Lübeck, Hansestadt

Marktüberblick

Lübeck ist mit rund 219.000 Einwohnern nach Kiel die zweitgrößte Stadt Schleswig-Holsteins und zählt zu den vier Oberzentren des Landes. Die kreisfreie Stadt erstreckt sich über 214,19 km² im Südosten des Bundeslandes an der unteren Trave und der Lübecker Bucht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei rund 1.023 Einwohnern je Quadratkilometer.

Auf dem aktuellen Immobilienmarkt zeigt sich Lübeck als einer der teuersten Märkte in Schleswig-Holstein. Die Angebotsmiete liegt bei 12,02 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.439 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 30,77, die Bruttomietrendite liegt bei 3,25 Prozent. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietverhältnis dar.

Mietentwicklung

Die Mietpreise in Lübeck sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,21 Euro je Quadratmeter, betrug sie 2024 bereits 12,05 Euro. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,12 Prozent.

Besonders stark fiel der Anstieg zwischen 2021 und 2024 aus, als die Miete von 10,38 auf 12,05 Euro je Quadratmeter stieg. Im Jahr 2023 gab es eine leichte Korrektur auf 11,19 Euro, bevor der Aufwärtstrend 2024 wieder einsetzte. Für 2026 wird ein Rückgang auf 11,78 Euro prognostiziert.

Die Entwicklung ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, sondern basiert auf nachvollziehbaren Zeitreihendaten.

Kaufpreisentwicklung

Der Kaufpreismarkt in Lübeck zeigt ein anderes Muster als der Mietmarkt. Von 2018 (3.285 Euro je Quadratmeter) stiegen die Preise bis 2020 auf einen Höhepunkt von 4.332 Euro je Quadratmeter. Im Jahr 2021 folgte ein Rücksetzer auf 4.030 Euro, von dem sich der Markt nur langsam erholte.

Zwischen 2022 und 2025 bewegten sich die Kaufpreise in einer engen Bandbreite zwischen 4.245 und 4.318 Euro je Quadratmeter – eine Phase der Konsolidierung. Für 2026 wird ein deutlicherer Rückgang auf 3.945 Euro je Quadratmeter erwartet. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei 2,31 Prozent.

Auch die Kaufpreiszeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im bundeslandweiten Vergleich liegt Lübeck bei allen relevanten Kennzahlen deutlich über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 12,02 Euro je Quadratmeter liegt 22 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Kaufpreis von 4.439 Euro je Quadratmeter übertrifft den Landeswert von 2.625 Euro um rund 69 Prozent.

Auch im deutschlandweiten Vergleich ist Lübeck deutlich teurer: Die Miete liegt 35 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis 84 Prozent über 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,25 Prozent liegt jedoch deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Schleswig-Holsteiner Orte belegt Lübeck mit 10,32 Prozent einen der untersten Ränge – das bedeutet, dass die Rendite in Lübeck niedriger ist als in etwa 90 Prozent der anderen Orte im Bundesland.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete in Lübeck liegt auf ähnlichem Niveau wie in Stockelsdorf (12,20 Euro) oder Ratekau (12,26 Euro), der Kaufpreis ist jedoch deutlich höher als in den umliegenden Gemeinden, die zwischen 2.443 und 3.456 Euro je Quadratmeter liegen. Die Renditen in den Nachbarorten liegen durchweg über 4 Prozent und damit deutlich über dem Lübecker Wert.

Standortfaktoren und Demografie

Lübeck verfügt über eine dreifache Hochschullandschaft: die Universität zu Lübeck (mit dem Universitätsklinikum UKSH), die Technische Hochschule Lübeck und die Musikhochschule Lübeck. Diese bilden einen wichtigen Standortfaktor für die Stadt.

Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren relativ stabil. Von 2015 (216.253 Einwohner) bis 2024 (219.044 Einwohner) wuchs die Bevölkerung um rund 1,3 Prozent. Ein besonderer Aufwärtstrend setzte 2022 ein, als die Einwohnerzahl von 216.277 auf 218.095 stieg und sich seitdem auf diesem Niveau stabilisierte.

Die absolute Arbeitslosenzahl ging von 2015 (10.847) bis 2019 (8.390) deutlich zurück. Nach einem Anstieg während der Pandemie (2020: 9.389) sank sie 2022 auf 8.777, stieg 2023 jedoch wieder auf 9.216 an.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 – bezogen auf den Kreis, nicht die einzelne Gemeinde – belegt Lübeck den Gesamtrang 255 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders positiv fällt der Dynamik-Rang mit Platz 29 aus, ebenso der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Platz 101. Schwächer sind die Werte bei der Stärke (Rang 325) und der Wohlstand und sozialen Lage (Rang 352). Der Demografie-Rang liegt bei 176, der Arbeitsmarktrang bei 297.