Pinneberg, Stadt

Überblick

Pinneberg ist die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises in Schleswig-Holstein und liegt in der Metropolregion Hamburg, rund 18 Kilometer nordwestlich der Hamburger Innenstadt. Die 21,54 Quadratkilometer große Stadt hat 44.756 Einwohner (Stand 2024) und weist eine Bevölkerungsdichte von 2.078 Einwohnern je Quadratkilometer auf. Pinneberg ist Verwaltungsmittelpunkt des flächenkleinsten und zugleich bevölkerungsreichsten Kreises Schleswig-Holsteins. Die Stadt besteht aus den Ortsteilen Zentrum, Quellental, Thesdorf, Eggerstedt, Pinnebergerdorf und Waldenau-Datum.

Marktüberblick

Die aktuellen Angebotswerte liegen in Pinneberg deutlich über den Vergleichszahlen auf Landes- und Bundesebene. Die Angebotsmiete beträgt 13,24 Euro je Quadratmeter und liegt damit 34 Prozent über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro sowie 48 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.270 Euro je Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt von 2.625 Euro um 25 Prozent und den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro um 36 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,58, was unter dem Kreis-Durchschnitt von 22,49 liegt, aber über dem Landesdurchschnitt von 22,05. Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent liegt knapp unter dem Landesmittel von 5,09 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Rellingen (2,6 Kilometer entfernt) weist mit 14,23 Euro je Quadratmeter die höchste Angebotsmiete auf, während der Angebotskaufpreis mit 4.444 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Pinneberger Wert liegt. Prisdorf (2,8 Kilometer) liegt mit 2.475 Euro je Quadratmeter im unteren Segment, Appen (3,3 Kilometer) mit 2.809 Euro dazwischen.

Preis- und Marktentwicklung

Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend bei Miete und Kaufpreis, der sich über mehrere Jahre erstreckt. Die Angebotsmiete stieg von 9,48 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,24 Euro im aktuellen Jahr – das entspricht einem Anstieg von rund 40 Prozent in acht Jahren. Der Jahreswachstumstrend (CAGR) liegt bei 5,10 Prozent.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung weniger linear. Von 2.286 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert auf 3.513 Euro im Jahr 2022. Im Jahr 2023 folgte ein Rückgang auf 3.257 Euro, 2024 ein erneuter Anstieg auf 3.649 Euro. Die aktuellen Werte liegen bei 3.270 Euro je Quadratmeter. Der CAGR für den Kaufpreis beträgt 4,35 Prozent.

Die Bevölkerungsentwicklung ist durchgängig positiv. Von 42.266 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 44.756 Einwohner im Jahr 2024 – ein Plus von 5,89 Prozent. Lediglich im Jahr 2020 gab es einen leichten Rückgang von 43.667 auf 43.503 Einwohner, der sich im Folgejahr bereits umkehrte.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich schneidet Pinneberg bei den Miet- und Kaufpreisen deutlich besser ab als der Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt bei 54,75, was einer Position im oberen Mittelfeld entspricht.

Auf Kreisebene liegt Pinneberg mit 13,24 Euro je Quadratmeter über dem Kreis-Durchschnitt von 11,38 Euro. Beim Kaufpreis liegt Pinneberg mit 3.270 Euro leicht über dem Kreis-Durchschnitt von 3.100 Euro. Der Kreis Pinneberg umfasst insgesamt 49 Orte in den Vergleichswerten.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Pinneberg auf Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen Rang 260 für Dynamik, Rang 236 für Stärke, Rang 273 für Demografie, Rang 288 für Arbeitsmarkt, Rang 205 für Wettbewerb und Innovation sowie Rang 240 für Wohlstand und soziale Lage. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Pinneberg, nicht auf die einzelne Stadt. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.