Grebenstein, Stadt

Marktüberblick

Grebenstein liegt im Süden des Landkreises Kassel auf 49,84 km² und hat 5.706 Einwohner (2024). Die Gemeinde ist keine Hochschullandgemeinde und verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Fläche von knapp 50 km² ist moderat bemessen; die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 leicht rückläufig.

Der Immobilienmarkt weist mit 7,43 € pro Quadratmeter Angebotsmiete und 1.788 € pro Quadratmeter Angebotskaufpreis die niedrigsten Werte im direkten Vergleichsumfeld auf. Lediglich Liebenau liegt mit 7,42 €/m² nahezu gleichauf. Der Kaufpreisfaktor von 20,06 bedeutet, dass das 20,06-Fache des Jahresgrossmietwerts als Kaufpreis angegeben wird. Die Bruttomietrendite von 4,98 % entspricht dem hessischen Durchschnitt und liegt im Perzentilrang 64,1 % im Bundesland, was eine durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche Rendite im regionalen Vergleich bedeutet.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Miete und Kaufpreis außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Angeboten und Transaktionen hindeuten.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,38 €/m² (2020) und 8,58 €/m² (2023). Der tiefste Wert wurde 2020 erreicht, gefolgt von einem Anstieg auf 6,70 €/m² im Jahr 2021, einem weiteren Anstieg auf 8,58 €/m² 2023, einem Rückfall auf 6,18 €/m² 2024 und einem Anstieg auf 7,78 €/m² 2025. Der aktuelle Wert von 7,43 €/m² liegt dazwischen.

Der Angebotskaufpreis schwankte noch stärker: Von 2.319 €/m² (2019) fiel er auf 1.269 €/m² (2020), stabilisierte sich um 1.200–1.300 €/m² bis 2022, brach 2023 auf 785 €/m² ein und stieg 2024 auf 1.840 €/m² an. 2025 lag er bei 1.529 €/m², 2026 bei 3.051 €/m². Der aktuelle Wert von 1.788 €/m² liegt in der Mitte dieses breiten Spektrums.

Die CAGR-Werte von 4,19 % für die Miete und 4,00 % für den Kaufpreis geben einen durchschnittlichen jährlichen Anstieg über den Zeitraum an, sind aber angesichts der starken Einzeljahresschwankungen mit Vorsicht zu interpretieren. Sie beschreiben den Trend von den Anfangs- zu den Endwerten der Reihe, nicht die tatsächliche jährliche Entwicklung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Kassel liegt Grebenstein bei der Angebotsmiete mit 7,43 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 8,31 €/m². Beim Kaufpreis mit 1.788 €/m² liegt es ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.987 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 20,06 liegt knapp über dem Kreiswert von 19,63, während die Bruttomietrendite von 4,98 % unter dem Kreisdurchschnitt von 5,31 % liegt.

Im Vergleich zu Hessen (Miete 9,69 €/m², Kaufpreis 2.505 €/m², KPF 21,06, Rendite 4,98 %) und Deutschland (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², KPF 21,06, Rendite 5,10 %) liegt Grebenstein bei allen Preis- und Mietkennzahlen deutlich unter dem Mittel. Die Bruttomietrendite von 4,98 % entspricht jedoch exakt dem hessischen Durchschnitt. Grebenstein liegt im Perzentilrang 64,1 % bei der Rendite im Bundesland, was bedeutet, dass 64 % der hessischen Orte eine niedrigere oder gleich hohe Rendite aufweisen.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten weist Grebenstein eine der niedrigsten Angebotsmieten auf (7,43 €/m²). Nur Liebenau liegt mit 7,42 €/m² nahezu gleichauf. Bei den Kaufpreisen liegt Grebenstein mit 1.788 €/m² über Liebenau (1.517 €/m²) und Hofgeismar (1.777 €/m²), aber deutlich unter den wohnungsnahen Kassel-Communitites wie Vellmar (2.696 €/m²), Ahnatal (2.660 €/m²) und Immenhausen (2.300 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,98 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden und ist höher als die von Immenhausen (4,39 %) und Ahnatal (4,47 %), aber niedriger als die von Hofgeismar (5,72 %), Espenau (5,70 %) und Liebenau (5,87 %).

Standortfaktoren

Der Landkreis Kassel belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang von 115 ist der beste Teilindex und deutet auf eine relativ stabile Erwerbsstruktur hin. Der Wohlstand- und soziale Lage-Rang von 164 liegt ebenfalls im oberen Mittelfeld. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation von 211 und der Dynamik-Rang von 289 sind schwächer ausgeprägt. Der Demografie-Rang von 274 ist der zweitschlechteste Teilindex und spiegelt die alternde Bevölkerung und den Bevölkerungsrück wider.

Die Bevölkerungsentwicklung in Grebenstein zeigt einen Rückgang von 5.808 Einwohnern (2015) auf 5.706 (2024), was einer Abnahme von 1,76 % entspricht. Der Bevölkerungsrückgang ist nicht linear: Zwischen 2015 und 2020 fiel die Einwohnerzahl kontinuierlich von 5.808 auf 5.720, stieg 2021–2022 leicht an (5.730 bzw. 5.790) und fiel 2023 wieder auf 5.706, wo sie 2024 stabil blieb.

Die Arbeitslosenquote im Kreis Kassel ist in der Zeitreihe von 188 ‰ (2015) auf 167 ‰ (2023) gesunken, was einem Rückgang von 18,8 % auf 16,7 % entspricht. Dieser Trend entspricht dem besseren Arbeitsmarkt-Rang im Prognos-Zukunftsatlas. Die aktuellen Werte liegen jedoch deutlich über dem Bundesdurchschnitt.

Grebenstein verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Singles ohne akademischen Hintergrund beschränkt.

Fazit

Grebenstein präsentiert sich als preisgünstiger ländlicher Standort im Süden des Landkreises Kassel. Die Angebotspreise und -mieten liegen systematisch unter den Werten für Hessen und Deutschland. Die Bruttomietrendite von 4,98 % entspricht dem hessischen Durchschnitt und liegt im Perzentilrang 64,1 % im Bundesland, was eine durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche Rendite im regionalen Vergleich bedeutet.

Die extrem schwankenden Zeitreihenwerte bei Miete und Kaufpreis deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, was die Interpretation von Trendaussagen erschwert. Die stabilen Bevölkerungszahlen bei gleichzeitig sinkender Arbeitslosigkeit und dem besseren Arbeitsmarkt-Rang im Prognos-Zukunftsatlas sprechen für eine gewisse strukturelle Stabilität des Ortes.

Im Vergleich zu den Kassel-nahen Communitites wie Vellmar, Ahnatal und Immenhausen ist Grebenstein deutlich günstiger, was den Abstand zur Großstadt Kassel widerspiegelt. Die Nachbargemeinden Calden, Hofgeismar und Liebenau liegen preislich näher an Grebenstein, wobei Grebenstein mit Liebenau die niedrigsten Mieten im direkten Vergleich aufweist.