Norderstedt, Stadt
Norderstedt (PLZ 22846) liegt im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 82.719 Einwohner auf 58,1 km², das entspricht 1.424 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,28 € pro m², der Kaufpreis bei 4.130 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,86 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,9 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Norderstedt über dem Renditeniveau von 23 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,49 € auf 13,60 € pro m², im Mittel 3,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Segeberg Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 142, Stärkerang 180). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hasloh, Tangstedt und Quickborn an.
Immobilienpreise in Norderstedt im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Norderstedt
Norderstedt ist die viertgrößte Stadt Schleswig-Holsteins und die größte im Kreis Segeberg. Mit einer Angebotsmiete von 13,28 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 4.130 €/m² liegt die Stadt deutlich über den Durchschnittswerten für Kreis, Bundesland und Deutschland. Die Preise stiegen zwischen 2018 und 2021 stark an, korrigierten sich 2022–2023 und erholten sich teilweise wieder. Die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2023 um 7,8 %. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Segeberg im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 139 von 400) als relativ stark ein, während Demografie und Wohlstand schwächer abschneiden. Norderstedt profitiert von der direkten Lage an Hamburg mit U-Bahn- und AKN-Anschluss.
Marktüberblick
Norderstedt liegt im Süden Schleswig-Holsteins, unmittelbar nördlich an Hamburg angrenzend, und ist mit rund 82.700 Einwohnern die viertgrößte Stadt des Landes sowie die größte im Kreis Segeberg. Die 58,1 km² große Stadt gehört naturräumlich zum Hamburger Ring der Schleswig-Holsteinischen Geest. Seit 2005 führt sie den Status einer Großen kreisangehörigen Stadt. Die Vorwahl 040 verweist auf die enge Verflechtung mit Hamburg, der nächsten Großstadt und wirtschaftlichen Zentrum der Region.
Der Immobilienmarkt in Norderstedt ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 13,28 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.130 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit über den Vergleichswerten für den Kreis Segeberg (Miete: 9,89 €/m², Kaufpreis: 2.527 €/m²), das Bundesland Schleswig-Holstein (9,87 €/m² bzw. 2.625 €/m²) und Deutschland insgesamt (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,91, was bedeutet, dass das 25,91-Fache des Jahresgrossmietzinses als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,86 Prozent und damit unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt von jeweils rund 5,1 Prozent. Dies spiegelt die nachfragegetriebene Preisdynamik in der Metropolregion Hamburg wider.
Preisentwicklung
Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2026 wie folgt:
2018: 10,49 €/m² 2019: 10,61 €/m² 2020: 11,24 €/m² 2021: 11,98 €/m² 2022: 12,26 €/m² 2023: 11,80 €/m² 2024: 12,94 €/m² 2025: 12,96 €/m² 2026: 13,60 €/m²
Von 2018 bis 2022 stiegen die Mieten kontinuierlich um rund 16,9 %. Im Jahr 2023 folgte eine leichte Korrektur auf 11,80 €/m², bevor die Preise 2024 und 2025 wieder anzogen. Der prognostizierte Wert für 2026 liegt bei 13,60 €/m². Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,30 %.
Die Kaufpreise zeigten ein ähnliches Muster mit stärkeren Ausschlägen:
2018: 2.870 €/m² 2019: 3.582 €/m² 2020: 3.647 €/m² 2021: 4.732 €/m² 2022: 4.191 €/m² 2023: 3.719 €/m² 2024: 3.852 €/m² 2025: 3.972 €/m² 2026: 3.689 €/m²
Der Höhepunkt wurde 2021 mit 4.732 €/m² erreicht. Danach folgte eine deutliche Korrektur um rund 22 % bis 2023. In den Jahren 2024 und 2025 erholten sich die Preise teilweise, bevor für 2026 ein erneuter Rückgang auf 3.689 €/m² erwartet wird. Der CAGR liegt bei 3,19 %.
Wichtig: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Norderstedt deutlich über den Durchschnitt ab. Die Angebotsmiete von 13,28 €/m² liegt 34 % über dem Kreisdurchschnitt (9,89 €/m²) und 35 % über dem Landesdurchschnitt (9,87 €/m²). Der Kaufpreis von 4.130 €/m² übertrifft den Kreiswert um 63 % und den Landeswert um 57 %.
