Bullenkuhlen

Gemeindeprofil

Bullenkuhlen ist eine 3,93 km² große Gemeinde im Kreis Pinneberg, etwa fünf Kilometer östlich von Elmshorn am Oberlauf der Krückau gelegen. Mit 397 Einwohnern (Stand 2024) und 101 Einwohnern je Quadratkilometer handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des ländlich geprägten Umlands von Elmshorn und Hamburg. Die Gemeinde ist über die Landesstraße 110 an die Bundesautobahn 23 angebunden, die Anschlussstellen Tornesch und Elmshorn liegen in unmittelbarer Nähe. Von 1810 bis 2007 war Bullenkuhlen Sitz des Forstamtes Rantzau, das 5.200 Hektar Wald bewirtschaftete – eine historische Prägung, die bis heute im Naturraum der Barmstedt-Kisdorfer Geest nachwirkt.

Immobilienmarkt und Mietrendite

Der Immobilienmarkt in Bullenkuhlen zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 13,48 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 11,38 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 2.673 Euro je Quadratmeter unter dem Kreiswert von 3.100 Euro und knapp über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Diese Kombination aus hoher Miete und vergleichsweise niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 6,05 Prozent – die dritthöchste unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5 km (nach Bevern mit 6,5 Prozent und Heede mit 6,44 Prozent) und deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,63 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Bullenkuhlen liegt mit dieser Rendite im 79. Perzentil aller 1.106 Orte in Schleswig-Holstein.

Der Kaufpreisfaktor von 16,53 liegt nach Bevern (15,4) und Heede (15,5) auf dem dritten Rang der niedrigsten Werte unter den Nachbarorten und ist deutlich unter dem Kreis- (22,5) und Landesdurchschnitt (22,0). Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis in Bullenkuhlen bei aktueller Miete schneller amortisiert als in den meisten Vergleichsorten.

Ein Unterschied besteht zwischen der Zeitreihe und den aktuellen Marktdaten: Die Zeitreihe verzeichnet für 2024 eine Angebotsmiete von 15 Euro je Quadratmeter, während der aktuelle Marktwert bei 13,48 Euro liegt. Dies zeigt, dass sich die Mietangebote im kurzen Zeitraum zwischen der Erhebung für die Zeitreihe und dem aktuellen Stand leicht korrigiert haben. Die Miete ist zwischen 2022 (10,43 Euro) und 2024 (15 Euro) um rund 44 Prozent gestiegen – ein Anstieg, der auf die angespannte Mietnachfrage im Raum Elmshorn zurückzuführen ist.

Bevölkerung und Wirtschaft

Die Bevölkerung von Bullenkuhlen ist zwischen 2015 (346 Einwohner) und 2024 (397 Einwohner) um 14,7 Prozent gewachsen. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde dieser Größe und entspricht einem Anstieg von durchschnittlich etwa fünf Einwohnern pro Jahr. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dabei nicht linear: Zwischen 2018 und 2019 blieb die Einwohnerzahl mit 386 konstant, 2020 gab es einen leichten Rückgang auf 380, bevor der Zuzug ab 2021 wieder anzieht.

Die Arbeitslosenquote liegt 2023 bei 1,48 Prozent mit vier arbeitslosen Personen. Diese niedrige Quote korrespondiert mit der Lage im Wirtschaftsraum Elmshorn/Hamburg und der Anbindung an die A 23. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Pinneberg mit einem Gesamtrang von 253 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Mittelfeld ein. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 288) und Demografie (Rang 273), während der Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 205 am stärksten ist. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für Bullenkuhlen.

Unter den Nachbarorten weist Bevern mit 6,5 Prozent die höchste Bruttomietrendite auf, gefolgt von Heede mit 6,44 Prozent. Bullenkuhlen liegt damit im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Die Nachbargemeinde Bokholt-Hanredder zeigt das gegenteilige Bild mit einer Rendite von nur 3,56 Prozent bei einem Kaufpreis von 3.330 Euro je Quadratmeter – der höchste Kaufpreis unter den Nachbarorten.

Einordnung und Einschränkungen

Bullenkuhlen weist eine Kombination aus niedrigen Kaufpreisen im regionalen Vergleich und relativ hohen Mieten auf, was zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite führt. Diese Konstellation ist für Investoren interessant, stellt sich aber als Angebotswert aus Inseraten dar und liegt systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 16,53 im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 22 deutet darauf hin, dass die Kaufpreise in Bullenkuhlen im Verhältnis zu den Mieten unter dem regionalen Durchschnitt liegen.

Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Anstieg von 14,7 Prozent in neun Jahren und die niedrige Arbeitslosenquote von 1,48 Prozent sprechen für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum. Die Anbindung an die A 23 und die Nähe zu Elmshorn als nächster größerer Standort sind wichtige Standortfaktoren. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt, aber auch den Charakter als reine Wohngemeinde unterstreicht.

Für eine fundierte Investitionsentscheidung wären zusätzliche Daten zum Bodenrichtwert und zu den tatsächlichen (nicht angebotenen) Mieten erforderlich, die für diesen Ort nicht vorliegen. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte und geben daher einen nach oben verzerrten Einblick in den aktuellen Markt.