Schrecksbach

Marktüberblick: Untere Preisniveau mit überdurchschnittlicher Rendite

Schrecksbach liegt mit einer Angebotsmiete von 7,22 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.580 Euro je Quadratmeter deutlich unter den hessischen und bundesweiten Durchschnitten. Die Angebotsmiete liegt 25 Prozent unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro, der Kaufpreis sogar 37 Prozent unter dem Landesmittel von 2.505 Euro. Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt 19 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis 34 Prozent darunter.

Die Bruttomietrendite von 5,48 Prozent liegt damit über dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der hessischen Orte belegt Schrecksbach mit 76,5 Prozent einen Platz im oberen Quartil – das bedeutet, dass die Rendite in Schrecksbach höher ist als in etwa drei Vierteln der verglichenen hessischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 18,24 liegt unter dem hessischen Durchschnitt von 21,06, was die günstigere Kaufpreislage im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Im Kreisvergleich schneidet Schrecksbach bei allen vier Kennzahlen unter dem Kreisdurchschnitt ab: Die Angebotsmiete liegt 5,8 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro, der Kaufpreis 8,4 Prozent unter 1.726 Euro, die Rendite 5,2 Prozent unter 5,78 Prozent und der Kaufpreisfaktor 2,1 Prozent unter 18,63. Das ist konsistent: Niedrigere Preise bei moderaten Mieten führen zu einer im Kreisvergleich durchschnittlichen, aber überlandlich attraktiven Rendite.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Miete, korrigierte Kaufpreise

Die Mietentwicklung in Schrecksbach zeigt eine starke Volatilität, die über eine einfache Trendaussage hinausgeht. Von 3,64 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Angebotswerte zunächst leicht auf 3,86 Euro (2019), fielen dann 2020 auf 3,33 Euro und legten 2021 sprunghaft auf 7,39 Euro zu – ein Anstieg von über 120 Prozent innerhalb von zwei Jahren. In den Folgejahren schwankten die Werte zwischen 5,92 Euro (2024) und 8,65 Euro (2026).

Diese starken Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte deutlich nach oben oder unten ziehen können. Die CAGR von 11,43 Prozent über den gesamten Zeitraum ist statistisch korrekt, aber durch den extremen Anstieg 2020–2021 verzerrt und für eine Trendprognose wenig aussagekräftig.

Bei den Kaufpreisen zeigt sich ein anderes Muster. Von 529 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2020 und 2021 fielen sie bis 2024 auf 392 Euro, was einem Rückgang von 26 Prozent entspricht. 2025 erholten sie sich auf 491 Euro, bleiben aber deutlich unter dem Ausgangsniveau. Die negative CAGR von –1,24 Prozent fasst diese Entwicklung zusammen. Der Kaufpreismarkt in Schrecksbach hat also die allgemeine Korrektur des deutschen Immobilienmarkts seit 2022 widerspiegelt, wenn auch mit einer teilweisen Erholung 2025.

Demografie und Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei entspanntem Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Schrecksbachs ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 3.104 auf 2.948 Einwohner im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,0 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 81 Einwohner je Quadratkilometer und liegt damit deutlich unter der des Schwalm-Eder-Kreises (117 Einw./km²). Der Ort umfasst sechs Ortsteile (Schrecksbach, Holzburg, Röllshausen, Salmshausen, Schönberg, Trockenbach), was auf eine dezentrale Siedlungsstruktur hindeutet.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 4,4 Prozent (gemessen in Promille: 44). Im Vergleich zu 5,4 Prozent im Jahr 2015 hat sich der Arbeitsmarkt leicht entspannt. Allerdings ist zu beachten, dass diese Werte auf die Gemeinde bezogen sind und die hohe Mobilität in ländlichen Räumen die lokale Quote nicht vollständig abbilden kann.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Schwalm-Eder-Kreis, zu dem Schrecksbach gehört, mit dem Gesamtrang 210 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 159 deutlich besser als der im Arbeitsmarkt (261) und der Demografie (230). Der Wohlstandsindex liegt mit 227 im unteren Mittelfeld. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, gibt aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen.

Regionale Einordnung: Mittelfeld im Umland

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13,3 Kilometer zeigt Schrecksbach ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,22 Euro liegt im Mittelfeld: höher als in Antrifttal (5,97 Euro), Ottrau (6,77 Euro) und Neukirchen (6,82 Euro), aber niedriger als in Alsfeld (8,56 Euro), Schwalmstadt (8,25 Euro) und Neustadt (8,14 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Schrecksbach mit 1.580 Euro je Quadratmeter ebenfalls im mittleren Bereich. Deutlich günstigere Preise weisen Ottrau (760 Euro) und Willingshausen (921 Euro) auf, während Schwalmstadt (2.129 Euro) und Neustadt (1.857 Euro) deutlich über Schrecksbach liegen. Antrifttal (1.506 Euro) und Alsfeld (1.658 Euro) liegen in der Nähe.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 4,65 Prozent in Schwalmstadt über 4,76 Prozent in Antrifttal und 5,26 Prozent in Neustadt bis hin zu 9,58 Prozent in Willingshausen und 10,69 Prozent in Ottrau. Schrecksbach liegt mit 5,48 Prozent im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Die hohen Renditen in Ottrau und Willingshausen resultieren aus extrem niedrigen Kaufpreisen bei moderaten Mieten, während die niedrigen Renditen in Schwalmstadt und Antrifttal auf überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei vergleichsweise niedrigen Mieten zurückzuführen sind.

Schrecksbach positioniert sich damit als Ort mit moderaten Preisen und einer durchschnittlichen Rendite – weder das günstigste noch das teuerste Objekt im Umland, aber mit einer stabilen Preis-Miet-Relation.