Cornberg

Der Ort

Cornberg ist die nach Einwohnerzahl kleinste Gemeinde des Landkreises Hersfeld-Rotenburg und die drittkleinste Gemeinde Hessens. Die 23,36 km² große Gemeinde liegt zwischen Bad Hersfeld und Eschwege, jeweils etwa 27 Kilometer entfernt, im Nordosten Hessens. Sie besteht aus den drei Ortsteilen Cornberg, Rockensüß und Königswald. Die Siedlung Cornberg selbst ist eine Besonderheit: Sie wurde zwischen 1938 und 1941 als Neuansiedlung für Berg- und Hüttenarbeiter des Kupferschieferbergbaus im Richelsdorfer Gebirge geplant und gebaut – die einzige Neuansiedlung im Altkreis Rotenburg seit dem Dreißigjährigen Krieg. Der historische Kern des Ortes ist das 1296 gegründete Benediktinerinnenkloster Cornberg, das nach der Reformation 1526 aufgehoben wurde und dessen gotischer Kirchenflügel heute als Kulturbühne genutzt wird.

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 6,1 % auf 1321 Einwohner (2024) gesunken. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 57 Einwohnern je km². Die Arbeitslosenquote betrug 2023 4,81 %.

Marktüberblick

Die Angebotsmiete liegt bei 6 Euro je m², der Angebotskaufpreis bei 1429 Euro je m². Die Bruttomietrendite beträgt 5,04 %, der Kaufpreisfaktor 19,86.

Der Kaufpreisfaktor von 19,86 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 21,06, aber über dem Kreisdurchschnitt von 17,82. Die niedrige Angebotsmiete von 6 Euro je m² – deutlich unter dem Kreiswert von 7,87 Euro und dem Landeswert von 9,69 Euro – drückt die Rendite nach unten, obwohl die Kaufpreise ebenfalls unter dem Landesdurchschnitt von 2505 Euro je m² liegen. Das Zusammenspiel von niedriger Miete und moderatem Kaufpreis ergibt eine Rendite von 5,04 %, die im oberen Drittel der hessischen Standorte liegt (Perzentilrang 65,3).

Im regionalen Vergleich liegt Cornberg bei Miete und Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt. Bei den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Bruttomietrendite von 5,04 % ist niedriger als die von Sontra (7,03 %), Nentershausen (6,58 %), Ronshausen (7,36 %), Waldkappel (5,63 %), Alheim (5,43 %) und Wehretal (6,07 %). Niedriger liegt sie nur bei Bebra (4,51 %) und Rotenburg a. d. Fulda (4,85 %). Der Grund für die im Nachbarsvergleich überdurchschnittliche Rendite liegt im Kaufpreis: Cornbergs 1429 Euro je m² liegen deutlich über denen von Sontra (1104 Euro) und Nentershausen (1096 Euro), während die Mieten nur marginal darüber liegen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist in Cornberg ungünstiger als in diesen Nachbargemeinden.

Preis- und Mietentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Bei den Kaufpreisen fällt ein starker Einbruch von 2050 Euro je m² (2019) auf 554 Euro (2021) auf, gefolgt von einem Anstieg auf 892 Euro (2022), einem weiteren Sprung auf 1863 Euro (2024) und einem Rückgang auf 1034 Euro (2025). Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über diesen Zeitraum beträgt -10,8 %. Die hohen Schwankungen von Jahr zu Jahr deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Auch die Mietentwicklung ist volatil: Von 4,31 Euro (2018) stieg die Miete auf 8,51 Euro (2024), fiel dann aber wieder auf 4,71 Euro (2026). Die CAGR von +1,1 % über den gesamten Zeitraum ist positiv, wird aber durch die starken jährlichen Ausschläge überlagert. Die aktuelle Miete von 6 Euro liegt zwischen dem Tief von 2018 und dem Hoch von 2024.

Die extreme Volatilität in beiden Reihen – insbesondere bei den Kaufpreisen – macht eine zuverlässige Trendaussage schwierig. Die Daten stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei einer so kleinen Gemeinde mit unter 1400 Einwohnern können bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Hersfeld-Rotenburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 248 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Bewertung im Index Wohlstand und soziale Lage (Platz 294) sowie im Index Wettbewerb und Innovation (Platz 251). Besser abschneiden die Teilindizes Demografie (Platz 207) und Arbeitsmarkt (Platz 203). Diese Ränge gelten für den Kreis Hersfeld-Rotenburg als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Cornberg.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde hat keine eigene Hochschuleinrichtung, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.

Die Bevölkerungsentwicklung ist rückläufig: Von 1407 Einwohnern (2015) auf 1321 (2024) entspricht einem Rückgang von 6,1 %. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 3,11 % (2018) und 5,33 % (2021) und lag 2023 bei 4,81 %. Der Rückgang der Einwohnerzahl und die strukturelle Schwäche des Landkreises im Wohlstands- und Innovationsindex bilden den Hintergrund für den eher unterdurchschnittlichen Immobilienmarkt in Cornberg.