Groß Offenseth-Aspern

Marktüberblick

Groß Offenseth-Aspern ist eine kleine Gemeinde im Süden Schleswig-Holsteins mit 500 Einwohnern auf 10,56 km². Sie liegt im Kreis Pinneberg, der bevölkerungsreichsten und flächenkleinsten Kreis des Landes und Teil der Metropolregion Hamburg. Die Gemeinde gehört zu den ländlich geprägten Gemeinden des Kreises, die nicht direkt an Hamburg angrenzen, aber dennoch vom Siedlungsdruck der Metropolregion profitieren.

Der Immobilienmarkt wird von dieser Lage bestimmt: Die Angebotsmiete liegt bei 9,84 € je m² und damit knapp unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 €). Der Angebotskaufpreis von 3.231 € je m² liegt jedoch deutlich über dem Landesdurchschnitt (2.625 €) und auch über dem Kreisdurchschnitt (3.100 €). Der Kaufpreisfaktor von 27,36 zeigt, dass sich die aktuelle Angebotsmiete mehr als 27 Jahre braucht, um den Kaufpreis einzuspielen – ein Wert, der über dem Kreismittel (22,5) und dem Landesmittel (22,0) liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,65 % gehört zu den niedrigsten im Vergleich mit den Nachbarorten. Nur Bokholt-Hanredder (3,56 %) liegt darunter. Im Landesvergleich liegt Groß Offenseth-Aspern im unteren Quartil (Perzentilrang 17,5 von 1.106 Orten im Bundesland).

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Groß Offenseth-Aspern zeigen in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 starke Schwankungen: 6,95 € (2018), 7,02 € (2020), ein Sprung auf 11,36 € (2021), dann Rückgang auf 7,02 € (2023), wieder Anstieg auf 10,07 € (2024) und 11,09 € (2026). Der CAGR von 6,02 % über den Zeitraum ist hoch, doch die Volatilität ist auffällig – die Werte gehen auf Inseraten zurück, deren Zusammensetzung von der aktuellen Marktpositionierung der Anbieter abhängt.

Die Kaufpreise verlaufen dagegen kontinuierlicher: 2.800 € (2021), 3.050 € (2022), 3.250 € (2023), 3.400 € (2024), 3.500 € (2025). Der CAGR von 5,74 % ist ebenfalls deutlich positiv. Die Kaufpreisreihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte nicht auf vollständigen Transaktionsdaten beruhen, sondern modelliert sind.

Zusammengenommen zeigen beide Reihen einen steigenden Trend, der mit dem Bevölkerungswachstum des Ortes einhergeht.

Demografie und regionale Einordnung

Groß Offenseth-Aspern hat in den letzten neun Jahren 19,3 % an Bevölkerung zugelegt – von 419 Einwohnern (2015) auf 500 (2024). Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl von 432 auf 486 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 500.

Die Lage im Umland Hamburg geht einher mit diesem Bevölkerungszuwachs. Der Kreis Pinneberg ist der bevölkerungsreichste Kreis Schleswig-Holsteins und verzeichnet seit Jahren Zuzug, was auf die Anziehungskraft der Metropolregion zurückzuführen ist. Groß Offenseth-Aspern ist Teil dieser Entwicklung.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,76 % mit 10 arbeitslosen Personen. Die Bevölkerungsdichte von 47 Einwohnern je km² unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von 9,84 € je m² im Mittelfeld: Lutzhorn (10,46 €), Barmstedt (10,82 €) und Brande-Hörnerkirchen (10,44 €) liegen darüber, Klein Offenseth-Sparrieshoop (9,77 €) und Bokel (9,50 €) darunter. Der Kaufpreis von 3.231 € je m² ist höher als in den meisten Nachbargemeinden – nur Bokholt-Hanredder (3.330 €) liegt darüber. Das erklärt die niedrige Mietrendite von 3,65 %.

Standortfaktoren

Der Kreis Pinneberg, zu dem Groß Offenseth-Aspern gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen: Arbeitsmarkt (Rang 288) und Demografie (Rang 273) sind die schwächeren Bereiche, während Wettbewerb und Innovation (Rang 205) besser abschneiden. Diese Aufteilung entspricht dem Muster einer Metropolregion-Umlandgemeinde: Der Arbeitsmarkt profitiert von der Nähe zu Hamburg, während demografische Herausforderungen wie in vielen ländlichen Räumen bestehen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren werden somit maßgeblich von der Lage im Umland Hamburgs bestimmt, nicht von lokalen Bildungseinrichtungen.

Für Groß Offenseth-Aspern liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für kleinere Gemeinden im ländlichen Raum typisch ist. Bodenrichtwerte werden in der Regel nur für größere Städte und Gemeinden mit erheblichem Grundstücksmarkt erstellt.