Mönkhagen

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Mönkhagen ist eine kleine Gemeinde im Kreis Stormarn mit knapp 660 Einwohnern auf 7,31 km². Der lokale Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.896 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,27 Euro pro Quadratmeter.

Der Kaufpreisfaktor von 26,04 bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 26-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. In Kombination mit der Bruttomietrendite von 3,84 % zeigt sich ein Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind. Eine Bruttomietrendite von unter 4 % ist im ländlichen Schleswig-Holstein untypisch und deutet auf eine preistreibende Nachfrage hin, die nicht primär auf der lokalen Mietnachfrage beruht.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität bei kleinem Markt

Die historischen Daten zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen sehr kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.544 Euro pro Quadratmeter (2023) und 7.950 Euro (2019). Diese Bandbreite von mehr als dem Fünffachen lässt sich nicht mit einer allgemeinen Marktentwicklung erklären, sondern spiegelt wahrscheinlich unterschiedlichste Objekttypen wider – von kleinen Einfamilienhäusern bis zu größeren Grundstücken oder Gutshöfen.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,00 Euro (2020–2021) und 10,39 Euro (2026), ebenfalls mit erheblichen Ausschlägen. Der CAGR der Miete liegt bei 0,19 % pro Jahr, der des Kaufpreises bei −5,85 %. Der negative Kaufpreis-CAGR wird jedoch maßgeblich vom extremen Ausreißer 2019 (7.950 Euro) verzerrt; ohne diesen Wert ergibt sich eine deutlich andere Entwicklung.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf tatsächlich erhobene Werte hinweist – bei so wenigen Transaktionen ist die Aussagekraft jedoch begrenzt.

Regionale Einordnung: Über dem Landesdurchschnitt, unter dem Kreisdurchschnitt

Im Vergleich zu Schleswig-Holstein liegt Mönkhagen beim Angebotskaufpreis (2.896 €/m²) knapp über dem Landesdurchschnitt (2.625 €/m²), bei der Angebotsmiete (9,27 €/m²) jedoch leicht darunter (Landesdurchschnitt: 9,87 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,84 % liegt deutlich unter dem Landesmittel von 5,09 %. Im Perzentilrang der 1.106 Orte Schleswig-Holsteins belegt Mönkhagen mit 22,1 % das untere Viertel – die Rendite ist also niedriger als bei etwa 78 % der vergleichbaren Orte.

Innerhalb des Kreises Stormarn schneidet Mönkhagen anders ab: Der Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis liegt bei 3.102 €/m², bei der Miete bei 11,34 €/m². Mönkhagen liegt damit beim Kaufpreis unter dem Kreismittel, bei der Miete ebenfalls. Die Kreisrendite beträgt 4,52 %, ebenfalls über dem Mönkhager Wert.

Im direkten Nachbarsvergleich zeigt sich ein extremes Gefälle: Heilshoop (2,5 km entfernt) weist mit 1.405 €/m² nur die Hälfte des Mönkhager Kaufpreises aus, bei einer Rendite von 8,34 %. Rehhorst (6,6 km) liegt bei 1.732 €/m² und 6,3 % Rendite. Badendorf (3,8 km) kommt auf 2.822 €/m² und 4,07 % – damit fast auf Mönkhager Niveau. Dieser Nachbarschaftsunterschied von über 1.400 €/m² Kaufpreis auf wenige Kilometer Distanz unterstreicht die Fragmentierung des lokalen Marktes und die Bedeutung einzelner Objektmerkmale.

Standortfaktoren: Starke Wirtschaft, aber wenig Dynamik

Der Kreis Stormarn, dem Mönkhagen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 167 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorzuheben ist der Rang 96 im Teilindex Wirtschaftsstärke – der Kreis gehört damit zu den wirtschaftlich starken Regionen. Im Gegensatz dazu liegt der Dynamik-Rang bei 388, also im unteren Bereich. Das Muster einer starken, aber wenig dynamischen Wirtschaftsstruktur ist typisch für ländliche Räume in der Nähe größerer Zentren.

Die Arbeitslosenquote in Mönkhagen lag 2023 bei 1,83 %, was deutlich unter dem Bundes- und Landesdurchschnitt liegt. Von den 657 Einwohnern waren acht arbeitslos. Diese sehr niedrige Quote spricht für eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur, auch wenn der Ort selbst eher ländlich geprägt ist.

Mönkhagen liegt an der Bundesautobahn 20 mit einer eigenen Anschlussstelle und ist Teil der Metropolregion Hamburg. Die Entfernung zu Lübeck ist gering, was den Ort als Wohngemeinde attraktiv macht. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,5 % von 681 auf 657 Einwohner gesunken. Dieser leichte Rückgang steht im Widerspruch zur niedrigen Arbeitslosenquote und könnte auf eine Alterung der Bevölkerung oder Abwanderung jüngerer Haushalte hindeuten.