Marktüberblick und Einordnung
Der Kreis Pinneberg ist der flächenkleinste und zugleich bevölkerungsreichste Kreis Schleswig-Holsteins. Auf 664,3 km² leben 324.018 Menschen, was einer Dichte von 488 Einwohnern je km² entspricht. Der Kreis gehört zur Metropolregion Hamburg und weist mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.100 Euro pro Quadratmeter und einer durchschnittlichen Mietangebotsmiete von 11,38 Euro pro Quadratmeter Werte deutlich über dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt (2.625 bzw. 9,87 Euro) und dem Deutschland-Durchschnitt (2.409 bzw. 8,92 Euro) auf. Mit einem durchschnittlichen Bruttorendite von 4,63 Prozent liegt er knapp unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt von jeweils 5,09 bzw. 5,10 Prozent.
Im Landesvergleich belegt der Kreis Pinneberg nach Kaufpreisen Rang 6 von 15 Kreisen und liegt damit hinter Lübeck, Kiel und Ostholstein, aber vor den westlichen Kreisen wie Steinburg und Dithmarschen. Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise von 2.611 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 3.779 Euro im Jahr 2021, gefolgt von einer Korrektur auf 3.450 Euro im Jahr 2024. Die Mietpreise stiegen kontinuierlich von 9,36 Euro im Jahr 2018 auf 11,85 Euro im Jahr 2024. Die Bevölkerung wuchs von 284.295 im Jahr 2015 auf 324.018 im Jahr 2023, wobei der stärkste Anstieg zwischen 2016 und 2017 zu verzeichnen war.
Die innere Struktur: Hamburg-Achse und ländlicher Norden
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist enorm. Die Kaufpreise reichen von 1.386 Euro pro Quadratmeter in Bevern bis 7.706 Euro pro Quadratmeter in Helgoland. Helgoland ist ein Sonderfall – die Nordseeinsel mit 1.253 Einwohnern ist ein touristisches Einzelfenomen und für die Analyse des eigentlichen Kreisgebiets kaum aussagekräftig. Ohne Helgoland liegen die teuersten Gemeinden in der Nähe Hamburgs: Hasloh (4.617 Euro/m²), Rellingen (4.444 Euro/m²), Schenefeld (4.180 Euro/m²) und Wedel (4.096 Euro/m²). Diese Gemeinden liegen alle im südlichen Teil des Kreises, direkt an der Hamburger Grenze.
Die günstigsten Gemeinden befinden sich im nördlichen und westlichen Teil des Kreises: Bevern (1.386 Euro/m²), Haselau (1.463 Euro/m²), Heede (1.562 Euro/m²), Bokel (1.834 Euro/m²) und Seeth-Ekholt (2.063 Euro/m²). Diese Gemeinden liegen in den Ämtern Hörnerkirchen, Rantzau und Elmshorn-Land und sind ländlich geprägt.
Ein deutliches Preisgefälle ist entlang der Achse Elmshorn – Schenefeld – Pinneberg – Hamburg zu erkennen. Elmshorn (3.243 Euro/m²) und Pinneberg (3.270 Euro/m²) liegen im mittleren Bereich des Kreises, während die südlich angrenzenden Gemeinden wie Schenefeld, Rellingen und Wedel deutlich höhere Preise aufweisen. Die Mieten folgen diesem Muster: 7,50 Euro pro Quadratmeter in Bevern stehen 21,33 Euro in Helgoland und 14,23 Euro in Rellingen gegenüber.
Die Rendite-Spanne reicht von 3,32 Prozent in Helgoland bis 8,51 Prozent in Haselau. Im südlichen, hamburgnahen Bereich liegen die Renditen bei 3,46 bis 4,17 Prozent, während die ländlichen Gemeinden im Norden und Westen Renditen von 5,50 bis 8,51 Prozent bieten.
Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Bildung
Der Kreis Pinneberg ist wirtschaftlich durch eine klare Zweiteilung geprägt. Im südlichen Teil dominiert der Einfluss Hamburgs als Arbeits- und Wirtschaftsmagnet. Im nördlichen und westlichen Teil des Kreises gibt es eigene Wirtschaftszentren.
Elmshorn, die größte Stadt des Kreises mit über 50.000 Einwohnern, ist die sechstgrößte Stadt Schleswig-Holsteins und wirtschaftlich vorwiegend industriell geprägt. Sie ist mit über 2.400 Einwohnern je km² die am dichtesten besiedelte Gemeinde des Landes. Elmshorn ist Sitz der Kreisverwaltung und ein bedeutendes Gewerbe- und Handelszentrum.
