Winsen
Winsen (PLZ 24568) liegt im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 358 Einwohner auf 4,1 km², das entspricht 88 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,43 € pro m², der Kaufpreis bei 1.130 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 10,02 % und ein Kaufpreisfaktor von 10,0 — rechnerisch sind das 10 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Winsen über dem Renditeniveau von 97 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,17 € auf 9,36 € pro m², im Mittel 5,3 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,7 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Segeberg Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 142, Stärkerang 180). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kattendorf, Oersdorf und Kisdorf an.
Immobilienpreise in Winsen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Winsen (Holstein)
Winsen (Holstein) ist eine kleine Gemeinde im Kreis Segeberg mit extrem niedrigen Kaufpreisen und einer außergewöhnlich hohen Bruttomietrendite von über 10 %. Der Ort liegt deutlich unter dem regionalen Preisniveau, während die Mieten nahe dem Landesdurchschnitt liegen. Die Bevölkerung ist rückläufig, die Arbeitslosigkeit jedoch sehr niedrig.
Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigem Kaufpreis
Winsen (Holstein) weist einen der niedrigsten Angebotskaufpreise im Kreis Segeberg auf: 1.130 Euro pro Quadratmeter liegen mehr als 55 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.527 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,99 – damit rund die Hälfte des Kreiswerts von 21,6 und des Landeswerts von 22,1. Bei einer Angebotsmiete von 9,43 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Bruttomietrendite von 10,02 %. Dieser Wert liegt fast doppelt so hoch wie der Durchschnitt des Kreises Segeberg (5,1 %) und Schleswig-Holsteins (5,1 %). Winsen erreicht im Bundesland das 97. Perzentil bei der Rendite – der Ort liegt damit in der Spitzengruppe der 5 % höchstdrenditenden Orte des Landes.
Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und mietpreislich nahe am Landesdurchschnitt liegenden Werten ist im regionalen Vergleich einzigartig. Kein anderer Nachbarort weist eine solche Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete auf. Kattendorf, nur 1,5 Kilometer entfernt, hat mit 1.815 Euro pro Quadratmeter bereits einen 60 % höheren Kaufpreis bei einer Rendite von nur 5,4 %. Oersdorf (1,7 km) und Kisdorf (2,2 km) liegen mit 2.925 bzw. 4.325 Euro pro Quadratmeter noch deutlich höher, bei Renditen von 4,4 % bzw. 3,4 %.
Preisentwicklung: Volatile Mieten, stabiler Kaufpreis
Die historische Mietentwicklung in Winsen zeigt starke Schwankungen: Von 6,17 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2019 auf 11,00 Euro, fiel 2022 auf 6,84 Euro, stieg 2024 auf 12,09 Euro und lag 2026 bei 9,36 Euro. Die Bandbreite von 6,17 bis 12,09 Euro pro Quadratmeter ist bei einer Gemeinde mit nur 358 Einwohnern typisch – bei geringem Wohnungsbestand können einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.
Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Wert aus 2018 zur Verfügung: 1.130 Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt mit 1.130 Euro pro Quadratmeter unverändert auf demselben Niveau. Dies entspricht einem sehr geringen Transaktionsmarkt, bei dem kaum Verkäufe stattfinden und die Preise stabil bleiben.
Regionale Einordnung: Günstiger Ort im Hamburger Umland
Winsen liegt im nördlichen Bereich der Barmstedt-Kisdorfer Geest, östlich von Kaltenkirchen, und gehört zur Metropolregion Hamburg. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Winsen der preiswerteste Ort im Umkreis: Der Angebotskaufpreis von 1.130 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter allen benachbarten Gemeinden. Selbst Hüttblek, das mit 5,40 Euro pro Quadratmeter die niedrigste Miete im Umkreis aufweist, hat mit 2.250 Euro pro Quadratmeter einen doppelt so hohen Kaufpreis.
Die Miete von 9,43 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,89 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro, aber über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Winsen bietet damit relativ günstige Kaufpreise bei mietpreislich normalen Werten – eine Konstellation, die im gesamten Kreis Segeberg ohne Vergleich ist.
Der Kreis Segeberg selbst erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Demografie (Platz 219) und Wohlstand (Platz 208). Der Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 139 deutlich besser. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Winsen.
Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit
Die Einwohnerzahl von Winsen ist seit 2015 um 8,7 % zurückgegangen – von 392 auf 358 im Jahr 2024. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2015 und 2022 auf, als die Bevölkerung von 392 auf 352 sank. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 358 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 88 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,31 %, was fünf Arbeitslose entspricht. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der Bundesdurchschnitt. Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zum Bevölkerungsrückgang.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde besteht aus dem einzigen Ortsteil Winsen und wird über die Kreisstraße 49 erschlossen, die von der Landesstraße 80 in Kattendorf abzweigt. Das Gemeindegebiet ist im Ostteil stark bewaldet, unter anderem mit dem Forst Winsener Wohld.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Winsen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Winsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,17 €/m² |
| 2019 | 11,00 €/m² |
| 2022 | 6,84 €/m² |
| 2024 | 12,09 €/m² |
| 2025 | 7,25 €/m² |
| 2026 | 9,36 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Winsen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.130 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Winsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 6,55 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Winsen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 392 Einwohner |
| 2016 | 370 Einwohner |
| 2017 | 396 Einwohner |
| 2018 | 388 Einwohner |
| 2019 | 382 Einwohner |
| 2020 | 374 Einwohner |
| 2021 | 364 Einwohner |
| 2022 | 352 Einwohner |
| 2023 | 358 Einwohner |
| 2024 | 358 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Winsen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,65 % |
| 2016 | 2,33 % |
| 2017 | 2,56 % |
| 2018 | 2,87 % |
| 2019 | 1,65 % |
| 2020 | 5,04 % |
| 2021 | 3,45 % |
| 2022 | 2,78 % |
| 2023 | 2,31 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 173 Rang |
| Dynamik | 142 Rang |
| Stärke | 180 Rang |
| Demografie | 219 Rang |
| Arbeitsmarkt | 176 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 139 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 208 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Winsen liegt im Band 10–11 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Winsen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Winsen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Winsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Winsen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Henstedt-Ulzburg | 12,63 €/m² |
| Kisdorf | 12,18 €/m² |
| Kaltenkirchen | 11,89 €/m² |
| Sievershütten | 11,29 €/m² |
| Oersdorf | 10,65 €/m² |
| Schmalfeld | 10,38 €/m² |
| Struvenhütten | 9,97 €/m² |
| Winsen | 9,43 €/m² |
| Kattendorf | 8,19 €/m² |
| Hüttblek | 5,40 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Winsen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Winsen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Winsen | 10,02 % |
| Sievershütten | 5,53 % |
| Kattendorf | 5,41 % |
| Schmalfeld | 5,40 % |
| Struvenhütten | 4,60 % |
| Oersdorf | 4,37 % |
| Kaltenkirchen | 4,20 % |
| Henstedt-Ulzburg | 4,11 % |
| Kisdorf | 3,38 % |
| Hüttblek | 2,88 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kattendorf | 1,5 km | 24568 | 8,19 € | 1.815 € | 5,41 % |
| Oersdorf | 1,7 km | 24568 | 10,65 € | 2.925 € | 4,37 % |
| Kisdorf | 2,2 km | 24629 | 12,18 € | 4.325 € | 3,38 % |
| Kaltenkirchen, Stadt | 3,8 km | 24568 | 11,89 € | 3.399 € | 4,20 % |
| Hüttblek | 3,8 km | 24641 | 5,40 € | 2.250 € | 2,88 % |
| Struvenhütten | 4,7 km | 24643 | 9,97 € | 2.601 € | 4,60 % |
| Henstedt-Ulzburg | 5,0 km | 24558 | 12,63 € | 3.686 € | 4,11 % |
| Schmalfeld | 5,5 km | 24640 | 10,38 € | 2.306 € | 5,40 % |
| Sievershütten | 6,1 km | 24641 | 11,29 € | 2.452 € | 5,53 % |
Wo liegt Winsen?
Lage
Winsen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Winsen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,43 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.130 € |
| Bruttomietrendite | 10,02 % |
| Kaufpreisfaktor | 10,0 |
| Einwohner | 358 |
| Einwohner je km² | 88 |
| Fläche (km²) | 4,1 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #173 |
| Prognos Dynamikrang | #142 |
| Prognos Stärkerang | #180 |
| Koordinaten | 53,8309, 10,0154 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Winsen
Was kostet eine Wohnung in Winsen?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 9,43 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.130 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Segeberg (Miete: 9,89 €/m², Kaufpreis: 2.527 €/m²) und auch unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Winsen entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt sehr schwankende Werte: von 6,17 €/m² (2018) über 11,00 €/m² (2019) und 6,84 €/m² (2022) bis zu 12,09 €/m² (2024). Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,36 €/m² (2026). Aufgrund der geringen Einwohnerzahl von 358 sind die Werte möglicherweise stark von einzelnen Inseraten beeinflusst.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Winsen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 10,02 %, was einem Perzentilrang von 96,9 im Bundesland Schleswig-Holstein entspricht – rund 97 Prozent der Orte haben eine niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,99, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,58. Die niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten führen zu dieser hohen Rendite.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Winsen?
Die Einwohnerzahl ist von 392 (2015) auf 358 (2024) gesunken, ein Rückgang von 8,67 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 88 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,31 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Winsen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Winsen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Winsen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2018 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2018 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Segeberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Negernbötel | 23795 | 10,89 € | 1.298 € | 10,07 % |
| Gönnebek | 24610 | 9,46 € | 1.330 € | 8,54 % |
| Glasau | 23719 | 9,18 € | 1.293 € | 8,52 % |
| Mözen | 23795 | 9,56 € | 1.370 € | 8,37 % |
| Trappenkamp | 24610 | 9,26 € | 1.343 € | 8,28 % |
| Rohlstorf | 23821 | 10,68 € | 1.595 € | 8,04 % |
| Bimöhlen | 24576 | 12,71 € | 1.973 € | 7,73 % |
| Hasenmoor | 24640 | 10,57 € | 1.728 € | 7,34 % |