Heidgraben
Heidgraben (PLZ 25436) liegt im Kreis Pinneberg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 2.787 Einwohner auf 5,4 km², das entspricht 518 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,87 € pro m², der Kaufpreis bei 3.488 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,74 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,7 — rechnerisch sind das 27 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heidgraben über dem Renditeniveau von 19 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,24 € auf 12,46 € pro m², im Mittel 7,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2017 um 4,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Pinneberg Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 260, Stärkerang 236). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Tornesch, Groß Nordende und Uetersen an.
Immobilienpreise in Heidgraben im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Heidgraben
Heidgraben im Kreis Pinneberg: Umlandgemeinde mit hohem Kaufpreis, moderater Miete und niedriger Rendite. Preislich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter Tornesch. Volatile Kaufpreisentwicklung. Pendlergemeinde mit HVV-Anbindung nach Hamburg. Prognos-Rang des Kreises im unteren Mittelfeld.
Marktüberblick
Heidgraben ist eine 5,38 km² große Gemeinde im nordwestlichen Umland Hamburgs im Kreis Pinneberg. Mit 2.787 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 518 Einwohnern pro km². Die Gemeinde entwickelt sich als Streusiedlung, die durch Randbebauung zu den Nachbargemeinden Uetersen und Tornesch zunehmend verdichtet ist. Seit 2017 ist die Bevölkerung um 4,2 % gewachsen – von 2.675 auf 2.787 Einwohner.
Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für einen pendlerorientierten Umlandort: Die Angebotsmiete liegt mit 10,87 €/m² über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt (9,87 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), aber unter dem Kreisdurchschnitt von 11,38 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.488 €/m² liegt dagegen über allen drei Vergleichswerten – über dem Kreis (3.100 €/m²), dem Land (2.625 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).
Preisentwicklung und Rendite
Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,74 % und einem Kaufpreisfaktor von 26,74 aus. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Rendite ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten (Elmshorn: 4,18 %, Seeth-Ekholt: 5,77 %), und der Kaufpreisfaktor liegt deutlich über dem Kreis- (22,49) und Landesdurchschnitt (22,05). Im Perzentilrang der Mietrenditen in Schleswig-Holstein belegt Heidgraben Platz 19,4 – das bedeutet, etwa 80 % der Orte im Land weisen eine höhere Rendite auf.
Die historische Mietenentwicklung zeigt einen Anstieg von 7,24 €/m² (2018) auf 12,46 €/m² (2026), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,02 % entspricht. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 10,87 €/m² liegt jedoch unter dem 2026-Wert der Zeitreihe, was auf eine Abkühlung oder eine andere Datenbasis hindeuten kann. Die Kaufpreisentwicklung ist lückenhaft und volatil: 2.861 €/m² (2020), 2.446 €/m² (2021), 4.927 €/m² (2022), 3.088 €/m² (2024). Der Anstieg 2022 und der Rückgang 2024 deuten auf eine hohe Preisschwankung hin, die bei einer kleinen Gemeinde mit begrenztem Transaktionsvolumen typisch sein kann. Der aktuelle Kaufpreis von 3.488 €/m² liegt über dem 2024-Wert der Zeitreihe.
Regionale Einordnung
Heidgraben liegt preislich zwischen den Nachbargemeinden: Die Angebotsmiete von 10,87 €/m² liegt über der von Groß Nordende (10,78 €/m²) und Moorrege (10,75 €/m²), aber unter der von Tornesch (12,31 €/m²) und Uetersen (11,73 €/m²). Beim Kaufpreis ist das Bild anders: Mit 3.488 €/m² liegt Heidgraben über allen direkten Nachbarn (Tornesch: 3.244 €/m², Uetersen: 3.134 €/m², Klein Nordende: 2.842 €/m², Groß Nordende: 2.911 €/m², Elmshorn: 3.243 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen relativ moderater Miete und hohem Kaufpreis erklärt die niedrige Rendite.