Ein wichtiger industrieller Arbeitgeber im Kreis ist HellermannTyton mit Sitz in Tornesch. Das weltweit agierende Unternehmen, das Kabelbinder, Befestigungselemente und Kabelschutzsysteme für die Automobilindustrie, Luftfahrt und den Schienenfahrzeugbau produziert, beschäftigt am Standort Tornesch über 900 Mitarbeiter. Das Unternehmen erzielte 2022 in Deutschland einen Umsatz von 397,7 Millionen Euro und hat weltweit rund 7.000 Mitarbeiter.
Eine besondere wirtschaftliche Bedeutung hat die Baumschulwirtschaft. Der Kreis gilt als eines der größten geschlossenen Baumschulgebiete der Welt. Baumschulen, Landschaftsgärtner und Gartencenter sind insbesondere im Umkreis von Pinneberg und Elmshorn verbreitet.
Zwei Hochschulen prägen den Bildungsstandort: die Fachhochschule Wedel und die Nordakademie Hochschule der Wirtschaft in Elmshorn. Beide richten sich mit ihren Studiengängen an Studierende aus der Region und tragen zur Attraktivität des Kreises bei.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Pinneberg den Gesamtrang 253 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position im Demografie-Ranking (Rang 273), während der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 205 am besten abschneidet. Die Dynamik liegt mit Rang 260 im unteren Drittel.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Kreis Pinneberg liegt unmittelbar südlich der Hamburger Stadtgrenze und profitiert in hohem Maße von der Nähe zur Metropole. Vier der dichtest besiedelten Gemeinden des Kreises – Elmshorn, Pinneberg, Schenefeld und Uetersen – liegen auf einer Linie auf dem Weg von Elmshorn nach Hamburg. Direkt an der Stadtgrenze zu Hamburg befinden sich viele bevölkerungsreiche Gemeinden wie Wedel, Halstenbek, Rellingen und Appen.
Die historische Eisenbahnverbindung nach Hamburg und Kiel legte den Grundstein für die industrielle Entwicklung Elmshorns. Heute ist der Kreis Teil des Hamburger Verkehrsverbunds. Elmshorn liegt etwa 30 Kilometer nordwestlich der Hamburger Innenstadt. Die Anbindung an das Schienennetz ist in den südlichen, hamburgnahen Gemeinden deutlich besser als im nördlichen und westlichen Teil des Kreises.
Im Norden und zur Elbe hin ist der Kreis hingegen ländlich geprägt. Die Ämter Hörnerkirchen, Rantzau, Elmshorn-Land und Geest und Marsch Südholstein sind durch landwirtschaftliche Strukturen und geringere Bevölkerungsdichten charakterisiert. Diese Gebiete sind weniger direkt an das schnelle Schienennetz angebunden und weisen entsprechend niedrigere Immobilienpreise auf.
Entwicklung und Ausblick
Der Kreis Pinneberg hat in den vergangenen Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet, von 284.295 Einwohnern im Jahr 2015 auf 324.018 im Jahr 2023. Dieses Wachstum ist vor allem auf die Lage in der Metropolregion Hamburg zurückzuführen. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 3.779 Euro pro Quadratmeter einen Höchststand und korrigierten seither auf 3.450 Euro im Jahr 2024. Die Mietpreise legten hingegen weiter zu und erreichten 2024 mit 11,85 Euro pro Quadratmeter ein neues Niveau.
Die innere Struktur des Kreises zeigt ein klares Muster: Der südliche Teil entlang der Hamburger Achse ist durch hohe Preise und niedrige Renditen geprägt, während der nördliche und westliche Teil des Kreises günstigere Preise und höhere Renditen bietet. Diese Spreizung von über 3.000 Euro pro Quadratmeter (ohne Helgoland) zwischen den teuersten und günstigsten Gemeinden ist ein charakteristisches Merkmal des Kreises.
Die wirtschaftliche Struktur mit Elmshorn als industriellem Zentrum, HellermannTyton als bedeutendem Arbeitgeber in Tornesch und dem einzigartigen Baumschulgebiet bildet eine solide Grundlage. Die beiden Hochschulen in Wedel und Elmshorn tragen zur Attraktivität für junge Menschen bei. Der Prognos-Rang von 253 von rund 400 Kreisen zeigt jedoch, dass der Kreis bei Zukunftsfähigkeit und Dynamik noch Entwicklungspotenzial hat.