Ronshausen

Marktüberblick

Ronshausen ist eine Gemeinde im Nordosten Hessens im Landkreis Hersfeld-Rotenburg mit rund 2.400 Einwohnern auf 37,63 km². Die Gemeinde liegt im Tal der Ulfe, etwa sechs Kilometer östlich von Bebra und 15 Kilometer südwestlich von Bad Hersfeld. Mit 64 Einwohnern je Quadratkilometer ist die Siedlungsdichte gering; die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Ronshausen und Machtlos.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige Preise im bundesweiten Vergleich gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.318 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,09 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 7,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 13,58 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,58-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen dünnen Markt hindeutet.

Bei den Kaufpreisen fällt ein starker Rückgang von 1.136 Euro je Quadratmeter (2021) auf 663 Euro (2024) um mehr als 40 Prozent ab. Im Jahr 2025 folgt mit 1.407 Euro ein Anstieg um über 110 Prozent, und 2026 wird ein Wert von 2.129 Euro ausgewiesen. Diese extremen Schwankungen sind bei einem Ort dieser Größe typisch, wenn einzelne Verkäufe den Durchschnitt stark verzerren.

Auch die Mieten verlaufen unstetig: Von 4,60 Euro (2018) über 4,07 Euro (2020) steigt der Wert 2022 auf 7,41 Euro, fällt 2023 wieder auf 5,70 Euro und erreicht 2024 mit 8,13 Euro ein neues Hoch. Der aktuelle Wert von 8,09 Euro liegt nahe dem Niveau von 2024.

Die CAGR-Werte von 13,39 Prozent bei den Kaufpreisen und 8,90 Prozent bei den Mieten über die jeweiligen Zeitreihen sind mathematisch korrekt, spiegeln aber aufgrund der kurzen und volatilen Reihen keine stabile Marktdynamik wider, sondern die statistische Empfindlichkeit gegenüber einzelnen Ausreißern.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft seit 2018 relativ stabil. Nach einem leichten Rückgang von 2.336 Einwohnern (2015) auf 2.270 (2018) erholte sich die Zahl wieder und lag 2023 und 2024 bei 2.403. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt plus 2,9 Prozent.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein anderes Bild: Von 2015 bis 2022 lag sie durchgängig zwischen zwei und vier Prozent, was für eine ländliche Gemeinde im Osten Hessens typisch ist. Der Wert von 34 Prozent im Jahr 2023 ist ein klarer Ausreißer, der mit der Vorgeschichte und dem Nachbarniveau nicht in Einklang zu bringen ist. Für die Einordnung des Arbeitsmarkts ist daher das Niveau von zwei bis drei Prozent vor und nach 2023 maßgeblich.

Regionale Einordnung

Ronshausen liegt im unteren Preissegment des Landkreises Hersfeld-Rotenburg. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis beträgt 1.672 Euro je Quadratmeter, der in Ronshausen mit 1.318 Euro liegt 21 Prozent darunter. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis beträgt 7,87 Euro, Ronshausen liegt mit 8,09 Euro leicht darüber.

Im Landesvergleich ist die Differenz noch deutlicher: Hessen weist einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2.505 Euro und eine Angebotsmiete von 9,69 Euro je Quadratmeter aus. Ronshausens Kaufpreis liegt damit 47 Prozent unter dem hessischen Durchschnitt, die Miete liegt 17 Prozent darunter.

Die Bruttomietrendite von 7,36 Prozent ist die höchste unter den Nachbarorten im Umkreis von 12 Kilometern, die einen vergleichbaren Mietmarkt aufweisen. Zum Vergleich: Bebra weist 4,51 Prozent auf, Friedewald 5,61 Prozent, Nentershausen 6,58 Prozent. Lediglich Ludwigsau übertrifft Ronshausen mit 9,44 Prozent. Ronshausen liegt mit seiner Rendite im 96. Perzentil aller 421 Orte in Hessen — das bedeutet, dass 96 Prozent der hessischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Diese hohe Rendite ist primär eine Funktion des niedrigen Kaufpreises, nicht einer überdurchschnittlich hohen Miete.

Der Kaufpreisfaktor von 13,58 liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 17,82 und dem hessischen Durchschnitt von 21,06.

Standortfaktoren

Für den Landkreis Hersfeld-Rotenburg, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, ergibt sich ein Bild im unteren Mittelfeld. Der Kreis belegt Rang 248 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Indexbereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 294, während der Arbeitsmarkt mit Rang 203 und die Demografie mit Rang 207 etwas besser abschneiden. Der Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 251 ebenfalls im unteren Drittel.

Keine Hochschulen sind am Ort vorhanden.

Als Standortvorteil wirkt die Verkehrsanbindung: Ronshausen besitzt einen Haltepunkt an der Thüringer Bahn (RB6, Eisenach–Bebra) mit 60-Minuten-Takt an Wochentagen. Die Bundesautobahn 4 ist etwa fünf Kilometer östlich erreichbar, die Bundesstraße 27 verläuft fünf Kilometer westlich. Die nächsten größeren Städte sind Bebra (sechs Kilometer), Bad Hersfeld (fünfzehn Kilometer) und Eisenach (35 Kilometer).

Die Gemeinde war bis 2014 ein anerkannter Luftkurort, was auf die Lage im Seulingswald und im Richelsdorfer Gebirge (Ortsteil Machtlos) hinweist.