Henstedt-Ulzburg
Henstedt-Ulzburg (PLZ 24558) liegt im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 28.375 Einwohner auf 39,5 km², das entspricht 719 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,63 € pro m², der Kaufpreis bei 3.686 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,11 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,3 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Henstedt-Ulzburg über dem Renditeniveau von 31 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,77 € auf 14,22 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,0 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Segeberg Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 142, Stärkerang 180). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kisdorf, Alveslohe und Winsen an.
Immobilienpreise in Henstedt-Ulzburg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Henstedt-Ulzburg
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Henstedt-Ulzburg (Kreis Segeberg, Schleswig-Holstein). Die Gemeinde mit 28.375 Einwohnern liegt 15 km nördlich Hamburgs und weist deutlich überdurchschnittliche Immobilienpreise auf. Angebotsmiete: 12,63 €/m², Angebotskaufpreis: 3.686 €/m². Starke Preisentwicklung seit 2018, regional über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Bevölkerungswachstum von 2,4 % seit 2015. Kreis Segeberg im Prognos-Zukunftsatlas auf Rang 173 von 400."
Marktüberblick
Henstedt-Ulzburg ist die bevölkerungsreichste Gemeinde Schleswig-Holsteins und liegt im Süden des Kreises Segeberg, rund 15 Kilometer nördlich der Hamburger Stadtgrenze. Mit 28.375 Einwohnern auf 39,46 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 719 Einwohnern je km². Die Gemeinde wurde 1970 aus den drei Orten Henstedt, Ulzburg und Götzberg gegründet und wird in der schleswig-holsteinischen Raumplanung als Stadtrandkern I. Ordnung eingestuft. Sie ist direkt an die A 7 angebunden und über die AKN-Eisenbahn (Linien A1, A2, A3) an das Hamburger HVV-Netz angeschlossen. Der AKN-Bahnhof Henstedt-Ulzburg fungiert als zentraler Verkehrsknotenpunkt.
Der Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 12,63 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.686 Euro je Quadratmeter deutlich über den Durchschnittswerten des Kreises Segeberg (9,89 Euro/m² Miete, 2.527 Euro/m² Kaufpreis) sowie des Landes Schleswig-Holstein (9,87 Euro/m² Miete, 2.625 Euro/m² Kaufpreis) und Deutschlands (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis) hinaus. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,32, was auf ein höheres Preisniveau im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (21,58) hinweist. Die Bruttomietrendite beträgt 4,11 Prozent und liegt damit unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt von rund 5,1 Prozent, was die hohe Nachfrage und die Preisentwicklung widerspiegelt.
Preisentwicklung
Die Angebotsmieten entwickelten sich von 9,77 Euro/m² im Jahr 2018 auf 14,22 Euro/m² im Jahr 2026. Der Anstieg von 2018 bis 2024 betrug von 9,77 auf 12,67 Euro/m², gefolgt von einem Rückgang auf 12,34 Euro/m² im Jahr 2025, bevor die Werte 2026 wieder auf 14,22 Euro/m² anstiegen. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) liegt bei 4,80 Prozent.
Die Angebotskaufpreise stiegen von 2.200 Euro/m² im Jahr 2018 auf 4.073 Euro/m² im Jahr 2026. Besonders dynamisch war die Entwicklung von 2018 auf 2020, als der Preis von 2.200 auf 3.499 Euro/m² anstieg. In den Jahren 2021 und 2022 folgte eine leichte Korrektur auf 3.372 Euro/m². Ab 2023 setzte erneut ein starker Anstieg ein (3.804 Euro/m²), der sich 2024 mit 3.586 Euro/m² leicht abflachte, bevor 2025 ein Wert von 4.045 Euro/m² erreicht wurde. Der jährliche Wachstumsdurchsatz liegt bei 8,00 Prozent.
Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf Inseratsdaten. Es handelt sich um Angebotswerte, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Regionale Einordnung
Henstedt-Ulzburg liegt mit einer Angebotsmiete von 12,63 Euro/m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,89 Euro/m² und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro/m². Der Kaufpreis von 3.686 Euro/m² übertrifft den Kreiswert von 2.527 Euro/m² um rund 46 Prozent und den Landeswert von 2.625 Euro/m² um rund 40 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,32 liegt über dem Kreiswert von 21,58.