Im Kreis Pinneberg, der mit 49 Orten vergleichbar ist, liegt Heidgraben bei der Miete knapp unter dem Durchschnitt, beim Kaufpreis deutlich darüber. Auf Landesebene übertrifft Heidgraben sowohl die Miete als auch den Kaufpreis des schleswig-holsteinischen Durchschnitts.
Standortfaktoren
Der Kreis Pinneberg, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 253 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Mit Platz 205 schneidet der Kreis bei Wettbewerb und Innovation am besten ab, während der Arbeitsmarkt mit Platz 288 und die Demografie mit Platz 273 schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 260 im unteren Drittel.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur ist durch Pendler geprägt: Die Mehrzahl der Einwohner arbeitet in der Umgebung oder in Hamburg. Die Anbindung an das Hamburger Verkehrsverbund-Netz erfolgt über eine Buslinie nach Tornesch, wo Anschluss an den SPNV nach Hamburg und Itzehoe besteht. Die nächste A23-Anschlussstelle ist Tornesch (Nr. 15). Weite Teile des Gemeindegebiets sind als Landschaftsschutzgebiet (moorige Feuchtgebiete) ausgewiesen.
Die Bevölkerungsentwicklung ist mit 4,2 % Wachstum seit 2017 moderat positiv. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,6 %, was einem Anstieg gegenüber 2022 (3,0 %) entspricht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heidgraben entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heidgraben
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,24 €/m² |
| 2019 | 9,92 €/m² |
| 2020 | 8,72 €/m² |
| 2021 | 11,62 €/m² |
| 2022 | 12,10 €/m² |
| 2023 | 9,87 €/m² |
| 2024 | 11,11 €/m² |
| 2025 | 11,31 €/m² |
| 2026 | 12,46 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heidgraben
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 2.862 €/m² |
| 2021 | 2.446 €/m² |
| 2022 | 4.928 €/m² |
| 2024 | 3.088 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heidgraben
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 3,66 % |
| 2021 | 5,70 % |
| 2022 | 2,95 % |
| 2024 | 4,32 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heidgraben
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2017 | 2.675 Einwohner |
| 2018 | 2.724 Einwohner |
| 2019 | 2.697 Einwohner |
| 2020 | 2.709 Einwohner |
| 2021 | 2.717 Einwohner |
| 2022 | 2.739 Einwohner |
| 2023 | 2.787 Einwohner |
| 2024 | 2.787 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heidgraben
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,77 % |
| 2016 | 1,87 % |
| 2017 | 1,84 % |
| 2018 | 2,19 % |
| 2019 | 1,99 % |
| 2020 | 2,69 % |
| 2021 | 2,25 % |
| 2022 | 1,76 % |
| 2023 | 2,12 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 253 Rang |
| Dynamik | 260 Rang |
| Stärke | 236 Rang |
| Demografie | 273 Rang |
| Arbeitsmarkt | 288 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 205 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 240 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Heidgraben liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Heidgraben im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heidgraben ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heidgraben ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heidgraben
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Tornesch | 12,31 €/m² |
| Kölln-Reisiek | 12,16 €/m² |
| Uetersen | 11,73 €/m² |
| Elmshorn | 11,30 €/m² |
| Klein Nordende | 10,91 €/m² |
| Heidgraben | 10,87 €/m² |
| Groß Nordende | 10,78 €/m² |
| Moorrege | 10,75 €/m² |
| Seeth-Ekholt | 9,93 €/m² |
| Seester | 8,93 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heidgraben ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heidgraben
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Seeth-Ekholt | 5,77 % |
| Kölln-Reisiek | 5,22 % |
| Moorrege | 4,93 % |
| Klein Nordende | 4,61 % |
| Tornesch | 4,55 % |
| Uetersen | 4,49 % |
| Groß Nordende | 4,45 % |
| Elmshorn | 4,18 % |
| Heidgraben | 3,74 % |
| Seester | 3,43 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Tornesch, Stadt | 2,0 km | 25436 | 12,31 € | 3.244 € | 4,55 % |
| Groß Nordende | 2,4 km | 25436 | 10,78 € | 2.911 € | 4,45 % |
| Uetersen, Stadt | 2,8 km | 25436 | 11,73 € | 3.134 € | 4,49 % |
| Klein Nordende | 2,9 km | 25336 | 10,91 € | 2.842 € | 4,61 % |
| Moorrege | 4,5 km | 25436 | 10,75 € | 2.618 € | 4,93 % |
| Seeth-Ekholt | 5,2 km | 25337 | 9,93 € | 2.063 € | 5,77 % |
| Kölln-Reisiek | 5,8 km | 25337 | 12,16 € | 2.798 € | 5,22 % |
| Elmshorn, Stadt | 5,8 km | 25335 | 11,30 € | 3.243 € | 4,18 % |
| Seester | 5,9 km | 25370 | 8,93 € | 3.126 € | 3,43 % |
Wo liegt Heidgraben?
