Knüllwald

Marktüberblick

Knüllwald ist eine 100,67 km² große Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis mit rund 4.509 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 45 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde umfasst 16 Ortsteile, von denen über 60 % des Gemeindegebiets bewaldet sind. Sie liegt im Knüllgebirge zwischen den Flüssen Efze und Beise südlich von Kassel. Seit Oktober 2019 betreibt Amazon Logistics ein Verteilzentrum in der Gemeinde.

Der Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 7,61 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.442 Euro je Quadratmeter ein Preisniveau, das deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (Miete: 9,69 Euro, Kaufpreis: 2.505 Euro) liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 6,33 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,79. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ausgeprägte Volatilität, die über die typischen Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 5,25 Euro je Quadratmeter (2019) und einem vorläufigen Hoch von 8,26 Euro (2026). Der Kaufpreis schwankte noch extremer: Von 368,64 Euro je Quadratmeter (2022) über 1.983,33 Euro (2019) bis hin zu 2.239,50 Euro (2026).

Diese starken Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Angebote oder Verkäufe das Durchschnittsniveau erheblich verzerren können. Die CAGR-Werte von 5,07 % für die Miete und 23,34 % für den Kaufpreis sind vor diesem Hintergrund nur bedingt aussagekräftig, da sie von den Extremwerten der einzelnen Jahre geprägt werden. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Knüllwald mit seiner Angebotsmiete von 7,61 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 9,69 Euro. Beim Kaufpreis von 1.442 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter dem Kreiswert von 1.726 Euro und dem Landeswert von 2.505 Euro.

Die Bruttomietrendite von 6,33 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 5,78 Prozent und deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,98 Prozent. Im Perzentilrang der hessischen Orte belegt Knüllwald mit 89,07 einen der vorderen Plätze – das bedeutet, dass die Rendite in Knüllwald höher ist als in etwa 89 Prozent der verglichenen hessischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 15,79 liegt unter dem Kreiswert von 18,63 und dem Landeswert von 21,06.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 14 Kilometern liegt Knüllwald bei der Miete im mittleren Feld (zwischen 6,65 Euro in Schwarzenborn und 8,08 Euro in Wabern). Der Kaufpreis von 1.442 Euro je Quadratmeter ist einer der niedrigsten in der Nachbarschaft. Nur Wabern (1.246 Euro) liegt darunter, Borken (1.460 Euro) knapp darüber. Die hohe Rendite Knüllwalds ist somit primär auf das niedrigere Kaufpreisniveau im Vergleich zu den Nachbarorten zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittlich hohe Mieten.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Knüllwalds entwickelte sich von 2015 bis 2024 mit leichten Schwankungen relativ stabil. Nach einem Rückgang von 4.508 Einwohnern (2015) auf 4.289 (2019) folgte ein Anstieg auf 4.509 (2023/2024). Die Gesamtentwicklung seit Serienstart liegt bei einem Anstieg von rund 0,02 Prozent.

Die Arbeitslosigkeit zeigt einen ähnlichen U-förmigen Verlauf: Von 102 Arbeitslosen (2015) ging die Zahl auf ein Tief von 47 (2019) zurück, stieg dann wieder auf 104 (2023). Die absoluten Zahlen sind im Verhältnis zur Einwohnerzahl moderat, die Entwicklung spiegelt jedoch einen deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit in den letzten Jahren wider.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Schwalm-Eder-Kreis, für den die Ränge gelten, Platz 210 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 261) und Demografie (Rang 230). Besser abschneidet er im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 159). Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 227 im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist durch eine ländliche Struktur mit über 60 % Waldanteil und 16 verteilten Ortsteilen geprägt. Mit dem Verteilzentrum von Amazon Logistics, das seit Oktober 2019 besteht, verfügt Knüllwald über einen gewerblichen Standortbetreiber.