Elmshorn, Stadt
Elmshorn (PLZ 25335) liegt im Kreis Pinneberg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 50.728 Einwohner auf 21,4 km², das entspricht 2.375 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,30 € pro m², der Kaufpreis bei 3.243 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,18 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,9 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Elmshorn über dem Renditeniveau von 34 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,71 € auf 11,99 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 11,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Pinneberg Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 260, Stärkerang 236). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kölln-Reisiek, Klein Nordende und Klein Offenseth-Sparrieshoop an.
Immobilienpreise in Elmshorn im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Elmshorn
Elmshorn ist die sechstgrößte Stadt Schleswig-Holsteins mit rund 50.700 Einwohnern, industriell geprägt und Teil der Metropolregion Hamburg. Angebotsmiete und -kaufpreis liegen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerung wächst stetig, der Kreis Pinneberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas einen mittleren Platz.
Marktüberblick
Elmshorn, eine Mittelstadt im Kreis Pinneberg mit rund 50.700 Einwohnern, weist auf dem Immobilienmarkt Angebotsmieten von durchschnittlich 11,30 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.243 Euro pro Quadratmeter auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,18 Prozent, der Kaufpreisfaktor beträgt 23,91.
Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Der Kaufpreisfaktor von 23,91 bedeutet, dass das 23,91-fache des jährlichen Bruttkaltmieteingangs als Kaufpreis angesetzt wird. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnittswert in Schleswig-Holstein bei 22,05 und in Deutschland bei 22,05. Elmshorn liegt damit leicht über dem landesweiten Durchschnitt.
Preisentwicklung
Die Angebotsmieten in Elmshorn sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag der Wert 2018 noch bei 8,71 Euro pro Quadratmeter, betrug er 2026 11,99 Euro – ein Anstieg von rund 38 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 4,08 Prozent.
Die Kaufpreise zeigen eine noch stärkere Dynamik. Von 2.186 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2026 auf 5.076 Euro, was einem CAGR von 11,10 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Zwischen 2019 und 2022 gab es Schwankungen, mit einem Höhepunkt 2021 bei 3.255 Euro, einem Rückgang 2023 auf 2.876 Euro und einem erneuten Anstieg bis 2026.
Beide Zeitreihen – für Miete und Kaufpreis – sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Die Bevölkerung Elmshorns wuchs von 48.684 Einwohnern im Jahr 2015 auf 50.728 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 4,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.375 Einwohner pro Quadratkilometer – Elmshorn ist damit die am dichtesten besiedelte Gemeinde in Schleswig-Holstein.
Regionale Einordnung
Elmshorn liegt mit seinen Angebotsmieten von 11,30 Euro pro Quadratmeter und Kaufpreisen von 3.243 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt des Kreises Pinneberg (Miete: 11,38 Euro, Kaufpreis: 3.100 Euro) und deutlich über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (Miete: 9,87 Euro, Kaufpreis: 2.625 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt Elmshorn ebenfalls über dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro).
Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt im unteren Drittel der schleswig-holsteinischen Orte (Perzentilrang 33,8). Das bedeutet, dass die Rendite in Elmshorn niedriger ist als in rund 66 Prozent der anderen Orte im Bundesland. Dies korrespondiert mit den überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen.
In der näheren Umgebung zeigen sich große Preisspannen. Nachbargemeinden wie Kölln-Reisiek (2,8 km Entfernung) weisen mit 12,16 Euro Angebotsmiete sogar höhere Werte auf, während Seeth-Ekholt (5,3 km) mit 9,93 Euro deutlich unter dem Elmshorner Niveau liegt.
Elmshorn ist die sechstgrößte Stadt Schleswig-Holsteins und Sitz der Kreisverwaltung des Kreises Pinneberg. Die Stadt liegt etwa 30 Kilometer nordwestlich von Hamburg und gehört zur Metropolregion Hamburg. Sie ist an die Bahnstrecke Hamburg-Elmshorn angebunden und wirtschaftlich vorwiegend industriell geprägt.
Standortfaktoren
Der Kreis Pinneberg, dem Elmshorn angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 253 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 260, im Teilindex Stärke auf Rang 236. Diese Werte deuten auf eine mittlere bis untere mittlere Position hin. Die Teilindizes für Demografie (273), Arbeitsmarkt (288), Wettbewerb und Innovation (205) sowie Wohlstand und soziale Lage (240) zeigen unterschiedliche Profilierungen.
Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen. Elmshorn ist eine Mittelstadt mit einer Fläche von 21,36 Quadratkilometern und liegt an der Krückau, einem Nebenfluss der Elbe.
Die wirtschaftliche Struktur Elmshorns ist vorwiegend industriell geprägt. Zu den bekannteren Unternehmen der Stadt zählen Peter Kölln (Speiseöle und Fette) und die Zur-Mühlen-Gruppe. Elmshorn ist zudem Standort der Kreisverwaltung und damit ein Verwaltungszentrum für den Kreis Pinneberg.
Für Elmshorn liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Elmshorn entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Elmshorn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,71 €/m² |
| 2019 | 8,70 €/m² |
| 2020 | 9,33 €/m² |
| 2021 | 9,61 €/m² |
| 2022 | 10,05 €/m² |
| 2023 | 9,76 €/m² |
| 2024 | 10,83 €/m² |
| 2025 | 11,03 €/m² |
| 2026 | 11,99 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Elmshorn
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.186 €/m² |
| 2019 | 2.824 €/m² |
| 2020 | 2.768 €/m² |
| 2021 | 3.255 €/m² |
| 2022 | 2.974 €/m² |
| 2023 | 2.876 €/m² |
| 2024 | 3.220 €/m² |
| 2025 | 2.799 €/m² |
| 2026 | 5.076 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Elmshorn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,78 % |
| 2019 | 3,70 % |
| 2020 | 4,05 % |
| 2021 | 3,54 % |
| 2022 | 4,05 % |
| 2023 | 4,07 % |
| 2024 | 4,04 % |
| 2025 | 4,73 % |
| 2026 | 2,83 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Elmshorn
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 48.684 Einwohner |
| 2016 | 49.206 Einwohner |
| 2017 | 49.618 Einwohner |
| 2018 | 49.883 Einwohner |
| 2019 | 49.983 Einwohner |
| 2020 | 49.948 Einwohner |
| 2021 | 50.141 Einwohner |
| 2022 | 50.772 Einwohner |
| 2023 | 50.728 Einwohner |
| 2024 | 50.728 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Elmshorn
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,55 % |
| 2016 | 7,44 % |
| 2017 | 6,87 % |
| 2018 | 6,68 % |
| 2019 | 6,53 % |
| 2020 | 7,43 % |
| 2021 | 7,51 % |
| 2022 | 7,04 % |
| 2023 | 7,51 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 253 Rang |
| Dynamik | 260 Rang |
| Stärke | 236 Rang |
| Demografie | 273 Rang |
| Arbeitsmarkt | 288 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 205 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 240 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Elmshorn liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Elmshorn im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Elmshorn ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Elmshorn ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Elmshorn
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Kölln-Reisiek | 12,16 €/m² |
| Raa-Besenbek | 11,84 €/m² |
| Elmshorn | 11,30 €/m² |
| Klein Nordende | 10,91 €/m² |
| Heidgraben | 10,87 €/m² |
| Altenmoor | 10,64 €/m² |
| Seeth-Ekholt | 9,93 €/m² |
| Klein Offenseth-Sparrieshoop | 9,77 €/m² |
| Kiebitzreihe | 9,57 €/m² |
| Seester | 8,93 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Elmshorn ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Elmshorn
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Seeth-Ekholt | 5,77 % |
| Raa-Besenbek | 5,28 % |
| Kölln-Reisiek | 5,22 % |
| Klein Offenseth-Sparrieshoop | 4,69 % |
| Klein Nordende | 4,61 % |
| Elmshorn | 4,18 % |
| Altenmoor | 3,87 % |
| Heidgraben | 3,74 % |
| Kiebitzreihe | 3,55 % |
| Seester | 3,43 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kölln-Reisiek | 2,8 km | 25337 | 12,16 € | 2.798 € | 5,22 % |
| Klein Nordende | 3,3 km | 25336 | 10,91 € | 2.842 € | 4,61 % |
| Klein Offenseth-Sparrieshoop | 3,8 km | 25365 | 9,77 € | 2.499 € | 4,69 % |
| Raa-Besenbek | 3,9 km | 25335 | 11,84 € | 2.692 € | 5,28 % |
| Kiebitzreihe | 4,1 km | 25368 | 9,57 € | 3.237 € | 3,55 % |
| Altenmoor | 5,3 km | 25335 | 10,64 € | 3.296 € | 3,87 % |
| Seeth-Ekholt | 5,3 km | 25337 | 9,93 € | 2.063 € | 5,77 % |
| Seester | 5,6 km | 25370 | 8,93 € | 3.126 € | 3,43 % |
| Heidgraben | 5,8 km | 25436 | 10,87 € | 3.488 € | 3,74 % |
Wo liegt Elmshorn?
