Neukirchen, Stadt

Marktüberblick: Günstige Preise bei hoher Rendite

Neukirchen (Knüll) gehört zu den preisgünstigeren Wohnstandorten in Hessen. Die Angebotsmiete liegt bei 6,82 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.450 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt des Schwalm-Eder-Kreises (7,66 Euro/m² Miete, 1.726 Euro/m² Kaufpreis), deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (9,69 Euro/m² Miete, 2.505 Euro/m² Kaufpreis) und auch unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis).

Die Bruttomietrendite von 5,65 % ist eine der höchsten im Vergleichsumfeld. Sie liegt über dem Kreisdurchschnitt (5,78 %), deutlich über dem hessischen Mittel (4,98 %) und dem deutschen Mittel (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 17,71 ist der niedrigste im Vergleich mit Kreis (18,63) und Bundesland (21,06). Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem günstigeren Verhältnis zur Miete als in den meisten anderen Regionen. In Kombination mit den niedrigen absoluten Kaufpreisen ergibt sich ein Markt, der für Investoren mit Renditeinteresse attraktiv ist, während die niedrigen absoluten Werte auf einen ländlichen Standort ohne starken Nachfrageüberhang hindeuten.

Die Nachbargemeinde Ottrau weist mit 10,69 % eine noch höhere Rendite auf, was dort auf einen extrem niedrigen Kaufpreis von 760 Euro/m² zurückzuführen ist. Schwarzenborn liegt mit 3,91 % deutlich darunter, was dem dortigen Kaufpreis von 2.042 Euro/m² entspricht. Neukirchen liegt mit seiner Rendite im mittleren Bereich der Nachbarn und spiegelt damit eine ausgewogene Preis-Miete-Relation wider.

Hinweis: Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Kaufmarkt, steigende Mieten

Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend. Von 4,86 Euro/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2026 auf 7,07 Euro/m² – das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 4,8 %. Der Anstieg verlief dabei nicht linear: Nach dem Höhepunkt 2020 (6,14 Euro/m²) folgte 2022 ein Rückgang auf 5,45 Euro/m², bevor die Mieten ab 2023 wieder deutlich zulegten (6,01 auf 6,90 Euro/m² bis 2024). Der aktuelle Wert von 6,82 Euro/m² liegt leicht unter dem 2026-Wert der Zeitreihe, was auf eine leichte Abkühlung im Vergleich zum Projektionswert hindeuten könnte.

Der Kaufmarkt zeigt eine deutlich höhere Volatilität. Die Zeitreihe beginnt 2020 mit 1.453 Euro/m², bricht 2021 auf 923 Euro/m² ein, erholt sich 2023 auf 1.260 Euro/m² und erreicht 2024 mit 1.534 Euro/m² einen neuen Höchststand. 2025 folgt ein Rückgang auf 1.314 Euro/m², bevor die Reihe 2026 mit 1.949 Euro/m² einen deutlich höheren Wert ausweist. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.450 Euro/m² liegt zwischen dem 2020- und dem 2024-Wert. Die starken Schwankungen deuten auf einen dünn liquiden Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Reihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlichen Transaktionsdaten oder seriösen Schätzmodellen basieren.

Der jährliche Wachstumsfaktor beim Kaufpreis liegt bei rund 5,0 %, etwas über dem der Miete. Kauf- und Mietentwicklung bewegen sich damit in ähnlichen Größenordnungen.

Regionale Einordnung: Ländlicher Standort im nordhessischen Umland

Neukirchen liegt im nordhessischen Knüllgebirge, rund 60 Kilometer südlich von Kassel und 40 Kilometer westlich von Marburg. Die nächsten Mittelzentren sind Bad Hersfeld (ca. 25 km) und Fulda (ca. 60 km). Diese Lage abseits größerer Wirtschaftszentren legt nahe, dass die Nachfrage primär auf Einheimische und Pendler beschränkt ist.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 14 Kilometern liegt Neukirchen bei der Angebotsmiete (6,82 Euro/m²) im unteren Drittel. Nur Ottrau (6,77 Euro/m²) und Antrifttal (5,97 Euro/m²) liegen darunter. Bei den Kaufpreisen (1.450 Euro/m²) liegt Neukirchen im mittleren Bereich – deutlich unter Schwarzenborn (2.042 Euro/m²) und Schwalmstadt (2.129 Euro/m²), aber über Ottrau (760 Euro/m²) und Willingshausen (921 Euro/m²).

Der Schwalm-Eder-Kreis als Ganzes hat 27 erfasste Orte mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 7,66 Euro/m² und einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.726 Euro/m². Neukirchen liegt bei beiden Werten unter dem Kreisdurchschnitt, was den Ort als einen der günstigeren Standorte im Kreis ausweist. Im Bundeslandvergleich belegt Neukirchen bei der Bruttomietrendite mit einem Perzentilrang von 79 % den oberen Bereich – das bedeutet, dass rund 80 % der hessischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Diese hohe Rendite ist primär auf die niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittlich hohe Mieten.

Standortfaktoren und Demografie: Stabile Bevölkerung, schwacher Zukunftsrang

Die Einwohnerzahl Neukirchens ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 7.174 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.014 im Jahr 2024, einem Verlust von rund 2,2 %. Der tiefste Wert wurde 2020 mit 6.894 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Entwicklung leicht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 106 Einwohner je Quadratkilometer, was für einen ländlichen Raum typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,93 %. Sie hat sich seit dem Tiefstand von 2,96 % im Jahr 2021 wieder leicht erhöht, bleibt aber auf einem moderaten Niveau. 167 Personen waren 2023 arbeitslos gemeldet.

Der Schwalm-Eder-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, belegt im Gesamtranking 2025 den Platz 210 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt (Platz 261) und Demografie (Platz 230). Stärker ausgeprägt ist der Bereich Wettbewerb und Innovation (Platz 159). Wohlstand und soziale Lage (Platz 227) und Dynamik (Platz 204) liegen im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt und den Ort primär als Familien- und Pendlerstandort ausweist. Die Stadt hat 8 Stadtteile und eine Kernstadt mit rund 4.400 Einwohnern. Neukirchen ist Luftkurort und Kneippkurort (das Prädikat Kneippheilbad wurde 2022 aberkannt).