Rotenburg a. d. Fulda, Stadt

Marktüberblick

Rotenburg a. d. Fulda ist eine Kleinstadt im Nordosten Hessens mit rund 14.020 Einwohnern auf einer Fläche von knapp 80 km². Die Stadt liegt am Fluss Fulda im Landkreis Hersfeld-Rotenburg, etwa 50 km nördlich von Kassel und 60 km südlich von Fulda. Mit einer Bevölkerungsdichte von 175 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine mittelständisch strukturierte Stadt, die durch ihre historische Bedeutung als Residenzstadt der landgräflichen Linie Hessen-Rotenburg (1627–1834) geprägt ist.

Der lokale Immobilienmarkt weist im Landesvergleich niedrige Angebotspreise auf, liegt aber nahe dem Kreisdurchschnitt. Die Angebotsmiete beträgt 7,64 € je m², der Angebotskaufpreis 1.889 € je m². Die Bruttomietrendite liegt bei 4,85 %, der Kaufpreisfaktor bei 20,61.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,35 € je m², stieg sie bis 2024 auf 7,49 € je m². Der Wert 2025 korrigierte leicht auf 7,25 € je m², während der Wert für 2026 mit 8,99 € je m² einen weiteren Anstieg ausweist. Der CAGR von 6,7 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 unterstreicht die dynamische Entwicklung.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 1.743 € je m² (2018) auf 2.414 € je m² (2019) folgte ein starker Rückgang auf 1.095 € je m² im Jahr 2021. Ab 2022 erholte sich der Markt wieder auf 1.840 € je m², sank jedoch 2024/2025 erneut auf rund 1.325 € je m². Der Wert für 2026 liegt bei 2.532 € je m². Die CAGR beträgt 4,77 %.

Die starken Schwankungen bei den Kaufpreisen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte erheblich beeinflussen können. Die Werte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Rotenburgs lag 2024 bei 14.020. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang von 14.411 Einwohnern (2015) auf 14.020 (2024), was einer Abnahme von rund 2,7 % entspricht. Auffällig ist der starke Rückgang von 14.555 Einwohnern (2019) auf 13.959 (2020), der möglicherweise auf methodische Änderungen oder Gebietsanpassungen zurückzuführen ist. Seit 2020 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei rund 14.000.

Die Arbeitslosenquote wird in den vorliegenden Daten als absolute Zahl ausgewiesen (401 im Jahr 2023). Eine direkte prozentuale Quote kann aus den internen Daten nicht abgeleitet werden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Rotenburg a. d. Fulda unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 7,64 € je m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,87 € je m² und deutlich unter dem hessischen Landesdurchschnitt von 9,69 € je m². Der Angebotskaufpreis von 1.889 € je m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 1.672 € je m², aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.505 € je m².

Die Bruttomietrendite von 4,85 % liegt nahe dem Landesdurchschnitt von 4,98 %. Der Kaufpreisfaktor von 20,61 ist nahezu identisch mit dem Landesdurchschnitt von 21,06. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland belegt Rotenburg den 60. Platz (von 100), was auf eine überdurchschnittliche Rendite im Landesvergleich hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden liegt die Angebotsmiete Rotenburgs im Mittelfeld: Bebra (5,7 km) weist mit 8,04 € je m² einen höheren Wert aus, Alheim (5 km) liegt mit 7,53 € je m² nahe. Bei den Kaufpreisen liegt Rotenburg mit 1.889 € je m² über Alheim (1.665 €) und Morschen (1.624 €), aber unter Bebra (2.139 €). Ludwigsau (10,6 km) weist mit 1.072 € je m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis, aber eine hohe Bruttomietrendite von 9,44 % aus.

Standortfaktoren

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Hessische Hochschule für Finanzen und Rechtspflege (HHFR), die seit 1980 in Rotenburg angesiedelt ist. Die staatliche Fachhochschule verfügt über rund 2.000 Studierende und einen Jahresetat von 35 Mio. EUR (2021). Sie bildet Finanzanwärter der Steuerverwaltung und Rechtspflegeanwärter aus und ist damit ein signifikanter Arbeitgeber und Wirtschaftsfaktor für die Stadt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Hersfeld-Rotenburg den Gesamtrang 248 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik liegt der Kreis auf Rang 264, im Index Stärke auf Rang 225. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 207, Arbeitsmarkt Rang 203, Wettbewerb und Innovation Rang 251, Wohlstand und soziale Lage Rang 294.

Die wirtschaftliche Struktur Rotenburgs ist durch das Produzierende Gewerbe (989 Erwerbspersonen, Stand 2016), den Handel (367) und den Dienstleistungssektor (2.752) geprägt. Von den 4.188 Erwerbspersonen (2016) entfielen nur 80 auf Land- und Forstwirtschaft, was die städtische Prägung der Stadt unterstreicht.