Raa-Besenbek

Marktüberblick

Raa-Besenbek liegt als kleine Gemeinde im Süden Schleswig-Holsteins direkt westlich an Elmshorn angrenzend. Mit 546 Einwohnern auf 12,99 km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, deren Wirtschaft überwiegend landwirtschaftlich strukturiert ist. Die Lage am nördlichen Ufer der Krückau und die Anbindung an die Bundesstraße 431 bestimmen die infrastrukturelle Einbindung in den Raum Pinneberg/Elmshorn.

Der Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 11,84 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.692 Euro je Quadratmeter ein besonderes Preisgefälle auf: Die Miete liegt deutlich über dem Durchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro), während der Kaufpreis nur knapp darüber liegt (2.625 Euro). Diese Konstellation führt zu einer Bruttomietrendite von 5,28 Prozent, die sowohl über dem Landesdurchschnitt (5,09 Prozent) als auch über dem Kreisdurchschnitt (4,63 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 18,95 liegt unter dem Kreis- (22,49) und Landesdurchschnitt (22,05), was den günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern weist Raa-Besenbek die höchste Angebotsmiete auf (11,84 Euro). Der Kaufpreis von 2.692 Euro je Quadratmeter ist mit dem drittniedrigsten Wert im Umkreis jedoch nicht der günstigste – Seestermühe (2.525 Euro) und Neuendorf b. Elmshorn (2.638 Euro) liegen darunter. Die Kombination aus höchster Miete und niedrigem Kaufpreis erzeugt die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen volatil verlaufenden Markt. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 8,18 Euro (2020) und 12,09 Euro (2025). Der Tiefpunkt 2020 fiel mit der Pandemie-Zeit zusammen, danach folgte ein Anstieg bis 2025, ehe der Wert 2026 wieder auf 11,19 Euro sank. Der CAGR von -0,70 Prozent über die gesamte Reihe deutet auf einen leichten Gesamtrückgang hin.

Der Kaufpreismarkt war noch schwankungsanfälliger: Von 2.719 Euro (2019) stieg er bis 2021 auf 3.558 Euro, fiel dann bis 2023 auf 2.588 Euro, stieg 2024 wieder auf 3.109 Euro und erreichte 2025 mit 3.951 Euro einen neuen Höchststand, bevor er 2026 auf 2.465 Euro einbrach. Der CAGR von -1,39 Prozent spiegelt diese Volatilität wider. Die extremen Ausschläge in den letzten Jahren – insbesondere der Anstieg 2025 und der Einbruch 2026 – deuten auf einen Markt mit geringer Transparenz und hoher Schwankungsbreite hin, was für kleine ländliche Märkte typisch ist.

Die niedrige Bevölkerungszahl von rund 546 Einwohnern bedeutet, dass bereits wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf verfügbare Transaktionsdaten hindeutet, deren kleine Stichprobe jedoch die Interpretation erschwert.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Raa-Besenbek weist im regionalen Vergleich ein ungewöhnliches Preisprofil auf. Die Angebotsmiete von 11,84 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt (11,38 Euro) und deutlich über dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro). Der Kaufpreis von 2.692 Euro liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (3.100 Euro) und nur leicht über dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 Kilometern zeigt sich das gleiche Muster: Raa-Besenbek hat die höchste Miete, aber den drittniedrigsten Kaufpreis. Seestermühe weist mit 5,48 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Raa-Besenbek mit 5,28 Prozent. Alle anderen Nachbarorte liegen bei 3,43 bis 4,87 Prozent. Diese überdurchschnittlichen Renditen korrespondieren mit dem niedrigeren Kaufpreisniveau.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Pinneberg auf Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen eine gemischte Lage: Der Arbeitsmarkt (Rang 288) und die Demografie (Rang 273) schneiden schwächer ab, während Wettbewerb und Innovation (Rang 205) besser abschneiden. Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.

Die Arbeitslosenquote von 3,31 Prozent (2023) liegt im unteren bis mittleren Bereich und entspricht der typischen Lage in ländlichen Gemeinden des Kreises Pinneberg.

Demografie und Struktur

Die Bevölkerung von Raa-Besenbek ist seit 2015 um 6,98 Prozent zurückgegangen – von 587 auf 546 Einwohner. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2015 und 2021 auf, als die Zahl von 587 auf 525 sank. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerung leicht (538 im Jahr 2022, 546 in 2023 und 2024).

Die Bevölkerungsdichte von 42 Einwohnern je Quadratkilometer ist gering und unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Raa und Spiekerhörn in den Elbmarschen sowie Besenbek auf der Geest. Die landwirtschaftliche Prägung und die Nähe zu Elmshorn als nächster Mittelstadt bestimmen die Siedlungsstruktur.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an Elmshorn (3,9 km Entfernung) und die Bundesstraße 431 bieten eine grundlegende Infrastruktur. Teile des Gemeindegebiets liegen im FFH-Gebiet Schleswig-Holsteinisches Elbästuar und in Landschaftsschutzgebieten, was die Entwicklungsmöglichkeiten für Neubau begrenzt.