Cölbe

Marktüberblick

Cölbe ist eine Gemeinde mit 6.562 Einwohnern im Landkreis Marburg-Biedenkopf, die direkt an die südlich gelegene Universitätsstadt Marburg angrenzt. Auf einer Fläche von 26,68 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 246 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort besteht aus sechs Ortsteilen (Bernsdorf, Bürgeln, Cölbe, Reddehausen, Schönstadt, Schwarzenborn) und liegt am Südrand des Burgwaldes.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt mit 10,42 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.589 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis ein deutliches Aufpreispotenzial gegenüber dem Kreisdurchschnitt (8,95 Euro bzw. 2.262 Euro). Auch der Bundesdurchschnitt wird bei beiden Kennzahlen übertroffen (8,92 Euro Miete, 2.409 Euro Kaufpreis). Die Bruttomietrendite liegt mit 4,83 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (5,19 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 20,7 ist leicht unter dem Kreiswert (20,8) und dem Landeswert (21,06). Die Rendite positioniert Cölbe auf dem 59. Perzentil innerhalb Hessens – damit im oberen Mittelfeld der 421 erfassten Orte im Bundesland.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Preisen und unterdurchschnittlicher Rendite ist charakteristisch für einen Pendlerstandort: Käufer zahlen einen Aufschlag für die Nähe zu Marburg und akzeptieren dafür eine geringere Kapitalverzinsung.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine außergewöhnliche Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Der Wert bewegte sich zwischen 1.118 Euro je Quadratmeter (2018) und 3.680 Euro (2020), fiel dann auf 1.652 Euro (2022), stieg wieder auf 3.082 Euro (2023) und liegt in der Projektion für 2026 bei 3.820 Euro. Der berechnete Jahreswachstumswert (CAGR) von 16,6 Prozent über den Zeitraum 2018 bis 2026 wird weniger durch eine stabile Entwicklung als durch diese starken Ausschläge getrieben.

Die Mietzeitreihe ist deutlich stabiler, mit einem CAGR von 1,35 Prozent. Auch hier fällt ein Ausreißer auf: 2023 lag der Wert bei 12,41 Euro je Quadratmeter, deutlich über dem Vorjahreswert von 8,69 Euro (2022) und dem folgenden Wert von 9,88 Euro (2024). Solche einjährigen Sprünge in einer Reihe, die ansonsten relativ ruhig verläuft, deuten darauf hin, dass einzelne Inserate oder eine veränderte Zusammensetzung des Angebots die Durchschnittswerte kurzfristig beeinflussen können.

Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe sind als geschätzt gekennzeichnet. Die extreme Schwankungsbreite bei den Kaufpreisen macht jedoch vorsichtige Interpretation geboten: Bei einer kleinen Gemeinde wie Cölbe kann bereits eine Handlung mit einem größeren oder besonders hochwertigen Objekt den Jahresdurchschnitt signifikant nach oben ziehen.

Regionale Einordnung

Mit einem Abstand von nur 4,6 Kilometern zur Universitätsstadt Marburg profitiert Cölbe von der unmittelbaren Nachbarschaft zu einem der wichtigsten Arbeits- und Studienstandorte Mittelhessens. Im Vergleich zu den acht erfassten Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von 10,42 Euro je Quadratmeter nur hinter Marburg (13,15 Euro) an zweiter Stelle. Der Kaufpreis von 2.589 Euro je Quadratmeter rangiert im mittleren Feld – deutlich unter Marburg (3.615 Euro) und Weimar (Lahn) (3.453 Euro), aber über Wetter (1.835 Euro) und Rauschenberg (1.814 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,83 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als in Marburg (4,37 %) und Kirchhain (3,80 %), aber niedriger als in Wetter (5,54 %) und Münchhausen (5,95 %). Das Muster zeigt: Je näher an Marburg und je höher die Preise, desto niedriger die Rendite. Cölbe positioniert sich als Kompromiss zwischen Erreichbarkeit der Universität und bezahlbaren Preisen.

Der Landkreis Marburg-Biedenkopf selbst liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.262 Euro je Quadratmeter unter dem Cölber Wert. Cölbe ist damit innerhalb des Kreises eine der teureren Lagen – ein Muster, das sich bei den Nachbarorten wiederfindet, die näher an Marburg liegen (Marburg selbst, Lahntal, Rauschenberg).

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Cölbe ist seit Beginn der verfügbaren Reihe im Jahr 2015 um 3,5 Prozent zurückgegangen – von 6.799 auf 6.562 im Jahr 2024. Der Rückgang war dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2021 fiel die Zahl kontinuierlich von 6.799 auf 6.508, seither stabilisiert sie sich leicht (6.532 im Jahr 2022, 6.562 in den Jahren 2023 und 2024).

Für den Landkreis Marburg-Biedenkopf ermittelte der Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 192 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position im Index "Wettbewerb und Innovation" (Rang 280) sowie bei "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 212). Der Dynamik-Index mit Rang 106 ist die stärkste Kategorie des Landkreises. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Cölbe.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die einzige Hochschule der Region, die Philipps-Universität Marburg, liegt 4,6 Kilometer entfernt und generiert dort eine eigene Nachfrage nach Miet- und Kaufwohnungen, von der Cölbe als Pendlerstandort profitieren kann. Am Ort betreibt der Deutsche Wetterdienst eine Klimastation – die einzige im Landkreis Marburg-Biedenkopf – seit November 1947 in Betrieb.

Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich eines Bodenrichtwerts, liegen für Cölbe nicht vor.