Brande-Hörnerkirchen

Lage und Struktur

Brande-Hörnerkirchen liegt im Kreis Pinneberg, Schleswig-Holstein, etwa acht Kilometer nördlich von Barmstedt und gut vier bis acht Kilometer von der A23 entfernt. Die 13,14 km² große Gemeinde umfasst die Ortsteile Brande, Hörnerkirchen und Bokelseß, das 1976 eingegliedert wurde. Mit rund 1.789 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 136 Einwohnern je km². Die nächste Bahnstation befindet sich im benachbarten Westerhorn-Dauenhof an der Strecke Hamburg–Neumünster–Kiel/Flensburg. Der Ort gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Stadt Barmstedt – Amt Hörnerkirchen.

Die räumliche Einordnung ist relevant für die Bewertung des Immobilienmarkts: Brande-Hörnerkirchen liegt in der funktionalen Pendlerregion Hamburg, was sich in der Nachfrage nach Wohnraum niederschlagen kann.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.279 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,44 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,5 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,19.

Im Vergleich zum Kreis Pinneberg (3.100 €/m² Kaufpreis, 11,38 €/m² Miete) liegt Brande-Hörnerkirchen bei beiden Werten deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Zum Bundesland Schleswig-Holstein (2.625 €/m², 9,87 €/m²) verhält es sich umgekehrt: Der Kaufpreis ist niedriger, die Miete jedoch höher. Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m², 8,92 €/m²) liegt der Kaufpreis leicht unter dem Mittel, die Miete deutlich darüber.

Die Bruttomietrendite von 5,5 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und über dem Kreisdurchschnitt von 4,63 Prozent. Der Perzentilrang von rund 70 im Bundesland bestätigt: Brande-Hörnerkirchen gehört bei der Rendite zu den besser abschließenden Orten. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 18,19 (Kreis: 22,49, Bundesland: 22,05) unterstreicht dies: Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete ist hier günstiger als in den meisten anderen Orten.

Zusammengenommen beschreibt diese Datenlage einen Ort mit verhältnismäßig niedrigen Kaufpreisen bei überdurchschnittlichen Mieten – ein Verhältnis, das für Investoren attraktiv sein kann.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen eine starke Volatilität. Von 5,51 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie 2019 auf 6,99 €/m², fielen 2020 auf 6,00 €/m², stiegen 2021 sprunghaft auf 10,73 €/m², und pendelten sich in den Folgejahren zwischen 6,37 und 10,73 €/m² ein. Der CAGR von 8,12 % über die Reihe ist ein rechnerischer Mittelwert, der die starken Schwankungen nicht widerspiegelt.

Bei den Kaufpreisen liegen nur Daten ab 2022 vor: 2.065 €/m² (2022), ein Anstieg auf 3.024 €/m² (2023), ein Rückgang auf 1.281 €/m² (2024) und ein erneuter Anstieg auf 2.374 €/m² (2025). Der CAGR von 4,76 % über diesen Zeitraum ist ebenfalls von extremen Ausschlägen geprägt.

Die Volatilität ist ungewöhnlich hoch und deutet auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Werten beruhen – die Streuung ist also real.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.279 €/m² liegt nahe am Wert von 2025 (2.374 €/m²) und deutlich über dem Tiefstwert von 2024 (1.281 €/m²). Die aktuelle Angebotsmiete von 10,44 €/m² entspricht dem Niveau von 2021 und 2025.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Brande-Hörnerkirchen ist seit 2015 um 10,6 % gewachsen – von 1.618 auf 1.789 Einwohner. Der größte Teil des Wachstums entfällt auf die Jahre 2020 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 1.664 auf 1.789 stieg. Seit 2024 ist die Bevölkerung stabil bei 1.789.

Das Bevölkerungswachstum geht einher mit den gestiegenen Mieten und Kaufpreisen, was auf eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum hindeutet. Das Wachstum ist jedoch moderat und entspricht nicht dem starken Zuzug, der in den größeren Gemeinden des Kreises Pinneberg zu beobachten ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Pinneberg auf Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 260, im Index Wettbewerb und Innovation bei 205. Keine dieser Kennzahlen gilt direkt für die Gemeinde, sondern für den Kreis als Ganzes. Die Position im unteren Mittelfeld deutet auf eine durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Zukunftsperspektive hin.

Regionale Einordnung

Brande-Hörnerkirchen liegt in der Nähe mehrerer Nachbarorte, die einen direkten Vergleich ermöglichen. Die Angebotsmiete von 10,44 €/m² liegt über der von Westerhorn (9,59 €/m², 1,5 km entfernt), Osterhorn (9,23 €/m², 1,6 km) und Bokel (9,50 €/m², 2,1 km). Sie ist jedoch niedriger als die von Lutzhorn (10,46 €/m², 5,7 km) und deutlich höher als die von Wulfsmoor (7,95 €/m², 6,4 km).

Beim Kaufpreis liegt Brande-Hörnerkirchen mit 2.279 €/m² über dem von Bokel (1.834 €/m²) und Hohenfelde (1.948 €/m²), aber unter dem von Groß Offenseth-Aspern (3.231 €/m²) und Lutzhorn (3.125 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,5 % liegt über der von Westerhorn (4,78 %) und Osterhorn (4,6 %), aber unter der von Bokel (6,21 %). Sie ist deutlich höher als die von Groß Offenseth-Aspern (3,65 %) und Mönkloh (3,21 %).

Das Muster zeigt: Brande-Hörnerkirchen positioniert sich im regionalen Vergleich mittig bis leicht über dem Durchschnitt bei Mieten und Kaufpreisen, während die Rendite im oberen Mittelfeld liegt. Die Lage in der Pendlerregion Hamburg und die Verkehrsanbindung (Bahnanschluss in Dauenhof, A23 in der Nähe) können die Nachfrage nach Wohnraum strukturell unterstützen.