Lage
Elmshorn auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Elmshorn
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,30 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.243 € |
| Bruttomietrendite | 4,18 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,9 |
| Einwohner | 50.728 |
| Einwohner je km² | 2.375 |
| Fläche (km²) | 21,4 |
| Arbeitslosenquote | 7,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #253 |
| Prognos Dynamikrang | #260 |
| Prognos Stärkerang | #236 |
| Koordinaten | 53,7550, 9,6553 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Elmshorn
Was kostet eine Wohnung in Elmshorn?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Elmshorn liegt bei 11,30 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.243 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt (Miete 9,87 Euro, Kaufpreis 2.625 Euro) und auch über dem deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro). Elmshorn gehört damit zu den teureren Orten im Bundesland.
Wie haben sich die Mietpreise in Elmshorn entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 8,71 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,30 Euro im Jahr 2026 gestiegen. Das entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,1 Prozent. Die Mietentwicklung war dabei relativ stabil, mit einem leichten Rückgang im Jahr 2023 auf 9,76 Euro, gefolgt von einem starken Anstieg in den Folgejahren.
Wie haben sich die Kaufpreise in Elmshorn entwickelt?
Der Angebotskaufpreis pro Quadratmeter lag 2018 bei 2.186 Euro und stieg bis 2021 auf 3.255 Euro, um 2023 auf 2.876 Euro zu sinken. In den Folgejahren zeigte sich eine starke Volatilität mit einem Wert von 2.799 Euro im Jahr 2025 und einem deutlichen Anstieg auf 5.076 Euro im Jahr 2026. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 11,1 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Elmshorn?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,18 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei 23,91. Die Rendite liegt damit unter dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 5,09 Prozent und auch unter dem Kreis Pinneberg von 4,63 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt über dem Landesdurchschnitt von 22,05 und dem Kreisdurchschnitt von 22,49. Der Perzentilrang von 33,8 im Bundesland bedeutet, dass rund 66 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie schneidet Elmshorn im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umland von Elmshorn zeigen sich große Unterschiede bei den Miet- und Kaufpreisen. Nachbargemeinden wie Seeth-Ekholt (5,77 Prozent Rendite) oder Raa-Besenbek (5,28 Prozent) weisen deutlich höhere Bruttomietrenditen auf, während Orte wie Kiebitzreihe (3,55 Prozent) oder Seester (3,43 Prozent) niedrigere Renditen bieten. Die Angebotsmieten im Umland reichen von 8,93 Euro pro Quadratmeter (Seester) bis 12,16 Euro (Kölln-Reisiek).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Elmshorn?
Die Einwohnerzahl von Elmshorn ist von 48.684 im Jahr 2015 auf 50.728 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 4,2 Prozent entspricht. Bei einer Fläche von nur 21,36 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 2.375 Einwohnern pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Elmshorn?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Elmshorn sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Elmshorn führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Pinneberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Haselau | 25489 | 10,37 € | 1.463 € | 8,51 % |
| Bevern | 25355 | 7,50 € | 1.386 € | 6,50 % |
| Heede | 25355 | 8,39 € | 1.562 € | 6,44 % |
| Bokel | 25364 | 9,50 € | 1.834 € | 6,21 % |
| Prisdorf | 25497 | 12,73 € | 2.475 € | 6,17 % |
| Bullenkuhlen | 25355 | 13,48 € | 2.673 € | 6,05 % |
| Seeth-Ekholt | 25337 | 9,93 € | 2.063 € | 5,77 % |
| Brande-Hörnerkirchen | 25364 | 10,44 € | 2.279 € | 5,50 % |