Ottrau

Gemeindeprofil

Ottrau ist eine Gemeinde im südlichen Schwalm-Eder-Kreis in Hessen mit 48,5 km² Fläche und rund 2.155 Einwohnern. Sie ist die südlichste Gemeinde des Kreises und liegt in den Südausläufern des Knüllgebirges, etwa zehn Kilometer nordöstlich von Alsfeld. Die Gemeinde besteht aus sechs Ortsteilen – Ottrau (Kernort mit 730 Einwohnern), Immichenhain, Weißenborn, Görzhain, Schorbach und Kleinropperhausen – und wurde 1972 im Rahmen der Gebietsreform als Großgemeinde gegründet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 44 Einwohner pro Quadratkilometer, was Ottrau zu einem typisch ländlich strukturierten Ort macht.

Immobilienmarkt und Rendite

Der Immobilienmarkt in Ottrau zeichnet sich durch extrem niedrige Preise aus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 760 Euro pro Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.726 Euro und weniger als ein Drittel des hessischen Durchschnitts von 2.505 Euro. Auch die Angebotsmiete von 6,77 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (7,66 Euro) und dem Landesdurchschnitt (9,69 Euro).

Die Bruttomietrendite von 10,69 % ist außergewöhnlich hoch: Sie liegt um das 1,85-Fache des Kreisdurchschnitts (5,78 %) und mehr als doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt (4,98 %). Mit einem Perzentilrang von 99,5 % im Bundesland gehört Ottrau zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in ganz Hessen. Der Kaufpreisfaktor von 9,36 liegt knapp über der Hälfte des Kreiswerts (18,63) und unter der Hälfte des Landeswerts (21,06).

Diese Kombination aus extrem niedrigen Kaufpreisen und relativ höheren Mieten im Verhältnis dazu erklärt die überdurchschnittliche Rendite. Im regionalen Vergleich zeigt sich das Muster deutlich: Alle Nachbarorte liegen mit Mietrenditen zwischen 3,9 % (Schwarzenborn) und 7,1 % (Oberaula) weit unter Ottraus Wert. Ottrau ist damit ein deutlicher Ausreißer im regionalen Markt.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Ottrau ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet, was auf einen dünnen Markt mit geringer Transaktionszahl hindeutet.

Die Angebotsmiete stieg von 2,22 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 7,49 Euro (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 16,4 % entspricht. Dieser Anstieg ist jedoch nicht linear: Zwischen 2022 (7,22 Euro) und 2024 (4,26 Euro) fiel die Miete um rund 41 %, bevor sie 2025 wieder auf 7,73 Euro anstieg. Diese Volatilität von über 80 % zwischen Tiefst- und Höchstwert in nur drei Jahren spricht für einen Markt, bei dem einzelne Inserate den Durchschnittswert stark verzerren können.

Beim Kaufpreis liegen nur drei Datenpunkte vor: 926,67 Euro pro Quadratmeter (2022), 556,18 Euro (2023) und 840,62 Euro (2025). Der Kaufpreis-CAGR von -3,2 % über diesen Zeitraum ist ebenfalls volatil. Der starke Einbruch 2023 und die Erholung 2025 deuten auf eine geringe Markttiefe hin, bei der einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Die niedrigen absoluten Preisniveaus in Verbindung mit der hohen Volatilität machen Ottrau zu einem Markt, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate die Kennzahlen überproportional beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Ottraus ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.242 Einwohnern (2015) auf 2.155 (2024), ein Verlust von knapp 4 %. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2016 (2.264) und 2019 (2.128) auf. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei rund 2.155.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,13 % (2023) und schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 1,74 % (2018) und 2,64 % (2017). Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zur rückläufigen Bevölkerungsentwicklung, was auf eine alternde Bevölkerung bei gleichzeitig stabiler lokaler Beschäftigung hindeuten könnte.

Die Kombination aus leicht schrumpfender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit ist typisch für ländliche Räume in Ost- und Nordhessen, in denen junge Erwerbstätige abwandern, während die verbleibende Bevölkerung gut beschäftigt ist.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Schwalm-Eder-Kreises, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, zeigen ein gemischtes Bild. Mit Rang 210 von 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im mittleren Drittel. Besonders schwach sind der Arbeitsmarkt (Rang 261) und die demografische Entwicklung (Rang 230), was den rückläufigen Bevölkerungstrend in Ottrau bestätigt. Auch der Wohlstand liegt mit Rang 227 unter dem Median. Positiv fällt der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 159 aus.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränkt. Die Lage in den Südausläufern des Knüllgebirges und die Entfernung zu größeren Städten wie Kassel oder Gießen begrenzen die Pendleroptionen.

Die niedrigen Immobilienpreise in Ottrau stehen im Zusammenhang mit diesen Standortfaktoren: Geringe Nachfrage durch ländliche Lage und fehlende Infrastruktur drücken die Preise, während die niedrigen Mieten im Verhältnis dazu die hohen Mietrenditen erklären.