Ellerhoop

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, moderate Miete

Ellerhoop ist eine Gemeinde im Kreis Pinneberg mit 1.550 Einwohnern auf 10,79 km². Der Ort liegt im naturräumlichen Bereich der Hamburger Ringzone an der Bilsbek und ist durch HVV-Buslinien an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Zur Gemeinde gehören neun Ortsteile, darunter Thiensen, in dem sich das Gartenbauzentrum der Landwirtschaftskammer Schleswig-Holstein und eine Fachschule für Gartenbau befinden. Das Arboretum Ellerhoop-Thiensen zählt jährlich rund 100.000 Besucher und ist ein überregionaler Anziehungspunkt.

Der Immobilienmarkt in Ellerhoop zeigt ein charakteristisches Muster: Der Angebotskaufpreis von 3.077 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 3.100 Euro, aber deutlich über dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Die Angebotsmiete von 9,10 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 11,38 Euro und knapp unter dem Landesmittel von 9,87 Euro. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und moderater Miete drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,55 Prozent aus – das entspricht dem unteren 16. Perzentil aller Orte in Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor von 28,18 liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt von 22,05 und signalisiert, dass sich die Miete auf dem aktuellen Niveau rechnerisch erst nach fast 28 Jahren amortisieren würde.

Preisentwicklung: Volatile Kurse ohne klaren Trend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen keine stabile Entwicklung, sondern hohe Schwankungen, die für kleine Gemeinden mit geringer Inseratendichte typisch sind. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.339 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 4.089 Euro (2023) und fiel bis 2025 auf 2.154 Euro zurück – ein Rückgang von rund 47 Prozent vom Höchstwert. Die Angebotsmiete bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 4,44 Euro (2022) und 11,49 Euro (2025). Diese Volatilität ist bei Angebotswerten aus Inseraten zu erwarten, da sie stark von der Zusammensetzung des aktuellen Angebots abhängen und nicht der tatsächlichen Marktentwicklung entsprechen. Die berechnete jährliche Veränderung liegt bei minus 2,04 Prozent für den Kaufpreis und plus 3,08 Prozent für die Miete – beide Werte sind jedoch aufgrund der kurzen Reihe und der hohen Schwankungen mit großer Unsicherheit behaftet.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittlicher Kaufpreis bei moderater Miete

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Ellerhoop bei der Angebotsmiete im unteren Drittel der Nachbarorte liegt, beim Kaufpreis jedoch im oberen Drittel. Die Miete von 9,10 Euro pro Quadratmeter ist niedriger als in allen acht benachbarten Orten außer Bevern (7,50 Euro). Beim Kaufpreis liegt Ellerhoop mit 3.077 Euro über Seeth-Ekholt (2.063 Euro) und Bevern (1.386 Euro), aber unter Kummerfeld (3.490 Euro), Tornesch (3.244 Euro) und Borstel-Hohenraden (3.157 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,55 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte – Kummerfeld liegt mit 3,88 Prozent am nächsten, alle anderen liegen bei über 4,2 Prozent. Dieses Muster zeigt, dass Ellerhoop im Vergleich zu den Nachbarn einen überproportional hohen Kaufpreis bei vergleichsweise niedriger Miete aufweist.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 1.448 Einwohnern (2015) wuchs Ellerhoop auf 1.550 (2024), was einem Zuwachs von rund 7 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,42 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerungsdichte von 144 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für die Region moderat.

Standortfaktoren: Mittelmäßige Zukunftschancen des Kreises

Der Kreis Pinneberg, dem Ellerhoop angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 253 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarkt-Rang (288) und der Demografie-Rang (273) liegen im unteren Drittel, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation (205) im oberen Mittelfeld liegt. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde. Ellerhoop selbst verfügt über keine Hochschule. Die Kombination aus moderater Bevölkerungsdichte, positivem Bevölkerungswachstum und der Anbindung an den HVV-Verkehrsverbund spricht für eine Funktion als Wohngemeinde im Umland der Metropolregion Hamburg.