Hemdingen

Marktüberblick

Hemdingen ist eine Gemeinde im Kreis Pinneberg in Schleswig-Holstein mit 1.724 Einwohnern auf 16,41 km² Fläche. Die Gemeinde gehört zur Metropolregion Hamburg und liegt etwa vier Kilometer nordwestlich von Quickborn an der Bundesstraße 4. Das Gemeindegebiet umfasst mehrere Ortsteile und ist durch Torfmoore sowie Teile des Staatsforst Rantzau geprägt.

Die Angebotsmiete liegt mit 10,25 Euro pro Quadratmeter knapp über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 9,87 Euro, der Angebotskaufpreis mit 2.255 Euro unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite beträgt 5,45 Prozent und liegt damit über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 18,34 ist rund 17 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 22,05.

Das Perzentil von 69 im Bundesland zeigt, dass Hemdingen bei der Bruttomietrendite besser abschneitet als etwa zwei Drittel der vergleichbaren Orte in Schleswig-Holstein. Die Kombination aus einem unter dem Landesdurchschnitt liegenden Kaufpreisfaktor und einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Miete erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen für Hemdingen eine starke jährliche Volatilität, die bei einer Gemeinde mit dieser Größe typisch ist und auf die Abhängigkeit von wenigen Transaktionen hindeutet.

Bei den Mieten verzeichnete die Reihe 2019 mit 5,62 Euro pro Quadratmeter einen deutlichen Tiefpunkt, gefolgt von einem Anstieg auf 13,75 Euro im Jahr 2022. Der aktuelle Wert von 10,25 Euro liegt zwischen diesen Extremen. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete über die gesamte Reihe beträgt 3,42 Prozent.

Beim Kaufpreis ist die Schwankungsbreite noch größer: Von 1.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Wert 2020 auf 821 Euro, stieg dann bis 2023 auf über 3.000 Euro und korrigierte 2024 auf 1.907 Euro zurück. Der aktuelle Wert von 2.255 Euro liegt wieder darüber. Der Kaufpreis-CAGR beträgt 6,12 Prozent.

Die starken jährlichen Schwankungen in beiden Reihen entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden, in denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Pinneberg schneidet Hemdingen bei den Mietpreisen mit 10,25 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 11,38 Euro ab. Beim Kaufpreis liegt Hemdingen mit 2.255 Euro deutlich unter dem Kreiswert von 3.100 Euro – das sind rund 27 Prozent weniger. Der Kaufpreisfaktor von 18,34 ist ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 22,49.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,6 Kilometern nimmt Hemdingen eine mittlere Position ein. Die Angebotsmiete liegt über der von Heede (8,39 Euro), Bevern (7,50 Euro) und Langeln (8,70 Euro), unter der von Quickborn (12,25 Euro), Ellerau (12,24 Euro) und Bullenkuhlen (13,48 Euro). Beim Kaufpreis liegt Hemdingen mit 2.255 Euro über Heede (1.562 Euro) und Bevern (1.386 Euro), unter allen anderen Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite von 5,45 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,63 Prozent und über den Werten von Quickborn (4,30 Prozent), Barmstedt (4,53 Prozent) und Langeln (3,45 Prozent), jedoch unter denen von Heede (6,44 Prozent), Bevern (6,50 Prozent) und Bullenkuhlen (6,05 Prozent). Das entspricht dem allgemeinen Muster, dass Orte mit niedrigeren Kaufpreisen tendenziell höhere Renditen aufweisen – Hemdingen positioniert sich hier im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Hemdingens ist von 1.635 im Jahr 2015 auf 1.724 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 5,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 105 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem Rückgang von 1.695 auf 1.677 Einwohnern zwischen 2019 und 2020 erholte sich die Zahl wieder und erreichte 2023 ihren höchsten Wert der Reihe.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,58 Prozent (2023) und ist damit im Vergleich zu 2015 (2,74 Prozent) deutlich gesunken. Die Entwicklung entspricht dem allgemeinen Trend zu einem sehr niedrigen Arbeitslosenstand in der Gemeinde.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Pinneberg auf Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking ein. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 260, im Index Stärke auf Rang 236. Der Teilindex Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 205 deutlich besser als die Indizes für Demografie (273) und Arbeitsmarkt (288). Der Rang bezieht sich auf den Kreis Pinneberg, nicht auf die Gemeinde Hemdingen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage im Umland von Hamburg und die Anbindung an die Bundesstraße 4 nach Bad Bramstedt sind die wesentlichen infrastrukturellen Gegebenheiten der Gemeinde.