Schwarzenborn, Stadt
Schwarzenborn (PLZ 34639) liegt im Schwalm-Eder-Kreis in Hessen. Der Ort zählt 1.194 Einwohner auf 26,9 km², das entspricht 44 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,65 € pro m², der Kaufpreis bei 2.042 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,91 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,6 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwarzenborn über dem Renditeniveau von 12 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2020 und 2026 stieg die Miete von 4,09 € auf 8,00 € pro m², im Mittel 11,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 15,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Schwalm-Eder-Kreis Rang 210 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 204, Stärkerang 203). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Oberaula, Neukirchen und Neuenstein an.
Immobilienpreise in Schwarzenborn im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Schwarzenborn (Knüll)
Schwarzenborn im Schwalm-Eder-Kreis ist die kleinste Stadt Hessens mit knapp 1.200 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Niedrigste Angebotsmiete aller Nachbarorte bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und damit sehr niedriger Bruttomietrendite von 3,91 Prozent. Die Miete ist in den letzten Jahren stark gestiegen, während der Kaufpreis volatil blieb. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 15,2 Prozent gesunken, die Arbeitslosenquote liegt mit 2,6 Prozent niedrig. Die Bundeswehr ist mit rund 300 zivilen Arbeitsplätzen der größte Arbeitgeber.
Standort und Struktur
Schwarzenborn im Knüllgebirge ist mit 1.194 Einwohnern auf 26,9 km² die nach Einwohnerzahl kleinste Stadt und zweitkleinste Gemeinde Hessens. Die Stadt liegt etwa 13,5 Kilometer südlich der Kreisstadt Homberg (Efze) und umfasst neben der Kernstadt den Stadtteil Grebenhagen. Mit der Knüll-Kaserne und dem Standortübungsplatz ist Schwarzenborn seit 2006 Bundeswehrstandort; das Jägerregiment 1 ist mit rund 300 zivilen Arbeitsplätzen der größte Arbeitgeber am Ort. Die Stadt verfügt über keine Hochschulen und liegt in einer ländlichen Region mit geringer Bevölkerungsdichte von 44 Einwohnern je Quadratkilometer.
Preisniveau und Rendite
Der Schwarzenbörner Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,65 Euro je Quadratmeter unter allen acht verglichenen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.042 Euro je Quadratmeter über dem Kreiswert von 1.726 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 2.505 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,91 Prozent – die zweittiefste aller Nachbarorte (Neuenstein liegt mit 3,44 Prozent noch darunter) und im Bundesland nur von 12,35 Prozent der Orte übertroffen. Der Kaufpreisfaktor von 25,59 liegt weit über dem Kreisdurchschnitt (18,63) und dem Landesmittel (21,06). In Zahlen bedeutet das: Wer eine Wohnung in Schwarzenborn kauft, muss mit rund 25,6 Jahren Bruttomiete rechnen, um den Kaufpreis einzuspielen – deutlich länger als im Kreisdurchschnitt (18,6 Jahre) oder in den meisten Nachbarorten.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung der letzten Jahre verläuft in entgegengesetzte Richtungen. Die Angebotsmiete ist von 4,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 6,94 Euro im Jahr 2024 gestiegen – ein Anstieg von rund 70 Prozent in vier Jahren. Der prognostizierte Wert von 8 Euro je Quadratmeter für 2026 deutet auf eine weitere Steigerung hin. Der Kaufpreis zeigt dagegen eine volatile Entwicklung: Nach 2.328 Euro im Jahr 2021 brach er 2022 auf 1.375 Euro ein, erholte sich 2024 auf 2.140 Euro. Der gesamte Kaufpreis-CAGR liegt bei -2,77 Prozent, was den Rückgang über die betrachtete Periode zusammenfasst. Die steigenden Mieten bei gleichzeitig volatilen Kaufpreisen sind in der Region untypisch und deuten auf ein angespanntes Mietangebot hin – möglicherweise weil auf dem Wohnungsmarkt weniger Angebote vorliegen als auf dem Kaufmarkt.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Schwarzenborns ist seit 2015 um 15,2 Prozent von 1.408 auf 1.194 Einwohner gesunken. Der stärkste Rückgang occurred zwischen 2015 und 2019, als die Einwohnerzahl von 1.408 auf 1.159 fiel. Seit 2020 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl leicht um die 1.200er-Marke. Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,6 Prozent (2023) unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Bedeutung der Bundeswehr wider. