Breuna

Ort und Standort

Breuna ist eine Gemeinde im nordhessischen Landkreis Kassel mit rund 3.570 Einwohnern auf 40,5 km². Sie liegt am Nordwestrand des Naturparks Habichtswald, etwa 30 Kilometer nordwestlich von Kassel an der A44, und umfasst die Ortsteile Breuna, Niederlistingen, Oberlistingen, Rhöda und Wettesingen. Bis 2014 als Luftkurort anerkannt, ist Breuna heute als Erholungsort ausgewiesen. Am Ort bestehen keine Hochschulen; die wirtschaftliche Struktur ist ländlich geprägt. In der Gemeinde befindet sich die Abfüllanlage der benachbarten Mineralwasserquelle Urstromquelle Wolfhagen.

Die Gemeinde gehört zum Landkreis Kassel, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen liegt. Besonders auffällig sind die Werte für Dynamik (Rang 289) und Demografie (Rang 274), während der Arbeitsmarkt mit Rang 115 deutlich besser abschneidet. Diese Kennzahlen gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Breuna allein.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete in Breuna beträgt 6,31 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie unter allen acht benannten Nachbarorten am niedrigsten. Der nächstgelegene Vergleichsort Diemelstadt (13,6 km) liegt mit 6,56 Euro nur knapp darüber, alle anderen Nachbarorte liegen deutlich höher: Volkmarsen bei 7,66, Warburg bei 7,96, Wolfhagen bei 7,94, Bad Arolsen bei 8,28, Zierenberg bei 8,54 und Habichtswald bei 8,95 Euro. Auch der Kreis-Durchschnitt von 8,31 Euro und der Hessendurchschnitt von 9,69 Euro liegen deutlich über dem Breuner Wert.

Der Angebotskaufpreis beträgt 1.472 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,46 und damit unter dem Kreis-Durchschnitt (19,63) und deutlich unter dem Hessendurchschnitt (21,06). Die Bruttomietrendite beträgt 5,14 Prozent und liegt damit über dem Hessendurchschnitt von 4,98 Prozent, was auf die Kombination aus niedriger Miete und moderatem Kaufpreis zurückzuführen ist. Breuna belegt im Bundesland den 70. Perzentilrang bei der Mietrendite — die Rendite liegt damit höher als bei etwa 70 Prozent der verglichenen hessischen Orte.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis zeigen ungewöhnlich hohe Schwankungen, die über normale Marktbewegungen hinausgehen.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,65 Euro (2018) und 8,11 Euro (2022). Der Anstieg auf 8,11 Euro im Jahr 2022 war der höchste Einzelwert der Reihe, gefolgt von einem Rückgang auf 5,50 Euro (2024) und einem erneuten Anstieg auf 6,99 Euro (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 5,23 Prozent.

Die Kaufpreis-Zeitreihe ist noch extremer: Nach 942,86 Euro (2020) und 1.173,73 Euro (2022) folgte ein Einbruch auf 406,25 Euro (2023), gefolgt von einem Sprung auf 1.956,77 Euro (2024), einem Rückgang auf 929,01 Euro (2025) und einem Anstieg auf 1.561,72 Euro (2026). Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 8,77 Prozent. Die Schwankungen sind ungewöhnlich hoch und könnten auf eine geringe Anzahl von Transaktionen hindeuten, bei denen einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark verzerren. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 19,46 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete und liegt damit leicht unter dem Kreis-Durchschnitt (19,63). Ein niedrigerer Faktor bedeutet bei gleichem Zinsniveau eine theoretisch bessere Rendite — was mit der über dem Hessendurchschnitt liegenden Bruttomietrendite von 5,14 Prozent übereinstimmt.

Bevölkerung und Demografie

Die Bevölkerung Breunas ging von 3.590 Einwohnern (2015) auf 3.573 (2024) zurück, was einer Abnahme von 0,47 Prozent entspricht. Der Tiefpunkt lag 2020 mit 3.520 Einwohnern. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei etwa 3.573. Die Bevölkerungsdichte von 88 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,2 Prozent und damit über dem Hessendurchschnitt. Der Tiefpunkt wurde 2019 mit 5,7 Prozent erreicht, gefolgt von einem Anstieg auf 6,8 Prozent (2022). Die aktuelle Quote von 6,2 Prozent entspricht dem Niveau von 2018.

Die demografische Lage des Landkreises Kassel wird im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 274 von rund 400 Kreisen bewertet — ein Wert, der auf alternde Bevölkerung und rückläufige Jugendzahlen hindeutet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 289 noch schlechter. Beide Werte stehen im Zusammenhang mit der leichten Bevölkerungsschrumpfung und der stabilisierenden, aber nicht wachsenden Einwohnerzahl Breunas.

Die Kombination aus leicht rückläufiger Bevölkerung, moderater Arbeitslosigkeit und schwacher Dynamik im Zukunftsatlas geht einher mit einem eher passiven Wohnungsmarkt, der durch die Nähe zu Kassel (30 km) und die Lage an der A44 teilweise kompensiert wird.