Westerrade

Der Ort

Westerrade ist eine kleine Gemeinde im südöstlichen Kreis Segeberg mit 462 Einwohnern auf 5,62 km². Die Gemeinde ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt, weist aber auch ausgedehnte Wohnsiedlungen auf. Sie liegt im Naturraum Ostholsteinisches Hügel- und Seenland südlich des Wardersee und gehört zur Metropolregion Hamburg. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die Landesstraße 69 mit direktem Anschluss an die A 20 (Ausfahrt Geschendorf). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick

Die Angebotsmiete in Westerrade liegt mit 7,20 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,89 Euro und dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.005 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.527 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,2 und liegt damit über dem Kreiswert von 21,6 und dem Landesdurchschnitt von 22,1. Die Bruttomietrendite von 4,31 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (5,06 %), dem Landesdurchschnitt (5,09 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).

Diese Kombination aus niedrigen absoluten Preisen bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor und niedriger Rendite ergibt sich daraus, dass die Mieten in Westerrade stärker unter dem jeweiligen regionalen Durchschnitt liegen als die Kaufpreise. Der Kaufpreisfaktor ist eine relative Kennzahl, die das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete abbildet. Ein Faktor von 23,2 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 23,2-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Bei einer Angebotsmiete von 7,20 Euro pro m² und einem Kaufpreis von 2.005 Euro pro m² ergibt sich rechnerisch eine Bruttomietrendite von rund 4,3 Prozent. Diese niedrige Rendite im regionalen Vergleich signalisiert, dass der Markt eher auf Kaufinteresse als auf Mietnachfrage ausgelegt ist.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen unterschiedliche Verläufe für Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete lag 2019 mit 8,50 Euro pro m² noch deutlich höher als der aktuelle Wert von 7,20 Euro. Bis 2021 fiel sie auf 6,84 Euro, erholte sich dann wieder auf 7,50 Euro (2023) und liegt 2026 mit 7,93 Euro wieder näher am Vor-Corona-Niveau. Der CAGR für die Miete beträgt -0,99 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Der Kaufpreisverlauf ist deutlich volatiler. Von 1.312,50 Euro pro m² (2020) stieg er bis 2021 auf 2.889,47 Euro – ein Anstieg von über 120 Prozent in einem Jahr. Bis 2023 fiel er auf 1.646,29 Euro zurück, was einem Rückgang von rund 43 Prozent entspricht. Der aktuelle Wert von 2.005 Euro liegt damit zwischen diesen Extremen. Der CAGR von 7,85 Prozent über den kurzen Zeitraum spiegelt diese starke Volatilität wider.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Mieten sich stabilisieren und langsam erholen, schwanken die Kaufpreise stark. Dies könnte auf unterschiedliche Marktsegmente hinweisen – der Mietmarkt reagiert träger, während der Kaufmarkt stärker von einzelnen Transaktionen oder veränderten Nachfragestrukturen beeinflusst wird.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Westerrades ist seit 2015 relativ stabil bei rund 460 Einwohnern. Von 465 (2015) ging die Zahl bis 2020 auf 438 zurück, erholte sich dann wieder auf 462 (2023/2024). Die Gesamtentwicklung seit Serienbeginn ist mit -0,65 Prozent nahezu ausgeglichen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,44 Prozent und damit deutlich unter dem deutschen Durchschnitt. Sie schwankte im Zeitraum zwischen 1,37 Prozent (2017) und 3,50 Prozent (2021), wobei die Werte 2022 und 2023 wieder im niedrigen Bereich liegen.

Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der ländlichen Struktur und der Lage in der Metropolregion Hamburg. Mit 82 Einwohnern pro km² ist die Gemeinde dünn besiedelt. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt keine klaren Wachstums- oder Schrumpfungstendenzen, sondern eine stabile Balance.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Kreis Segeberg, dem Westerrade angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Mittelbereich. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Dynamik (Rang 142) und Wettbewerb/Innovation (Rang 139) schneiden relativ gut ab, während Demografie (Rang 219) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 208) schwächer abschneiden. Der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 176 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Im regionalen Vergleich zu den Nachbarorten liegen die Mieten in Westerrade mit 7,20 Euro/m² in allen Fällen unter denen der Nachbargemeinden (zwischen 8,70 und 11,33 Euro/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Westerrade mit 2.005 Euro/m² über Rohlstorf (1.595 Euro/m²) und Weede (1.463 Euro/m²), aber unter den meisten anderen Nachbarn.

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 4,18 Prozent in Neuengörs bis 8,04 Prozent in Rohlstorf. Westerrade liegt mit 4,31 Prozent fast am unteren Ende dieser Spanne – nur Neuengörs liegt mit 4,18 Prozent noch etwas darunter. Dies spiegelt wider, dass der Ort eher als Wohngemeinde mit Kaufinteresse denn als Investitionsstandort für Mietwohnungen wahrgenommen wird.