Ellerau

Marktüberblick

Ellerau liegt am nördlichen Rand der Metropolregion Hamburg und verzeichnet mit 12,24 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.819 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis Werte, die deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegen. Die Angebotsmiete liegt rund 24 Prozent über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 9,87 Euro, der Kaufpreis 7,3 Prozent über dem Landesmittel von 2.625 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 5,21 Prozent und liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt von 5,06 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,2 liegt unter dem Kreiswert von 21,6 und dem Landeswert von 22,0. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreis Segeberg moderat ausfällt.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Angebotspreise in Ellerau zeigen eine starke Dynamik mit deutlichen Schwankungen. Der Kaufpreis stieg von 1.741 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 3.579 Euro im Jahr 2022. Anschließend folgte ein Rückgang auf 2.532 Euro im Jahr 2024, bevor er 2026 wieder auf 3.286 Euro ansteigt.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger geradlinig: Nach einem Tief von 9,22 Euro im Jahr 2019 folgte ein Anstieg auf 12,57 Euro im Jahr 2023, ein Rücksetzer auf 10,46 Euro im Jahr 2024 und ein erneuter Anstieg auf 14,94 Euro im Jahr 2026.

Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 4,08 Prozent für die Miete und 8,26 Prozent für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum. Zwischen 2024 und 2026 stieg die Miete um über 43 Prozent, der Kaufpreis um rund 30 Prozent.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Ellerau mit der Angebotsmiete von 12,24 Euro im oberen Mittelfeld. Quickborn (2,9 km) notiert mit 12,25 Euro nahezu gleich, während Norderstedt (7,4 km) mit 13,28 Euro und Hasloh (6,5 km) mit 13,32 Euro höhere Werte aufweisen. Bilsen (3,3 km) liegt mit 9,31 Euro deutlich darunter.

Beim Kaufpreis fällt Ellerau mit 2.819 Euro im unteren Mittelfeld der Nachbarn auf. Quickborn liegt mit 3.423 Euro, Henstedt-Ulzburg mit 3.686 Euro und Norderstedt mit 4.130 Euro deutlich höher. Bilsen (2.309 Euro) und Hemdingen (2.255 Euro) liegen niedriger.

Die Bruttomietrendite von 5,21 Prozent liegt über denen von Quickborn (4,3 Prozent), Alveslohe (4,36 Prozent), Henstedt-Ulzburg (4,11 Prozent), Norderstedt (3,86 Prozent), Hasloh (3,46 Prozent) und Langeln (3,45 Prozent). Nur Hemdingen (5,45 Prozent) und Bilsen (4,84 Prozent) liegen in ähnlicher Höhe oder darüber. Ellerau profitiert also von einem moderaten Kaufpreis bei vergleichsweise hohen Mieten.

Im Perzentilrang im Bundesland Schleswig-Holstein liegt Ellerau bei 63,9 Prozent.

Standortfaktoren

Ellerau hat eine Fläche von 7,09 Quadratkilometern und rund 6.276 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 885 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2019 von 6.035 auf 6.319 Einwohner, ist seither aber leicht rückläufig und liegt 2024 mit 6.276 unter dem Höchststand. Insgesamt entspricht das einem Zuwachs von knapp 4 Prozent seit 2015.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 146 und war damit deutlich höher als 2019, als sie bei 94 lag. Der Anstieg zwischen 2019 und 2021 korreliert mit der Pandemiezeit.

Der Kreis Segeberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 173 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 142 besser als im Teilindex Stärke mit Rang 180. Die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 139) gehören zu den stärkeren Bereichen, während Wohlfahrt und soziale Lage (Rang 208) und Demografie (Rang 219) schwächer abschneiden.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Ellerau verfügt über einen Bahnhof und einen Haltepunkt der AKN an der Strecke Hamburg-Altona–Kaltenkirchen–Neumünster, mit der der Hamburger Hauptbahnhof in 39 bis 47 Minuten erreichbar ist. Der Autobahnanschluss der A 7 liegt in fünf Minuten Entfernung.