Marktüberblick und Einordnung
Die Hansestadt Lübeck ist eine kreisfreie Stadt und damit kein Landkreis im eigentlichen Sinne. Als einzige Gemeinde des statistischen Kreises „Lübeck, Hansestadt“ umfasst sie 219.044 Einwohner auf 214,2 km² und ist nach Kiel die zweitgrößte sowie flächenmäßig die größte Stadt Schleswig-Holsteins. Sie zählt zu den vier Oberzentren des Landes.
Der Immobilienmarkt Lübecks liegt deutlich über allen Vergleichswerten. Der mittlere Kaufpreis beträgt 4.439 Euro pro Quadratmeter und rangiert damit auf Platz 1 von 15 Kreisen in Schleswig-Holstein. Zum Vergleich: Der Landesdurchschnitt liegt bei 2.625 Euro, der bundesweite bei 2.409 Euro. Die angebotene Miete liegt bei 12,02 Euro pro Quadratmeter, ebenfalls deutlich über dem Landesmittel von 9,87 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,25 Prozent, was im bundesweiten Vergleich am unteren Ende liegt.
Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt einen deutlichen Anstieg von 3.285 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.318 Euro im Jahr 2025. Die Miete stieg im gleichen Zeitraum von 9,21 auf 12,06 Euro pro Quadratmeter. Für 2026 prognostizieren die Zeitreihen einen leichten Rückgang bei Kauf- und Mietwerten, der jedoch auf geschätzten Werten beruht.
Innere Struktur und Marktverteilung
Als kreisfreie Stadt besteht Lübeck nicht aus mehreren Gemeinden, sondern bildet eine geschlossene Einheit. Der Kreis „Lübeck, Hansestadt“ umfasst genau eine Gemeinde mit 219.044 Einwohnern. Es gibt keine innerkreisliche Spreizung, keine Preisgefälle zwischen verschiedenen Gemeinden und kein Zentrum mit Umland. Die Daten des Kreises beschreiben ausschließlich die Stadt Lübeck selbst.
Die Stadt ist in zehn Stadtteile gegliedert, die jedoch keine eigene Verwaltungsebene haben und deren Daten für den Immobilienmarkt nicht separat vorliegen. Die Innenstadt mit der UNESCO-Welterbe-Altstadt ist flächenmäßig der kleinste Stadtteil mit 14.297 Einwohnern auf 2,5 km². Die bevölkerungsreichsten Stadtteile sind St. Jürgen (45.758 Einwohner), St. Lorenz-Nord (43.423 Einwohner) und St. Gertrud (42.402 Einwohner). Der Stadtteil Travemünde an der Ostseeküste hat 13.913 Einwohner auf 40,5 km² und weist die niedrigste Bevölkerungsdichte auf.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft Lübecks wird maßgeblich von zwei Großarbeitgebern geprägt. Das Drägerwerk AG & Co. KGaA ist der größte Industriearbeitgeber der Stadt mit 16.329 Mitarbeitern und einem Umsatz von 3.373,5 Millionen Euro im Jahr 2023. Das Unternehmen entwickelt, produziert und vertreibt Geräte und Systeme in den Bereichen Medizin- und Sicherheitstechnik. Im Medizintechnik-Bereich erwirtschaftete Dräger 2023 einen Umsatz von 1,96 Milliarden Euro, im Bereich Sicherheitstechnik 1,4 Milliarden Euro.
Das Universitätsklinikum Schleswig-Holstein (UKSH) mit rund 17.500 Mitarbeitern, davon 2.550 Ärzte, ist der zweitgrößte Arbeitgeber. Das UKSH betreibt an den Standorten Kiel und Lübeck 2.590 Planbetten und behandelt jährlich über 500.000 Menschen. Der Verwaltungssitz der Anstalt öffentlichen Rechts befindet sich in Lübeck. Die medizinische Fakultät der Universität zu Lübeck ist an das UKSH angegliedert.
Die IHK zu Lübeck vertritt über 65.000 Mitgliedsunternehmen in Lübeck sowie den umliegenden Kreisen Herzogtum Lauenburg, Ostholstein, Segeberg und Stormarn. Die Medizintechnik hat in Lübeck eine besondere Tradition, begünstigt durch die Universität zu Lübeck und die enge Verzahnung mit dem UKSH.
