Zierenberg, Stadt

Marktüberblick

Zierenberg ist eine Stadt im nordhessischen Landkreis Kassel mit 6.609 Einwohnern auf einer Fläche von 86,55 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner pro Quadratkilometer, was auf eine ländlich geprägte Struktur mit ausgedehnten Gemeindeflächen hinweist. Die Stadt liegt im Umland der Großstadt Kassel.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,54 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt (8,31 €/m²), aber deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (9,69 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.146 €/m² folgt diesem Muster – über dem Kreiswert (1.987 €/m²), unter dem Landesmittel (2.505 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 20,94 liegt leicht über dem Kreiswert (19,63) und knapp unter dem Landesdurchschnitt (21,06). Die Bruttomietrendite von 4,78 % liegt unter allen drei Vergleichsebenen (Kreis: 5,31 %, Hessen: 4,98 %, Deutschland: 5,10 %).

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 durchgehend steigend: Von 6,27 €/m² im Jahr 2018 auf 9,65 €/m² im Jahr 2026 entspricht das einem jährlichen Wachstumsfaktor von 5,54 Prozent. Die Miete ist damit in acht Jahren um rund 54 Prozent gestiegen.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein völlig anderes Bild. Sie ist von 2018 (2.777 €/m²) bis 2026 (2.715 €/m²) nahezu unverändert geblieben (CAGR -0,28 %), verbirgt aber extreme Schwankungen. Der Kaufpreis fiel 2019 auf 1.788 €/m², stieg 2021 auf 2.697 €/m², brach 2024 auf 992 €/m² ein – ein Rückgang von mehr als 63 % gegenüber 2021 – und erholte sich 2026 wieder auf 2.715 €/m². Diese Volatilität ist außergewöhnlich und deutet auf eine stark schwankende Angebotszusammensetzung hin: Je nachdem, ob im jeweiligen Jahr vorwiegend kleine oder große Objekte, Sanierungsbedürftige oder moderne Wohnungen im Angebot stehen, verschiebt sich der Durchschnittspreis erheblich. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kombination aus steigenden Mieten und volatil bleibenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt bewegt – die Rendite wird durch die Kaufpreisentwicklung getrieben, nicht durch die Mietentwicklung.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Zierenberg bei der Angebotsmiete (8,54 €/m²) knapp über dem Kreisdurchschnitt von 8,31 €/m². Bei den Kaufpreisen folgt es diesem Muster mit 2.146 €/m² gegenüber 1.987 €/m² im Kreis. Die Bruttomietrendite von 4,78 % liegt jedoch unter dem Kreiswert von 5,31 % – ein scheinbarer Widerspruch, der sich auflöst, wenn man den Kaufpreisfaktor betrachtet: Mit 20,94 liegt er über dem Kreiswert von 19,63, was die niedrigere Rendite erklärt.

Im Landesvergleich schneidet Zierenberg bei allen vier Kennzahlen unter dem hessischen Durchschnitt ab: Miete 8,54 vs. 9,69 €/m², Kaufpreis 2.146 vs. 2.505 €/m², Rendite 4,78 vs. 4,98 %, KPF 20,94 vs. 21,06. Das Perzentil der Bruttomietrendite in Hessen liegt bei 57,5 – das bedeutet, dass 57,5 % der hessischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Zierenberg liegt damit knapp über dem Median der Rendite-Verteilung, obwohl der absolute Wert unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,4 km zeigt sich ein differenziertes Bild. Die nächstgelegenen Orte Habichtswald (4,7 km) und Ahnatal (6,5 km) liegen bei Miete und Kaufpreis deutlich über Zierenberg, aber ihre Renditen von 4,09 % bzw. 4,47 % liegen unter Zierenbergs 4,78 %. Das entspricht dem Muster: Höhere Kaufpreise drücken die Rendite, auch wenn die Mieten höher sind. Entferntere Orte wie Breuna (9,6 km) und Wolfhagen (10,2 km) weisen niedrigere Mieten und Kaufpreise auf, dafür aber höhere Renditen (5,14 % bzw. 7,07 %). Zierenberg positioniert sich damit zwischen dem teuren, nahen Umland und dem günstigeren, weiter entfernten Umland.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung von Zierenberg ist seit 2015 weitgehend stabil: Von 6.568 Einwohnern (2015) auf 6.609 (2024) entspricht das einem Zuwachs von 0,6 %. In der Mitte des Zeitraums, von 2017 (6.633) bis 2021 (6.520), ist die Bevölkerung leicht gesunken, hat sich aber ab 2022 wieder erholt. Die stabile Bevölkerungszahl bei einer Fläche von 86,55 km² ergibt eine Bevölkerungsdichte von 76 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 130 Promille (entspricht 13,0 %). Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Kassel, auf den sich die Ränge beziehen, mit Rang 115 von rund 400 Kreisen im Indikator Arbeitsmarkt – ein starker Wert. Im Gegensatz dazu liegt der Kreis bei der Dynamik mit Rang 289 und bei der Demografie mit Rang 274 im unteren Drittel. Der Gesamtindex rangiert mit Platz 180 im Mittelfeld. Diese Aufspaltung zeigt einen Arbeitsmarkt, der strukturell gut aufgestellt ist, aber von demografischen Herausforderungen und geringer Dynamik geprägt ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen einer akademischen Infrastruktur wirkt sich auf die Nachfrage nach Mietwohnungen aus: Es gibt keinen strukturellen Zuzug von Studierenden, der den Mietmarkt stützen würde. Die Nachfrage wird primär von der lokalen Bevölkerung und dem Pendlerverkehr nach Kassel getragen.