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Schwalm-Eder-Kreis, zu dem Schwarzenborn gehört, im unteren Mittelfeld ein: Platz 210 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach sind die Werte im Arbeitsmarkt (Rang 261) und in der Demografie (Rang 230). Positiv fällt der Index für Wettbewerb und Innovation mit Rang 159 aus, was auf eine gewisse wirtschaftliche Resilienz hindeutet.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Schwarzenborn durch ein einzigartiges Preis-Rendite-Profil ab. Die Angebotsmiete von 6,65 Euro liegt 13,2 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (7,66 Euro) und 31,4 Prozent unter dem Landesmittel (9,69 Euro). Der Kaufpreis von 2.042 Euro liegt 18,3 Prozent über dem Kreiswert, aber 18,5 Prozent unter dem Landesdurchschnitt. Keine der acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 14 Kilometer zeigt diese Kombination aus unterdurchschnittlicher Miete und überdurchschnittlichem Kaufpreis. Die nächstgelegene Gemeinde Oberaula (6 Kilometer) weist mit 7,67 Euro Miete und 1.290 Euro Kaufpreis ein umgekehrtes Profil auf und erzielt eine Rendite von 7,14 Prozent – fast doppelt so hoch wie in Schwarzenborn. Kirchheim (11,8 km) kommt mit 4,07 Prozent Rendite Schwarzenborn am nächsten, hat aber sowohl eine höhere Miete als auch einen höheren Kaufpreis.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwarzenborn entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwarzenborn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 4,09 €/m² |
| 2021 | 5,07 €/m² |
| 2023 | 5,91 €/m² |
| 2024 | 6,94 €/m² |
| 2026 | 8,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwarzenborn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 2.328 €/m² |
| 2022 | 1.375 €/m² |
| 2024 | 2.140 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Schwarzenborn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 2,61 % |
| 2024 | 3,89 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwarzenborn
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.408 Einwohner |
| 2016 | 1.373 Einwohner |
| 2017 | 1.275 Einwohner |
| 2018 | 1.203 Einwohner |
| 2019 | 1.159 Einwohner |
| 2020 | 1.200 Einwohner |
| 2021 | 1.289 Einwohner |
| 2022 | 1.209 Einwohner |
| 2023 | 1.194 Einwohner |
| 2024 | 1.194 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwarzenborn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,66 % |
| 2016 | 1,38 % |
| 2017 | 2,90 % |
| 2018 | 2,63 % |
| 2019 | 1,64 % |
| 2020 | 1,70 % |
| 2021 | 2,06 % |
| 2022 | 1,64 % |
| 2023 | 2,60 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 210 Rang |
| Dynamik | 204 Rang |
| Stärke | 203 Rang |
| Demografie | 230 Rang |
| Arbeitsmarkt | 261 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 159 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 227 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Schwarzenborn liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Schwarzenborn im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwarzenborn ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwarzenborn ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwarzenborn
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Homberg (Efze) | 7,74 €/m² |
| Oberaula | 7,67 €/m² |
| Frielendorf | 7,62 €/m² |
| Knüllwald | 7,61 €/m² |
| Neuenstein | 7,39 €/m² |
| Kirchheim | 7,30 €/m² |
| Schrecksbach | 7,22 €/m² |
| Neukirchen | 6,82 €/m² |
| Ottrau | 6,77 €/m² |
| Schwarzenborn | 6,65 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwarzenborn ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwarzenborn
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ottrau | 10,69 % |
| Oberaula | 7,14 % |
| Knüllwald | 6,33 % |
| Homberg (Efze) | 6,19 % |
| Neukirchen | 5,65 % |
| Frielendorf | 5,59 % |
| Schrecksbach | 5,48 % |
| Kirchheim | 4,07 % |
| Schwarzenborn | 3,91 % |
| Neuenstein | 3,44 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Oberaula | 6,0 km | 36280 | 7,67 € | 1.290 € | 7,14 % |
| Neukirchen, Stadt | 8,4 km | 34626 | 6,82 € | 1.450 € | 5,65 % |
| Neuenstein | 8,8 km | 36286 | 7,39 € | 2.583 € | 3,44 % |
| Knüllwald | 10,3 km | 34593 | 7,61 € | 1.442 € | 6,33 % |
| Frielendorf, Marktflecken | 11,0 km | 34621 | 7,62 € | 1.637 € | 5,59 % |
| Kirchheim | 11,8 km | 36275 | 7,30 € | 2.156 € | 4,07 % |
| Ottrau | 12,5 km | 34633 | 6,77 € | 760 € | 10,69 % |
| Homberg (Efze), Reformationsstadt, Kreisstadt | 13,9 km | 34576 | 7,74 € | 1.500 € | 6,19 % |
| Schrecksbach | 14,0 km | 34637 | 7,22 € | 1.580 € | 5,48 % |
Wo liegt Schwarzenborn?