Lage
Heidgraben auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heidgraben
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,87 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.488 € |
| Bruttomietrendite | 3,74 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,7 |
| Einwohner | 2.787 |
| Einwohner je km² | 518 |
| Fläche (km²) | 5,4 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #253 |
| Prognos Dynamikrang | #260 |
| Prognos Stärkerang | #236 |
| Koordinaten | 53,7058, 9,6851 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heidgraben
Was kostet eine Wohnung in Heidgraben?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Heidgraben liegt bei 10,87 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.488 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 bzw. 2.625 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt. Im Vergleich zum Kreis Pinneberg liegt die Miete mit 10,87 Euro leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 11,38 Euro, der Kaufpreis jedoch mit 3.488 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 3.100 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heidgraben entwickelt?
Die Angebotsmiete ist in der beobachteten Zeit von 2018 bis 2026 von 7,24 auf 12,46 Euro pro Quadratmeter gestiegen – ein Anstieg von rund 72 Prozent. Der Kaufpreis zeigt ein wechselhafteres Bild: Er lag 2020 bei 2.862 Euro, fiel 2021 auf 2.446 Euro, stieg 2022 stark auf 4.928 Euro und lag 2024 bei 3.088 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei der Miete 7,02 Prozent, beim Kaufpreis 1,92 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heidgraben?
Die Bruttomietrendite in Heidgraben beträgt 3,74 Prozent, was deutlich unter dem Durchschnitt Schleswig-Holsteins von 5,09 Prozent und dem Kreis Pinneberg von 4,63 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,74, während er im Kreis bei 22,49 und in Schleswig-Holstein bei 22,05 liegt. Der Perzentilrang der Rendite liegt bei 19,37 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 81 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heidgraben?
Die Einwohnerzahl in Heidgraben ist von 2.675 im Jahr 2017 auf 2.787 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 4,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 518 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 36 Prozent.
Wie liegt Heidgraben im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Heidgraben eine Angebotsmiete von 10,87 Euro pro Quadratmeter auf. Das liegt über den Werten von Groß Nordende (10,78 Euro) und Moorrege (10,75 Euro), aber unter denen von Tornesch (12,31 Euro) und Kölln-Reisiek (12,16 Euro). Der Kaufpreis von 3.488 Euro pro Quadratmeter ist der höchste unter den genannten Nachbarorten.
Woher stammen die Daten zu Heidgraben?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heidgraben sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heidgraben führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Pinneberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Haselau | 25489 | 10,37 € | 1.463 € | 8,51 % |
| Bevern | 25355 | 7,50 € | 1.386 € | 6,50 % |
| Heede | 25355 | 8,39 € | 1.562 € | 6,44 % |
| Bokel | 25364 | 9,50 € | 1.834 € | 6,21 % |
| Prisdorf | 25497 | 12,73 € | 2.475 € | 6,17 % |
| Bullenkuhlen | 25355 | 13,48 € | 2.673 € | 6,05 % |
| Seeth-Ekholt | 25337 | 9,93 € | 2.063 € | 5,77 % |
| Brande-Hörnerkirchen | 25364 | 10,44 € | 2.279 € | 5,50 % |