Im Vergleich zu Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Kisdorf (3 km Entfernung) weist mit 4.325 Euro/m² einen noch höheren Kaufpreis auf, während Alveslohe (4,4 km) mit 3.209 Euro/m² unter dem Henstedt-Ulzburger Niveau liegt. Kaltenkirchen (5,5 km) liegt mit 3.399 Euro/m² nahe am eigenen Niveau. Ellerau (5,9 km) weist mit 2.819 Euro/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf, bei vergleichsweise hoher Angebotsmiete (12,24 Euro/m²), was auf eine höhere Rendite (5,21 Prozent) hindeutet.
Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 31,5 Prozent, was bedeutet, dass rund 68,5 Prozent der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Das Preisniveau ist also hoch im Verhältnis zur Miete.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Henstedt-Ulzbergs wuchs von 27.705 Einwohnern im Jahr 2015 auf 28.375 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 2,42 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg bis 2019 (28.104) folgte 2020 ein Rückgang auf 28.001, bevor ab 2021 wieder ein Wachstum einsetzte (28.182 im Jahr 2021, 28.323 im Jahr 2022, 28.375 im Jahr 2023 und 2024).
Die Zahl der Arbeitslosen stieg von 281 im Jahr 2022 auf 586 im Jahr 2023 deutlich an. Im Vergleich dazu lag die Zahl 2015 bei 366 und 2019 bei 253. Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit zeigt eine Volatilität, die über die reine Bevölkerungsentwicklung hinausgeht.
Der Kreis Segeberg schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex auf Rang 173 ab. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 139), während die Bereiche Wohlergehen und soziale Lage (Rang 208) sowie Demografie (Rang 219) schwächer abschneiden. Der Rang im Dynamik-Index liegt bei 142, der im Stärke-Index bei 180. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Henstedt-Ulzburg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Henstedt-Ulzburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,77 €/m² |
| 2019 | 9,91 €/m² |
| 2020 | 10,47 €/m² |
| 2021 | 10,78 €/m² |
| 2022 | 11,58 €/m² |
| 2023 | 11,65 €/m² |
| 2024 | 12,67 €/m² |
| 2025 | 12,34 €/m² |
| 2026 | 14,22 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Henstedt-Ulzburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.200 €/m² |
| 2019 | 2.624 €/m² |
| 2020 | 3.499 €/m² |
| 2021 | 3.394 €/m² |
| 2022 | 3.372 €/m² |
| 2023 | 3.804 €/m² |
| 2024 | 3.586 €/m² |
| 2025 | 4.045 €/m² |
| 2026 | 4.073 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Henstedt-Ulzburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,33 % |
| 2019 | 4,53 % |
| 2020 | 3,59 % |
| 2021 | 3,81 % |
| 2022 | 4,12 % |
| 2023 | 3,67 % |
| 2024 | 4,24 % |
| 2025 | 3,66 % |
| 2026 | 4,19 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Henstedt-Ulzburg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 27.705 Einwohner |
| 2016 | 28.065 Einwohner |
| 2017 | 28.056 Einwohner |
| 2018 | 28.070 Einwohner |
| 2019 | 28.104 Einwohner |
| 2020 | 28.001 Einwohner |
| 2021 | 28.182 Einwohner |
| 2022 | 28.323 Einwohner |
| 2023 | 28.375 Einwohner |
| 2024 | 28.375 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Henstedt-Ulzburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,98 % |
| 2016 | 2,69 % |
| 2017 | 3,05 % |
| 2018 | 3,08 % |
| 2019 | 2,84 % |
| 2020 | 3,75 % |
| 2021 | 3,53 % |
| 2022 | 3,25 % |
| 2023 | 3,52 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 173 Rang |
| Dynamik | 142 Rang |
| Stärke | 180 Rang |
| Demografie | 219 Rang |
| Arbeitsmarkt | 176 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 139 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 208 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Henstedt-Ulzburg liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Henstedt-Ulzburg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Henstedt-Ulzburg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Henstedt-Ulzburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Henstedt-Ulzburg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Henstedt-Ulzburg | 12,63 €/m² |
| Ellerau | 12,24 €/m² |
| Kisdorf | 12,18 €/m² |
| Kaltenkirchen | 11,89 €/m² |
| Alveslohe | 11,65 €/m² |
| Oersdorf | 10,65 €/m² |
| Wakendorf II | 10,04 €/m² |
| Winsen | 9,43 €/m² |
| Bilsen | 9,31 €/m² |
| Kattendorf | 8,19 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Henstedt-Ulzburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Henstedt-Ulzburg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Winsen | 10,02 % |
| Kattendorf | 5,41 % |
| Ellerau | 5,21 % |
| Bilsen | 4,84 % |
| Wakendorf II | 4,79 % |
| Oersdorf | 4,37 % |
| Alveslohe | 4,36 % |
| Kaltenkirchen | 4,20 % |
| Henstedt-Ulzburg | 4,11 % |
| Kisdorf | 3,38 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kisdorf | 3,0 km | 24629 | 12,18 € | 4.325 € | 3,38 % |
| Alveslohe | 4,4 km | 25486 | 11,65 € | 3.209 € | 4,36 % |
| Winsen | 5,0 km | 24568 | 9,43 € | 1.130 € | 10,02 % |
| Kaltenkirchen, Stadt | 5,5 km | 24568 | 11,89 € | 3.399 € | 4,20 % |
| Oersdorf | 5,6 km | 24568 | 10,65 € | 2.925 € | 4,37 % |
| Ellerau | 5,9 km | 25479 | 12,24 € | 2.819 € | 5,21 % |
| Kattendorf | 6,5 km | 24568 | 8,19 € | 1.815 € | 5,41 % |
| Wakendorf II | 6,7 km | 24558 | 10,04 € | 2.512 € | 4,79 % |
| Bilsen | 7,2 km | 25485 | 9,31 € | 2.309 € | 4,84 % |
Wo liegt Henstedt-Ulzburg?
