Heede

Marktüberblick

Heede ist eine Gemeinde im Kreis Pinneberg an der Grenze zum Hamburger Umland. Mit 15,48 km² Fläche und rund 823 Einwohnern gehört sie zu den kleineren Gemeinden der Region. Die Wirtschaft ist landwirtschaftlich geprägt, ein Gewerbegebiet befindet sich im Aufbau. Heede liegt an der Landesstraße L 75 von Barmstedt nach Henstedt-Ulzburg und am Oberlauf der Krückau im Naturraum der Barmstedt-Kisdorfer Geest. Das Naherholungsgebiet Heeder Tannen liegt in der Nähe des Ortskerns.

Der Immobilienmarkt in Heede zeichnet sich durch niedrige Preise und hohe Renditen aus. Die Angebotsmiete liegt bei 8,39 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 11,38 Euro und dem landesweiten Durchschnitt von 9,87 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 1.562 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls weit unter dem Kreiswert von 3.100 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 6,44 % übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (4,63 %) als auch den Landesdurchschnitt (5,09 %) deutlich. Heede liegt damit im 84. Perzentil der Renditeverteilung in Schleswig-Holstein – nur etwa 16 % der Orte im Land bieten eine höhere Rendite.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Mietentwicklung in Heede zeigt eine volatile Entwicklung. Von 8,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Miete bis 2020 auf 8,00 Euro, stieg dann bis 2023 auf 9,30 Euro an und lag 2024 wieder bei 8,24 Euro. Die jährliche Wachstumsrate über die verfügbare Reihe beträgt -1,39 %, was einen leichten Abwärtstrend anzeigt. Die Kaufpreisreihe ist aktuell nur für 2026 mit einem Wert belegt.

Gleichzeitig wächst die Gemeinde kontinuierlich. Die Einwohnerzahl stieg von 743 im Jahr 2015 auf 823 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 10,8 %. Besonders dynamisch war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Bevölkerung von 743 auf 811 Einwohner anstieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 823. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,48 % und ist damit deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Von den 823 Einwohnern sind 13 arbeitslos.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und relativ niedrigen Mieten zeigt ein Marktbild, in dem die Nachfrage die noch nicht hochpreisigen Angebote übersteigt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt Heede durch seine niedrigen Preise und hohen Renditen auf. Von den acht benachbarten Gemeinden weist nur Bevern mit 6,50 % eine höhere Bruttomietrendite auf. Die anderen Nachbargemeinden liegen deutlich darunter: Hemdingen (5,45 %), Bilsen (4,84 %), Barmstedt (4,53 %), Lutzhorn (4,02 %), Bokholt-Hanredder (3,56 %), Langeln (3,45 %) und Bullenkuhlen (6,05 %).

Die Angebotsmiete in Heede von 8,39 Euro liegt knapp über Bevern (7,50 Euro) und unter allen anderen Nachbargemeinden. Der Kaufpreis von 1.562 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem niedrigsten Wert unter den Nachbarn (Bevern: 1.386 Euro) und deutlich unter allen anderen, die zwischen 2.255 und 3.330 Euro liegen. Diese niedrigen Preise erklären die hohe Rendite.

Auf Kreisebene liegt Heede mit seinem Kaufpreisfaktor von 15,52 deutlich unter dem Durchschnitt von 22,49. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 15,5-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, während es im Kreisdurchschnitt 22,5 Jahre bräuchten, um den Kaufpreis durch die Miete einzuspielen. Im Landesvergleich liegt Heede ebenfalls mit 15,52 unter dem Schleswig-Holstein-Durchschnitt von 22,05.

Standortfaktoren

Heede hat keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländlich geprägte Gemeinde typisch ist. Die Gemeinde gehört zum Amt Rantzau, dessen Verwaltungssitz in Barmstedt liegt.

Die niedrigen Immobilienpreise in Heede stehen im Zusammenhang mit der ländlichen Struktur und der Entfernung zu den größeren Zentren. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,48 % und das Bevölkerungswachstum von über 10 % in neun Jahren stehen im Kontrast zu den niedrigen Immobilienpreisen.