Niestetal

Marktüberblick

Niestetal weist im aktuellen Angebot einen Angebotskaufpreis von 2.925 Euro pro Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 10,70 Euro pro Quadratmeter auf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,77, die Bruttomietrendite liegt bei 4,39 Prozent.

Die Angebotsmiete von 10,70 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem hessischen Landesdurchschnitt von 9,69 Euro und auch über dem bundesweiten Wert von 8,92 Euro. Beim Angebotskaufpreis mit 2.925 Euro pro Quadratmeter übertrifft Niestetal sowohl den Landesdurchschnitt (2.505 Euro) als auch den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 22,77 liegt damit ebenfalls über dem Landeswert von 21,06.

Die Bruttomietrendite von 4,39 Prozent liegt hingegen unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der hessischen Orte belegt Niestetal damit Platz 33,5 – die Renditen liegen im unteren Drittel des Landes. Dieser Befund ist konsistent mit den überdurchschnittlichen Kaufpreisen im Verhältnis zu den Mietniveaus.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Lag sie 2018 noch bei 7,31 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2024 bereits 10,42 Euro – ein Anstieg um rund 43 Prozent in sechs Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 beträgt 4,75 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatil. 2018 lag der Angebotskaufpreis bei 2.601 Euro pro Quadratmeter, fiel 2019 auf 1.965 Euro, stieg 2020 auf einen Spitzenwert von 3.531 Euro und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 2.532 und 2.972 Euro ein. Für 2026 wird ein Wert von 3.138 Euro prognostiziert. Die durchschnittliche jährliche Entwicklung (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,38 Prozent.

Die Bevölkerungsentwicklung war stabil positiv: Von 10.940 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs sie auf 11.498 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 5,1 Prozent entspricht. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 211 und stieg bis 2023 auf 262 an.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Kassel, in dem 28 Orte ausgewiesen sind, liegt Niestetal bei der Angebotsmiete mit 10,70 Euro deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 8,31 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.925 Euro übertrifft den Kreiswert von 1.987 Euro um knapp 47 Prozent. Die Bruttomietrendite liegt mit 4,39 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 5,31 Prozent.

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild. Fuldatal (3,6 Kilometer Entfernung) weist mit 10,47 Euro eine ähnliche Miete auf, aber einen niedrigeren Kaufpreis von 2.556 Euro und eine höhere Rendite von 4,92 Prozent. Kassel documenta-Stadt (ebenfalls 3,6 Kilometer) hat mit 2.983 Euro einen vergleichbaren Kaufpreis, aber eine niedrigere Rendite von 4,12 Prozent. Staufenberg (4,8 Kilometer) liegt mit 8,02 Euro Miete und 2.475 Euro Kaufpreis deutlich unter Niestetal. Vellmar (6,1 Kilometer) zeigt mit 10,35 Euro Miete und 2.696 Euro Kaufpreis ein ähnliches Profil.

Niestetal hat die höchste Angebotsmiete im gesamten unmittelbaren Umkreis. Die Kombination aus hohen Mieten und hohen Kaufpreisen führt zu den im regionalen Vergleich niedrigen Renditen.

Standortfaktoren

Niestetal ist eine Großgemeinde im nordhessischen Landkreis Kassel, die im Zuge der Gebietsreform am 1. August 1972 aus den bis dahin eigenständigen Gemeinden Heiligenrode und Sandershausen gebildet wurde. Die Gemeinde erstreckt sich auf 22,16 Quadratkilometern und hat eine Bevölkerungsdichte von 519 Einwohnern je Quadratkilometer.

Wirtschaftlich prägt die Firma SMA Solar Technology den Ortsteil Sandershausen. Das Unternehmen hat hier seinen Hauptsitz und beschäftigt weltweit über 4.000 Mitarbeiter. Insgesamt bietet Niestetal rund 4.950 Arbeitsplätze, wobei zwei Drittel der Beschäftigten aus der Nachbarschaft, vor allem aus Kassel, einpendeln.

Die verkehrliche Anbindung ist gut: Niestetal verfügt über einen direkten Autobahnanschluss (Kassel-Nord) zur Bundesautobahn 7. Der ÖPNV wird durch die NVV-Linien 30, 31, 32 und 52 bedient, die die Gemeinde mit Kassel verbinden. Die Universität Kassel ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln in etwa 15 Minuten erreichbar, mit dem Auto in rund 10 Minuten.

Bildungsinfrastruktur: Die Gemeinde unterhält zwei Grundschulen (je einen pro Ortsteil) sowie die Wilhelm-Leuschner-Schule als integrierte Gesamtschule in Heiligenrode. Fünf Kindergärten gewährleisten eine flächendeckende Kinderbetreuung. Hochschulen sind am Ort nicht vorhanden.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Kassel den Gesamt-Rang 180 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Index "Stärke" liegt bei 154, während der Rang im Index "Dynamik" mit 289 deutlich schwächer ausfällt. Diese Werte gelten für den Landkreis als Ganzes, nicht für die Gemeinde Niestetal allein.

Zusammenfassung

Niestetal präsentiert sich als wachsende Großgemeinde in direkter Nachbarschaft zu Kassel mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen im regionalen Vergleich. Die Angebotsmieten liegen sowohl über dem hessischen als auch über dem bundesweiten Durchschnitt, was auf die attraktive Lage zwischen Stadt und ländlichem Raum zurückzuführen ist. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,39 Prozent im unteren Drittel Hessens spiegelt die hohen Kaufpreise wider.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung von plus 5,1 Prozent seit 2015 und die Anbindung an die A7 sowie das öffentliche Netz nach Kassel unterstreichen die Standortattraktivität. Der Hauptsitz von SMA Solar Technology als großer Arbeitgeber trägt zur wirtschaftlichen Stabilisierung bei. Die volatile Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt, dass der lokale Markt anfällig für konjunkturelle Schwankungen ist.