Lage
Henstedt-Ulzburg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Henstedt-Ulzburg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,63 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.686 € |
| Bruttomietrendite | 4,11 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,3 |
| Einwohner | 28.375 |
| Einwohner je km² | 719 |
| Fläche (km²) | 39,5 |
| Arbeitslosenquote | 3,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #173 |
| Prognos Dynamikrang | #142 |
| Prognos Stärkerang | #180 |
| Koordinaten | 53,7905, 9,9808 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Henstedt-Ulzburg
Was kostet eine Wohnung in Henstedt-Ulzburg?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 12,63 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.686 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Segeberg (9,89 Euro/m² Miete, 2.527 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro/m², 2.625 Euro/m²). Henstedt-Ulzburg gehört damit zu den teuersten Orten in der Region.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Henstedt-Ulzburg entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 9,77 Euro/m² im Jahr 2018 auf 14,22 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 4,8 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich noch dynamischer: von 2.200 Euro/m² auf 4.073 Euro/m² (8,0 Prozent pro Jahr). Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Henstedt-Ulzburg?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,11 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,32. Im Vergleich dazu erreicht der Kreis Segeberg eine Rendite von 5,06 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 21,58, und Schleswig-Holstein liegt bei 5,09 Prozent bzw. 22,05. Der Perzentilrang von 31,5 im Bundesland bedeutet, dass rund 68,5 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die Rendite liegt damit im unteren Drittel der Landeswerte.
Wie teuer ist die Miete in Henstedt-Ulzburg im Vergleich zum Umland?
Mit 12,63 Euro pro Quadratmeter liegt Henstedt-Ulzburg über den meisten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern. Alveslohe (11,65 Euro/m²), Kaltenkirchen (11,89 Euro/m²) und Oersdorf (10,65 Euro/m²) sind günstiger. Die nächstgelegenen Orte Kisdorf (3 km, 12,18 Euro/m²) und Ellerau (5,9 km, 12,24 Euro/m²) liegen knapp darunter. Winsen (5 km) ist mit 9,43 Euro/m² deutlich günstiger.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Henstedt-Ulzburg?
Die Bevölkerung ist von 27.705 Einwohnern im Jahr 2015 auf 28.375 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 2,42 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 719 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie wird der Standort Henstedt-Ulzburg im Prognos-Zukunftsatlas bewertet?
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Segeberg, zu dem Henstedt-Ulzburg gehört, auf Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt der Kreis auf Rang 142, im Stärke-Index auf Rang 180. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.
Woher stammen die Daten zu Henstedt-Ulzburg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Henstedt-Ulzburg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Henstedt-Ulzburg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Segeberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Negernbötel | 23795 | 10,89 € | 1.298 € | 10,07 % |
| Winsen | 24568 | 9,43 € | 1.130 € | 10,02 % |
| Gönnebek | 24610 | 9,46 € | 1.330 € | 8,54 % |
| Glasau | 23719 | 9,18 € | 1.293 € | 8,52 % |
| Mözen | 23795 | 9,56 € | 1.370 € | 8,37 % |
| Trappenkamp | 24610 | 9,26 € | 1.343 € | 8,28 % |
| Rohlstorf | 23821 | 10,68 € | 1.595 € | 8,04 % |
| Bimöhlen | 24576 | 12,71 € | 1.973 € | 7,73 % |