Lage
Schwarzenborn auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwarzenborn
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,65 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.042 € |
| Bruttomietrendite | 3,91 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,6 |
| Einwohner | 1.194 |
| Einwohner je km² | 44 |
| Fläche (km²) | 26,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #210 |
| Prognos Dynamikrang | #204 |
| Prognos Stärkerang | #203 |
| Koordinaten | 50,9099, 9,4458 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwarzenborn
Was kostet eine Wohnung in Schwarzenborn?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 6,65 Euro pro Quadratmeter, was unter dem Durchschnitt des Schwalm-Eder-Kreises (7,66 Euro) und deutlich unter dem hessischen Landesdurchschnitt (9,69 Euro) liegt. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.042 Euro pro Quadratmeter und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 1.726 Euro, aber unter dem hessischen Durchschnitt von 2.505 Euro. Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Schwarzenborn entwickelt?
Die Mieten sind in den letzten Jahren stark gestiegen: Von 4,09 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 8 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 11,83 Prozent entspricht. Der Kaufpreis verhielt sich dagegen unterschiedlich: Er lag 2021 bei 2.328 Euro pro Quadratmeter, fiel 2022 auf 1.375 Euro und lag 2024 bei 2.140 Euro. Die gesamte Entwicklung entspricht einer jährlichen Veränderung von minus 2,77 Prozent. Alle Werte sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Schwarzenborn?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,91 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 Prozent sowie dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 12,35 im Bundesland liegt Schwarzenborn bei der Rendite unter rund 88 Prozent der verglichenen hessischen Orte. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,59 Jahre, was bedeutet, dass die Bruttomiete mehr als 25 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken. Zum Vergleich: Im Kreis beträgt der Faktor 18,63 und in Hessen 21,06.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwarzenborn?
Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um rund 15,2 Prozent zurückgegangen, von 1.408 auf 1.194 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner pro Quadratkilometer. Nach einem kontinuierlichen Rückgang von 2015 bis 2019 (auf 1.159) erholte sich die Zahl kurzzeitig 2021 auf 1.289, fiel dann aber wieder auf 1.194.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Schwarzenborn?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 19 Prozent. Im Vergleich dazu betrug sie 2015 noch 32 Prozent und ist damit deutlich gesunken. Allerdings bleibt die Quote mit 19 Prozent hoch. Die Daten liegen bis 2023 vor.
Woher stammen die Daten zu Schwarzenborn?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwarzenborn sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwarzenborn führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Schwalm-Eder-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ottrau | 34633 | 6,77 € | 760 € | 10,69 % |
| Willingshausen | 34628 | 7,36 € | 921 € | 9,58 % |
| Neuental | 34599 | 7,62 € | 1.092 € | 8,37 % |
| Wabern | 34590 | 8,08 € | 1.246 € | 7,78 % |
| Oberaula | 36280 | 7,67 € | 1.290 € | 7,14 % |
| Bad Zwesten | 34596 | 8,28 € | 1.539 € | 6,45 % |
| Knüllwald | 34593 | 7,61 € | 1.442 € | 6,33 % |
| Homberg (Efze), Reformationsstadt, Kreisstadt | 34576 | 7,74 € | 1.500 € | 6,19 % |