Winterberg, Stadt

Marktüberblick

Winterberg ist die höchstgelegene Gemeinde Nordrhein-Westfalens (668 m ü. NHN) und liegt im Rothaargebirge im Hochsauerlandkreis. Die Stadt ist international als Wintersportort und Austragungsort von Weltcuprennen im Bob- und Rennschlittenbob-Sport bekannt. Mit 147,95 km² Fläche und 12.792 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine Kleinstadt mit 86 Einwohnern je km², die seit der kommunalen Neuordnung 1975 aus 14 Ortsteilen besteht.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Spannungsfeld: Die Angebotsmiete liegt bei 8,89 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.653 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,88, die Bruttomietrendite 4,02 Prozent. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Vergleichswerte.

Preisentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 wie folgt: Von 6,15 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie kontinuierlich auf 8,37 Euro im Jahr 2023. Im Jahr 2025 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 9,36 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 7,00 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 1,63 Prozent.

Die Kaufpreise zeigten eine deutlich dynamischere Entwicklung: Von 1.275 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf 2.770 Euro an – ein Anstieg von über 117 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2023 folgte eine Korrektur auf 2.493 Euro, 2024 erholte sich der Markt wieder auf 2.662 Euro. 2025 sanken die Preise erneut auf 2.436 Euro, bevor sie 2026 auf 2.813 Euro anstiegen. Der CAGR liegt bei 10,40 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die starke Preisdynamik im Kaufmarktbereich ist charakteristisch für ein touristisch geprägtes Mittelgebirgsgebiet mit begrenztem Angebot und saisonal bedingter Nachfrage.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Winterberg ein differenziertes Bild:

Die Angebotsmiete von 8,89 Euro je Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Hochsauerlandkreises (7,78 Euro), knapp unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 Euro) und nahezu auf dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Beim Kaufpreis liegt Winterberg mit 2.653 Euro je Quadratmeter deutlich über allen Vergleichswerten: über dem Kreisdurchschnitt (1.857 Euro), dem Landesdurchschnitt (2.530 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 24,88 ist ebenfalls der höchste im regionalen Vergleich – der Hochsauerlandkreis liegt bei 19,81, Nordrhein-Westfalen bei 22,63.

Die Bruttomietrendite von 4,02 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Kreis (5,22 Prozent), Bundesland (4,52 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Mietrendite in Nordrhein-Westfalen belegt Winterberg den 23. Perzentilplatz – von rund 396 verglichenen Orten liegt Winterberg damit im unteren Viertel.

Im Umkreis liegen die Nachbarorte teils deutlich niedriger: Hallenberg (1.506 Euro/m²), Medebach (1.727 Euro/m²) und Willingen (2.581 Euro/m²). Schmallenberg liegt mit 2.051 Euro/m² näher an Winterberg, aber immer noch darunter.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Winterberg war über den Beobachtungszeitraum leicht rückläufig: Von 12.798 Einwohnern im Jahr 2015 auf 12.792 im Jahr 2024 entspricht dies einer Veränderung von minus 0,05 Prozent. Ein besonderer Einbruch ist im Jahr 2020 mit 12.442 Einwohnern zu verzeichnen, gefolgt von einer Erholung auf 12.792 im Jahr 2023/2024.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 86 Einwohnern je Quadratkilometer, was für ein ländlich geprägtes Mittelgebirgsgebiet typisch ist.

Zu den verfügbaren Arbeitslosenzahlen liegen absolute Zahlen vor: 260 im Jahr 2015, mit einem Tiefpunkt von 217 im Jahr 2018, einem Anstieg auf 261 im Jahr 2020 und einem Wert von 238 im Jahr 2023. Eine prozentuale Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.

Die demografische Stabilität bei gleichzeitig leicht rückläufiger Bevölkerung stellt den lokalen Immobilienmarkt vor die Herausforderung, dass die Nachfrage zunehmend von externen Käufern und Investoren getragen wird.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Hochsauerlandkreis, zu dem Winterberg gehört, insgesamt auf Rang 200 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen:

- Arbeitsmarkt: Rang 172 (überdurchschnittlich) - Wohlstand und soziale Lage: Rang 150 (überdurchschnittlich) - Dynamik: Rang 218 (unterdurchschnittlich) - Stärke: Rang 195 (knapp unter dem Median) - Demografie: Rang 240 (unterdurchschnittlich) - Wettbewerb und Innovation: Rang 257 (unterdurchschnittlich)

Die überdurchschnittliche Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt und Wohlstand steht im Kontrast zu den schwächeren Werten bei Dynamik, Demografie und Wettbewerb. Dies spiegelt die Struktur einer touristisch geprägten Region wider, die von traditionellen Wirtschaftsstrukturen geprägt ist.

Hochschulen sind in Winterberg nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen außerhalb des unmittelbaren Umlandes.

Das Klima in Winterberg ist durch die Höhenlage geprägt: Die mittlere Jahrestemperatur beträgt 5,8 °C, der jährliche Niederschlag liegt bei rund 1.360 mm. Die Vegetationsperiode beträgt in 800 Metern Höhe nur 100 Tage im Jahr. Diese klimatischen Bedingungen begünstigen den Wintertourismus, erschweren aber gleichzeitig die landwirtschaftliche Nutzung und die Ansiedlung gewerblicher Betriebe.