Kölln-Reisiek

Marktüberblick

Kölln-Reisiek präsentiert sich auf dem aktuellen Immobilienmarkt als ein Markt mit ungewöhnlicher Kennzahlenkombination: Die Angebotsmiete liegt mit 12,16 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Pinneberg (11,38 Euro) und fast 23 Prozent über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt (9,87 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.798 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt (3.100 Euro) und nur knapp über dem Landesmittel (2.625 Euro). Diese Diskrepanz zwischen hoher Miete und vergleichsweise moderatem Kaufpreis resultiert in einer Bruttomietrendite von 5,22 Prozent – ein Wert, der sowohl den Kreisdurchschnitt (4,63 Prozent) als auch den Landes- (5,09 Prozent) und Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent) übertrifft. Der Kaufpreisfaktor von 19,18 liegt ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 22,49 und dem Landeswert von 22,05. In der Renditeverteilung Schleswig-Holsteins belegt Kölln-Reisiek damit das 64. Perzentil, liegt also besser als zwei Drittel aller Orte im Bundesland.

Diese Konstellation ist für eine reine Pendlergemeinde nicht selbstverständlich. Sie deutet darauf hin, dass die Mieten in Kölln-Reisiek bereits stark gestiegen sind, während die Kaufpreise den allgemeinen Korrekturwellen auf dem Wohnungsmarkt stärker zum Opfer gefallen sind als in anderen Teilen des Kreises.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Mieten in Kölln-Reisiek ist durch einen anhaltenden, beschleunigten Anstieg geprägt. Von 8,42 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte bis 2026 auf 12,74 Euro – das entspricht einer kumulierten Steigerung von rund 51 Prozent in acht Jahren. Besonders markant war der Sprung von 10,82 Euro (2024) auf 12,77 Euro (2025), was einem Anstieg von fast 18 Prozent in einem einzigen Jahr entspricht. Die Jahres-CAGR der Miete liegt bei 5,31 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 1.985 Euro (2018) auf einen Höhepunkt von 3.269 Euro (2021) folgte ein starker Rückgang auf 2.049 Euro (2024), ehe sich die Werte 2025 (2.462 Euro) und 2026 (2.812 Euro) wieder erholten. Die Kaufpreise sind damit um rund 37 Prozent über dem Niveau von 2018, aber immer noch 14 Prozent unter dem Allzeithoch von 2021. Die Jahres-CAGR der Kaufpreise liegt bei 4,45 Prozent.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis erklärt die aktuelle Renditestärke: Während die Mieten kontinuierlich gestiegen sind, haben die Kaufpreise die Korrekturphase der Jahre 2022 bis 2024 stärker durchlaufen als viele andere Märkte. Die aktuelle Erholung der Kaufpreise hat die Renditevorteile teilweise wieder reduziert, doch liegen sie weiterhin über dem Landesdurchschnitt.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Kölln-Reisiek hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum verzeichnet. Von 3.209 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.475 im Jahr 2024 entspricht dies einem Zuwachs von 8,3 Prozent. Dieser Zuzug ist strukturell mit der Erschließung zweier großer Neubaugebiete seit 2006 verbunden, die das Angebot an Wohnraum für wachsende Familien erweitert haben. Die Bevölkerungsdichte von 513 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe in Schleswig-Holstein überdurchschnittlich.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,6 Prozent (56 Promille). Im Zeitverlauf zeigt sich eine leichte Tendenz zur Verschlechterung: Von 5,0 Prozent (2015) über 4,3 Prozent (2019) auf den aktuellen Wert. Dennoch liegt die Quote im unteren bis mittleren Bereich und entspricht der typischen Bandbreite ländlicher Gemeinden in Schleswig-Holstein. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und moderater Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile, wachsende Gemeinde mit nachfragegetriebener Entwicklung.

Die zweizügige Grundschule, deren Ausbau zum Generationsübergreifenden Bildungszentrum aktuell erfolgt, und der seit 2014 bestehende eigene Kindergarten sind Indikatoren für die wachsende Familienorientierung der Gemeinde.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Kölln-Reisiek ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von 12,16 Euro liegt über der der 2,8 Kilometer entfernten Stadt Elmshorn (11,30 Euro), was überraschend ist, da Elmshorn als größere Stadt und wirtschaftliches Zentrum des nördlichen Kreisgebiets eigentlich höhere Mieten erwarten ließe. Unter den Nachbarorten liegt nur Bullenkuhlen (3,8 km, 13,48 Euro) noch höher. Der Kaufpreis von 2.798 Euro liegt hingegen deutlich unter Elmshorns 3.243 Euro und auch unter dem von Klein Nordende (2.842 Euro) und Heidgraben (3.488 Euro). Bevern (4,8 km) fällt mit 1.386 Euro Kaufpreis und 7,50 Euro Miete als starker Ausreißer nach unten auf.

Die Bruttomietrendite von 5,22 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Sie übertrifft Elmshorn (4,18 Prozent), Klein Nordende (4,61 Prozent) und Heidgraben (3,74 Prozent), liegt aber unter Bullenkuhlen (6,05 Prozent) und Bevern (6,50 Prozent). Die hohen Renditen in Bevern und Bullenkuhlen korrespondieren mit niedrigeren Kaufpreisen, was auf unterschiedliche Marktsegmente hindeutet.

Auf Kreisebene erreicht der Kreis Pinneberg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 253 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine ähnliche Verteilung: Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 205 leicht über dem Durchschnitt, während Demografie (273) und Arbeitsmarkt (288) unter dem Median liegen. Die Dynamik mit Rang 260 deutet auf moderate Entwicklungsimpulse hin. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, lässt sich aber nicht direkt auf Kölln-Reisiek übertragen – die Gemeinde profitiert als Pendlerort möglicherweise stärker von den positiven Entwicklungen in der Metropolregion Hamburg als vom lokalen Kreisumfeld.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Kölln-Reisieks Bedeutung als Pendlergemeinde im Großraum Hamburg prägt die lokale Immobilienstruktur. Die Gemeinde liegt direkt nordöstlich von Elmshorn am südlichen Ufer der Krückau und ist über die Anschlussstelle Elmshorn der Bundesautobahn 23 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die Buslinie 6500 des HVV verbindet Kölln-Reisiek seit 2008 mit Elmshorn, wo sich auch die weiterführenden Schulen und die städtische Infrastruktur befinden.

Die wirtschaftliche Aktivität im Ort selbst beschränkt sich auf Baumschulen und Kleingewerbe; die Anzahl der Vollerwerbsbetriebe und Baumschulen ist in den letzten Jahrzehnten zurückgegangen. Diese Struktur ist typisch für eine Schlafgemeinde, die ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit außerhalb des Gemeindegebiets bezieht.

Die Infrastruktur für Familien ist ausgebaut: Die Grundschule ist seit 2019/20 durchgängig zweizügig und wird derzeit zum Generationsübergreifenden Bildungszentrum ausgebaut. Der 2014 eröffnete Kindergarten direkt neben der Schule bietet Platz für 65 Kinder. Diese Investitionen in die Bildungsinfrastruktur unterstreichen die wachstumsorientierte Ausrichtung der Gemeinde und stützen die Nachfrage nach Familienwohnungen.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Der fehlende akademische Faktor bedeutet, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen primär durch Familien und Pendler getrieben wird, nicht durch einen Studierendenmarkt.