Verkehr und Erreichbarkeit
Lübeck verfügt über eine herausragende Verkehrsanbindung. Der Lübecker Hauptbahnhof ist nach dem Kieler Hauptbahnhof der frequenzstärkste Bahnhof Schleswig-Holsteins mit rund 34.000 Reisenden und Besuchern pro Tag. Er liegt an mehreren Fernverkehrsstrecken, darunter der Verbindung Hamburg–Berlin und der Strecke nach Kiel. Seit der Modernisierung 2008 ist der Bahnhof an das elektrische Bahnnetz angeschlossen.
Die A1 (Hansalinie) durchquert das Stadtgebiet und verbindet Lübeck mit dem Ruhrgebiet im Süden und Heiligenhafen im Norden. Die Autobahn wurde 2008 bis Puttgarden verlängert. Lübeck ist zudem über die Bundesstraße 207 an die Insel Fehmarn angebunden.
Das bedeutendste Infrastrukturprojekt ist die Feste Fehmarnbeltquerung. Der 17,6 Kilometer lange Tunnel unter dem Fehmarnbelt hindurch verbindet Dänemark mit Deutschland und ist Teil der skandinavisch-mediterranen Achse der transeuropäischen Netze. Deutschland übernimmt 3,5 Milliarden Euro für die Straßen- und Eisenbahnanbindung auf deutscher Seite. Die geplante Inbetriebnahme ist für 2029 vorgesehen. Mit der festen Querung soll die Fahrzeit von Hamburg nach Kopenhagen auf unter 2,5 Stunden sinken, und die Transitzeit von Kraftfahrzeugen über den Fehmarnbelt soll von 45 auf 10 Minuten verkürzt werden.
Darüber hinaus durchzieht der Elbe-Lübeck-Kanal das Stadtgebiet und verbindet die Trave mit der Elbe.
Bildung und Zukunftsatlas
Lübeck ist Standort von drei Hochschulen: der Universität zu Lübeck mit medizinischer Fakultät, der Technischen Hochschule Lübeck und der Musikhochschule Lübeck. Die Universität zu Lübeck wurde 1964 als Medizinische Akademie gegründet und ist eng mit dem UKSH verzahnt. Die Technische Hochschule und die Musikhochschule ergänzen das Hochschulangebot.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Lübeck auf Rang 255 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Im Dynamik-Index erreicht Lübeck mit Rang 29 ein sehr gutes Ergebnis, während der Stärke-Index mit Rang 325 schwächer ausfällt. Das deutet auf eine dynamische Entwicklung bei gleichzeitig eher schwacher wirtschaftlicher Basis hin.
Die Bevölkerung Lübecks ist in den letzten Jahren leicht gewachsen: von 216.253 Einwohnern im Jahr 2015 auf 219.044 im Jahr 2023. Die Altstadt Lübecks mit über tausend Kulturdenkmälern zählt seit 1987 zum UNESCO-Welterbe und ist ein bedeutender Tourismusfaktor. Die Hansestadt war von 1226 bis 1937 ein Stadtstaat und Hauptort der Hanse.
Entwicklung und Ausblick
Der Lübecker Immobilienmarkt ist durch deutlich überdurchschnittliche Kauf- und Mietpreise gekennzeichnet, die auf die Funktion als Oberzentrum, die starke Anbindung an Hamburg und den Fernverkehr sowie die begrenzte Angebotsfläche zurückzuführen sind. Als einzige kreisfreie Stadt im Kreisdatenvergleich gibt es keine innerkreisliche Preisspreizung.
Die wirtschaftliche Struktur wird von den beiden Großarbeitgebern Drägerwerk und UKSH dominiert, die zusammen einen erheblichen Anteil der Beschäftigung in der Stadt stellen. Die Medizintechnik bildet ein regionales Cluster, das durch die Universität und das UKSH gestützt wird.
Die Feste Fehmarnbeltquerung, deren Inbetriebnahme für 2029 geplant ist, wird die internationale Erreichbarkeit Lübecks erheblich verbessern und die Verbindung nach Dänemark und Skandinavien deutlich verkürzen. Dies könnte sich langfristig auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt auswirken. Die aktuellen Zeitreihen zeigen für 2026 einen leichten Rückgang bei Kauf- und Mietwerten, der jedoch auf geschätzten Werten beruht und keine gesicherte Entwicklung darstellt.