Willingen (Upland)

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der Immobilienmarkt in Willingen (Upland) liegt auf einem Niveau, das sowohl den Bundes- als auch den hessischen Durchschnitt übertrifft. Die Angebotsmiete beträgt 9,15 Euro pro Quadratmeter und liegt damit knapp über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem hessischen Mittel von 9,69 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.581 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) und den hessischen Durchschnitt (2.505 Euro) jeweils um etwa 7 %.

Die Bruttomietrendite liegt mit 4,25 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und dem hessischen Mittel von 4,98 %. Der Kaufpreisfaktor von 23,51 Jahren liegt ebenfalls über dem Bundes- und Hessenwert von jeweils rund 21 Jahren. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Die Mieten sind zwar hoch, aber die Kaufpreise sind noch höher. Das Ergebnis ist eine niedrige Rendite für Investoren.

Im regionalen Vergleich sticht Willingen als einer der teuersten Orte im Umkreis heraus. Von den acht Nachbarorten mit verfügbaren Daten liegen nur Winterberg (2.653 Euro/m²) und Brilon (1.968 Euro/m²) in ähnlichen Preiskategorien. Bestwig (1.469 Euro/m²) und Lichtenfels (702 Euro/m²) liegen deutlich darunter. Die niedrige Rendite Willingens (4,25 %) ist nur von Winterberg (4,02 %) übertroffen, während Bestwig mit 5,53 % und Lichtenfels mit 12,04 % deutlich höhere Werte aufweisen.

Preisentwicklung: Starker Anstieg, erste Korrektur

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine deutliche Preisdynamik. Die Angebotsmiete stieg von 4,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 9,78 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg um mehr als 100 %. Der Angebotskaufpreis kletterte von 1.567 Euro im Jahr 2018 auf 3.356 Euro im Jahr 2025, ebenfalls mehr als verdoppelt. Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 5,84 % für die Miete und 7,09 % für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026.

Im Jahr 2026 zeichnet sich eine erste Korrektur ab: Die Angebotsmiete fiel auf 7,67 Euro pro Quadratmeter, der Kaufpreis auf 2.710 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen damit unter den Spitzenwerten von 2025, aber noch deutlich über dem Niveau von 2018. Die Daten zeigen damit eine Phase starker Preissteigerungen bis 2025, gefolgt von einem Rückgang im Folgejahr.

Regionale Einordnung: Abgehobener Markt im ländlichen Raum

Willingen hebt sich deutlich vom restlichen Kreis Waldeck-Frankenberg ab. Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Angebotsmiete von 7,75 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.669 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite im Kreis beträgt 6,15 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 17,9 Jahren. Willingen liegt mit seinen Werten also signifikant über dem Kreisdurchschnitt – die Miete um rund 18 %, der Kaufpreis um mehr als 50 %.

Diese Diskrepanz erklärt sich aus der besonderen Rolle Willingens als Wintersport- und Tourismusort. Der Ort wirbt mit dem Zusatz Hochsauerland und ist international bekannt durch die jährlich stattfindenden Weltcup-Skispringen der FIS an der Mühlenkopfschanze sowie die 2007 erbaute EWF-Biathlon-Arena. Diese internationale Strahlkraft zieht eine Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnungen nach sich, die den lokalen Wohnungsmarkt über das hinaus treibt, was die einheimische Bevölkerung allein nachfragt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Willingen gehört zu den teuersten Orten im Umkreis, nur Winterberg als weiterer Wintersportort liegt in einer ähnlichen Preiskategorie. Die niedrigeren Preise in Orten wie Bestwig (1.469 Euro/m²) oder Lichtenfels (702 Euro/m²) spiegeln deren Rolle als reine Wohnorte ohne touristische Sonderfunktion wider.

Standortfaktoren: Tourismus, Demografie und Zukunftsatlas

Die Gemeinde Willingen (Upland) hat eine Fläche von 80,26 Quadratkilometern und liegt auf 550 Metern Höhe im Upland, dem nordöstlichen Teil des Rothaargebirges. Die Bevölkerung entwickelte sich von 6.070 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.263 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 3,2 % entspricht. Besonders auffällig ist der Anstieg von 6.128 Einwohnern im Jahr 2021 auf 6.422 im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 6.263 im Jahr 2023, wo der Wert stabil blieb. Die Bevölkerungsdichte beträgt 78 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 98 (gemessen in der Einheit der Zeitreihe), nach einem Anstieg auf 117 im Jahr 2022 und einem Tiefstwert von 78 in den Jahren 2018 und 2019. Die Werte bewegen sich damit in einem Bereich, der für ländliche Räume im Rothaargebirge typisch ist.

Der Kreis Waldeck-Frankenberg, dem Willingen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 231 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Arbeitsmarkt schnitt der Kreis mit Rang 182 am besten ab, während er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 274 schwächelt. Der Demografie-Index liegt bei Platz 247, was auf die alternde Bevölkerung und den Strukturwandel im ländlichen Raum hinweist.

Willingen verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Kombination aus Tourismus, gebirgischer Lage und eingeschränkter wirtschaftlicher Diversifizierung prägt den Standort: Der Tourismus treibt die Nachfrage nach Immobilien, während die demografischen und wirtschaftlichen Herausforderungen des Kreises langfristige Perspektiven begrenzen.