Bönningstedt

Marktüberblick

Bönningstedt ist eine 12,05 km² große Gemeinde im Kreis Pinneberg mit 4.570 Einwohnern und liegt in nördlicher Verlängerung von Hamburg-Schnelsen an den Bächen Mühlenau und Rugenwedelsau. Die Gemeinde grenzt an Hasloh, Norderstedt, Hamburg-Schnelsen, Ellerbek und Tangstedt und wird seit 2013 von der Stadt Quickborn verwaltet.

Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage als Pendlergemeinde wider: Die Angebotsmiete liegt bei 14,24 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.857 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (Miete 9,87 Euro, Kaufpreis 2.625 Euro) und über dem Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,57, was im Bereich des Kreisdurchschnitts von 22,49 liegt, aber über dem Landesdurchschnitt von 22,05 liegt.

Die Bruttomietrendite von 4,43 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang des Bundeslandes belegt Bönningstedt mit 41,7 den unteren Mittelbereich – die Rendite ist also höher als bei rund 42 Prozent der Orte im Land, aber niedriger als bei 58 Prozent. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf, wenn man bedenkt, dass eine höhere Rendite bei niedrigeren Preisen entsteht: Bönningstedts Preise liegen über dem Landesmittel, die Rendite entsprechend darunter.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 9,96 Euro (2019) und 20,00 Euro (2025), mit einem Tiefpunkt 2019 und einem extremen Ausreißer 2025. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 2.906 Euro (2024) und 6.190 Euro (2021). Diese Extremwerte – ein Faktor von mehr als zwei zwischen Tief- und Hochpunkt – könnten auf einen Markt mit geringen Transaktionszahlen hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe den Durchschnitt stark verzerren.

Der CAGR für die Miete liegt bei 3,83 Prozent, für den Kaufpreis bei 1,53 Prozent über den verfügbaren Jahren. Die niedrige Kaufpreisentwicklung im Jahresdurchschnitt steht im Kontrast zu den extremen einzelnen Jahreswerten und zeigt, dass die Volatilität die Trendaussage abschwächt.

Die aktuelle Angebotsmiete von 14,24 Euro liegt deutlich über dem 2019er-Tief von 9,96 Euro, aber unter dem 2025er-Höchstwert von 20,00 Euro. Der aktuelle Kaufpreis von 3.857 Euro bewegt sich zwischen dem 2024er-Tief (2.906 Euro) und dem 2021er-Hoch (6.190 Euro).

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich liegt Bönningstedt bei der Angebotsmiete mit 14,24 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 11,38 Euro und deutlich über den Nachbarorten wie Borstel-Hohenraden (11,15 Euro) und Tangstedt (11,75 Euro). Mit Rellingen (14,23 Euro) ist der Wert nahezu identisch. Bei den Kaufpreisen liegt Bönningstedt mit 3.857 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 3.100 Euro, aber unter Hasloh (4.617 Euro) und Rellingen (4.444 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,43 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden und über der von Hasloh (3,46 %) und Ellerbek (3,89 %), aber unter der von Pinneberg (4,86 %).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Pinneberg auf Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Der Dynamikrang liegt bei 260, der Stärkerang bei 236. Die Teilindizes zeigen Rang 288 für den Arbeitsmarkt, 205 für Wettbewerb und Innovation, 240 für Wohlstand und soziale Lage und 273 für Demografie. Keine dieser Bewertungen bezieht sich direkt auf die Gemeinde Bönningstedt, sondern auf den Kreis Pinneberg als Bezugsgröße.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 379 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Demografie und Infrastruktur

Die Bevölkerung Bönningstedts entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 4.554 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.570 im Jahr 2024 entspricht das einer Gesamtentwicklung von 0,35 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die Bevölkerung schwankte dabei zwischen einem Tief von 4.493 (2018) und einem Hoch von 4.593 (2022).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,7 Prozent (87 auf Tausend). Im Vergleich dazu zeigt der Prognos-Indikator Arbeitsmarkt des Kreises Pinneberg mit Rang 288 von 400 eine eher schwache Position im regionalen Kontext.

Die Infrastruktur des Ortes wird maßgeblich durch die Nähe zu Hamburg geprägt: Bönningstedt liegt an der Bundesstraße 4 und direkt an der Autobahn 7, mit der Auffahrt Hamburg-Schnelsen in wenigen Minuten Entfernung. Der Bahnhof Bönningstedt wird von der AKN bedient, die im Rahmen des S-Bahn-Ausbaus 2023 elektrifiziert und ausgebaut wurde. Der Flughafen Hamburg ist in rund 15 Minuten mit dem PKW erreichbar. Bedingt durch diese Lage pendeln viele Einwohner der Gemeinde zu ihrem Arbeitsplatz in die Hansestadt, nach Norderstedt, Rellingen oder Halstenbek.

Für lokale Versorgung und Gewerbe bietet die Gemeinde drei Ansiedlungsmöglichkeiten (Gewerbegebiete Goosmoortwiete, Industriegebiet am Nordring, Gebiet am Ellerhorst) sowie das Rugenbergen-Center mit Einzelhandel und Dienstleistungsunternehmen. Eine Grundschule und die Gemeinschaftsschule Rugenbergen bieten Schulbildung vor Ort.