Bad Zwesten

Der Ort

Bad Zwesten ist eine Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit rund 3.960 Einwohnern auf einer Fläche von 39,45 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 100 Einwohner pro km². Der Ort liegt im ländlichen Raum Hessens, umgeben von kleineren Gemeinden wie Neuental, Jesberg und Borken. Als Heilbad trägt der Ort den Namenszusatz "Bad", was auf eine historische Kurtradition verweist. Für den Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Aktueller Markt: Niedrige Preise, hohe Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.539 Euro pro Quadratmeter, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.726 Euro und nur etwa 61 Prozent des hessischen Durchschnitts von 2.505 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 8,28 Euro pro Quadratmeter und liegt damit über dem Kreiswert von 7,66 Euro, aber unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro.

Die Bruttomietrendite von 6,45 Prozent ist die herausragende Kennzahl des Bad Zwestener Marktes. Sie liegt deutlich über dem Kreiswert von 5,78 Prozent, dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Bundesland liegt Bad Zwesten damit im Perzentil 89,8 — von allen verglichenen Orten in Hessen hat nur etwa jeder Zehnte eine höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 15,49 Jahre ist ebenfalls niedrig: Im Kreis beträgt er 18,63, in Hessen 21,06. Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 15,5-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, während man in anderen Teilen Hessens etwa das 21-fache zahlen muss.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten erzeugt diese überdurchschnittliche Rendite. Im regionalen Vergleich zeigt sich das Muster deutlich: Die Nachbarorte Neuental (8,37 %) und Wabern (7,78 %) weisen noch höhere Renditen auf, während die größeren Städte Bad Wildungen (4,65 %) und Fritzlar (3,65 %) deutlich niedrigere Werte zeigen. Bad Zwesten liegt mit 6,45 Prozent knapp über der Mitte der neun verglichenen Nachbargemeinden.

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis volatil

Die Mietentwicklung zeigt einen durchgehenden Aufwärtstrend mit leichten Schwankungen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,30 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 (aktuell) 8,63 Euro. Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von 6,28 Prozent über den gesamten Zeitraum. Dabei gab es 2022 einen Rückgang von 6,63 auf 6,17 Euro und 2025 einen Rückgang von 7,69 auf 7,38 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatil. Von 2018 (1.027 Euro/m²) stieg der Preis bis 2020 auf 1.461 Euro/m², fiel 2022 auf 1.063 Euro/m², stieg 2023 auf 2.000 Euro/m², fiel 2024 wieder auf 1.407 Euro/m², stieg 2025 erneut auf 2.023 Euro/m² und liegt 2026 bei 1.407 Euro/m². Die jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 4,01 Prozent, doch diese Durchschnittszahl verschleiert die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr.

Die extreme Volatilität im Kaufpreis ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen. In einem Ort mit rund 4.000 Einwohnern kann schon ein einzelner Verkauf einen Durchschnittspreis deutlich nach oben oder unten ziehen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Transaktionsdaten beruhen — die Schwankungen sind also real und nicht methodisch bedingt.

Während die Miete tendenziell steigt, schwankt der Kaufpreis stark. Das führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite je nach Betrachtungszeitpunkt zwischen etwa 4,5 und 8,5 Prozent bewegen kann.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, schwacher Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Bad Zwesten entwickelte sich seit 2015 relativ stabil. Von 3.898 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.957 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 1,5 Prozent. Dazwischen gab es Schwankungen: 2019 lag die Bevölkerung mit 3.813 Einwohnern unter dem Startwert, 2023 und 2024 wieder darüber.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine andere Entwicklung. Die Daten liegen in der Einheit Promille vor: Von 107 ‰ im Jahr 2015 sank sie bis 2019 auf 50 ‰, blieb 2020 bis 2022 bei etwa 60 ‰ und stieg 2023 deutlich auf 98 ‰ an. Dieser Anstieg ist signifikant und übertrifft den Ausgangswert von 2015.

Auf Ebene des Schwalm-Eder-Kreises, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, liegt der Kreis im Gesamt-Ranking auf Platz 210 von rund 400 deutschen Kreisen. Das Platziert den Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index Wettbewerb und Innovation (Rang 159) ist relativ stark, während der Arbeitsmarkt (Rang 261) und die Demografie (Rang 230) schwächer abschneiden. Der Wohlstandsindex liegt mit Rang 227 ebenfalls im unteren Bereich. Der Dynamik-Index (Rang 204) liegt knapp über dem Gesamtranking.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Einordnung

Bad Zwesten präsentiert sich als kleiner Immobilienmarkt mit einer besonderen Kennzahl: der überdurchschnittlich hohen Bruttomietrendite von 6,45 Prozent. Diese ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und relativ guter Mieten. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 15,49 Jahre unterstreicht diese Position im regionalen und überregionalen Vergleich.

Die hohe Rendite ist mit Unsicherheiten verbunden. Der Kaufpreismarkt zeigt extreme Volatilität, was auf die Kleinheit des Marktes zurückzuführen ist. Die Arbeitslosenquote ist im Jahr 2023 auf 98 ‰ angestiegen, und der übergeordnete Schwalm-Eder-Kreis schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelfeld ab, insbesondere im Arbeitsmarkt.