Seestermühe

Ortsprofil

Seestermühe ist eine Gemeinde im Kreis Pinneberg mit rund 933 Einwohnern auf 23,36 km². Die Gemeinde liegt direkt an der Elbe zwischen Krückau und Pinnau inmitten der Holsteinischen Elbmarschen und gehört zur Metropolregion Hamburg. Die nächstgrößeren Städte sind Elmshorn und Uetersen. Das Gemeindegebiet umfasst zudem die unbewohnte Elbinsel Pagensand. Die Gemeinde ist Teil des Amtes Elmshorn-Land.

Marktüberblick und Preisniveau

Die Angebotsmiete in Seestermühe liegt bei 11,52 €/m². Damit liegt sie knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 11,38 €/m² und deutlich über den Schleswig-Holstein-Durchschnittswerten von 9,87 €/m² sowie dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.525 €/m² liegt jedoch unter dem Kreis-Durchschnitt von 3.100 €/m² und auch unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,26 – deutlich unter dem Kreiswert von 22,49 und dem Landeswert von 22,05. Die Bruttomietrendite von 5,48 % liegt über dem Kreiswert von 4,63 %, dem Landesdurchschnitt von 5,09 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Seestermühe belegt im Bundesland im Perzentilrang von 69,7 % bei der Rendite, liegt also im oberen Drittel der schleswig-holsteinischen Orte.

Die Kombination aus überdurchschnittlicher Miete, unterdurchschnittlichem Kaufpreis und dem daraus resultierenden überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor beschreibt einen Markt, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen gut sind. Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf: Seester (2,6 km entfernt) weist mit 3,43 % Rendite den niedrigsten Wert auf – getrieben von einem Kaufpreis von 3.126 €/m² bei einer vergleichsweise niedrigen Miete von 8,93 €/m². Haselau (6,1 km) erreicht mit 8,51 % die höchste Rendite der Nachbarn, weil der Kaufpreis mit 1.463 €/m² deutlich unter dem Seestermüher Niveau liegt. Seestermühe positioniert sich mit 5,48 % dazwischen, wobei die Miete mit 11,52 €/m² zu den höchsten der Nachbarn gehört.

Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Marktentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 9,50 €/m² (2020) auf 10,66 €/m² (2026) gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rund 2,0 % entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Einbruch auf 6,88 €/m² im Jahr 2022 folgte ein starker Anstieg auf 14,79 €/m² im Jahr 2023, ehe die Werte wieder absanken. Der aktuelle Wert von 10,66 €/m² in der Zeitreihe liegt damit wieder nahe dem Niveau von 2020.

Beim Kaufpreis ist die Volatilität noch ausgeprägter. Der Wert stieg von 1.831 €/m² (2021) auf einen Höchststand von 4.343 €/m² (2022), fiel dann kontinuierlich auf 1.929 €/m² (2025) und liegt 2026 bei 2.184 €/m². Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 3,6 %. Die Kaufpreisentwicklung folgt also einem deutlichen Hoch-Tief-Muster, das sich im Zeitraum 2021 bis 2026 abzeichnet. Der aktuelle Kaufpreis liegt nur leicht über dem Niveau von 2021, während die Mieten sich auf dem Vor-Crash-Niveau eingependelt haben. Dies hat dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite im Vergleich zu 2022 deutlich verbessert hat.

Die aktuellen Marktdaten (11,52 €/m² Miete, 2.525 €/m² Kaufpreis) weichen von den Zeitreihenwerten für 2026 (10,66 €/m² Miete, 2.184 €/m² Kaufpreis) ab. Dies deutet darauf hin, dass die Marktdaten einen anderen Stichtag abbilden als die Jahreswerte der Zeitreihe.

Die Bevölkerung ist von 918 Einwohnern (2015) auf 933 (2024) um 1,6 % gewachsen. Das Wachstum konzentriert sich auf die letzten Jahre: Nach einem Rückgang auf 883 Einwohner (2018) stieg die Zahl wieder auf 933. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,97 % und bewegt sich damit auf einem niedrigen Niveau, das unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Kreis Pinneberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 253 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 260 im unteren Drittel, im Index Stärke mit Rang 236 im mittleren Bereich. Besonders schwach ist der Index Demografie mit Rang 273, während der Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 205 die stärkste Position einnimmt. Die Arbeitslosenquote von 2,97 % in Seestermühe ist niedrig und entspricht der guten Arbeitsmarktposition der Metropolregion Hamburg. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Im regionalen Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein deutliches Gefälle: Die Mieten in Seestermühe (11,52 €/m²) gehören zu den höchsten im Umkreis. Nur Raa-Besenbek (5,3 km) liegt mit 11,84 €/m² noch darüber. Der Kaufpreis von 2.525 €/m² liegt im mittleren bis oberen Bereich der Nachbarn. Haselau und Kollmar weisen mit 1.463 €/m² bzw. 1.712 €/m² deutlich niedrigere Kaufpreise auf. Seester fällt als Ausreißer nach oben auf: Mit 3.126 €/m² Kaufpreis und nur 8,93 €/m² Miete ergibt sich die niedrigste Rendite aller Nachbarorte (3,43 %).