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km bewegt sich Norderstedt im oberen Segment. Bönningstedt (7,7 km) weist mit 14,24 €/m² die höchste Angebotsmiete auf, Hasloh (5,8 km) liegt mit 4.617 €/m² beim Kaufpreis vorn. Norderstedt selbst liegt damit im Mittelfeld der direkten Nachbarn, deutlich über den Werten in Tangstedt (11,75–12,30 €/m²) und Ellerau (12,24 €/m²).
Die Bruttomietrendite von 3,86 % liegt im Perzentilrang von 22,8 % innerhalb Schleswig-Holsteins, was bedeutet, dass rund 77 % der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen. Dies ist eine direkte Folge der hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietniveaus. Der Kreis Segeberg weist im Durchschnitt eine Rendite von 5,06 % auf, der Landesdurchschnitt liegt bei 5,09 %.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Norderstedts wuchs von 76.712 Einwohnern im Jahr 2015 auf 82.719 im Jahr 2023, was einem Anstieg von 7,8 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.424 Einwohner pro Quadratkilometer. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2023, als die Stadt von 80.420 auf 82.719 Einwohner zulegte.
Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich zwischen 2015 und 2023 wie folgt (absolute Zahlen):
2015: 1.912 2016: 2.000 2017: 2.017 2018: 1.942 2019: 1.978 2020: 2.534 2021: 2.535 2022: 2.275 2023: 2.082
Die Zahl der Arbeitslosen stieg während der Corona-Pandemie 2020/2021 deutlich an und hat sich seitdem wieder angenähert. Die relative Arbeitslosenquote kann aus den vorliegenden Daten nicht direkt abgeleitet werden, da nur absolute Zahlen vorliegen.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Segeberg, in dem Norderstedt liegt, mit folgenden Rängen (von 400 deutschen Kreisen):
- Wettbewerb und Innovation: Rang 139 (stark) - Dynamik: Rang 142 - Arbeitsmarkt: Rang 176 - Gesamt: Rang 173 - Wohlstand und soziale Lage: Rang 208 - Demografie: Rang 219 (schwächer)
Der Kreis positioniert sich damit im oberen Mittelfeld, mit den stärksten Werten im Bereich Wettbewerb und Innovation. Die Demografie und die soziale Lage schneiden hingegen schwächer ab. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis Segeberg und nicht spezifisch für die Stadt Norderstedt.
Norderstedt verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Anbindung an das Hamburger U-Bahn-Netz (U3 bis Ochsenzoll) und die AKN-Eisenbahn bieten direkte Verbindungen in die Metropole Hamburg.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Norderstedt entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Norderstedt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,49 €/m² |
| 2019 | 10,61 €/m² |
| 2020 | 11,24 €/m² |
| 2021 | 11,98 €/m² |
| 2022 | 12,26 €/m² |
| 2023 | 11,80 €/m² |
| 2024 | 12,94 €/m² |
| 2025 | 12,96 €/m² |
| 2026 | 13,60 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Norderstedt
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.870 €/m² |
| 2019 | 3.582 €/m² |
| 2020 | 3.647 €/m² |
| 2021 | 4.732 €/m² |
| 2022 | 4.191 €/m² |
| 2023 | 3.719 €/m² |
| 2024 | 3.852 €/m² |
| 2025 | 3.972 €/m² |
| 2026 | 3.689 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Norderstedt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,39 % |
| 2019 | 3,55 % |
| 2020 | 3,70 % |
| 2021 | 3,04 % |
| 2022 | 3,51 % |
| 2023 | 3,81 % |
| 2024 | 4,03 % |
| 2025 | 3,92 % |
| 2026 | 4,42 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Norderstedt
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 76.712 Einwohner |
| 2016 | 77.996 Einwohner |
| 2017 | 78.679 Einwohner |
| 2018 | 79.159 Einwohner |
| 2019 | 79.357 Einwohner |
| 2020 | 79.155 Einwohner |
| 2021 | 80.420 Einwohner |
| 2022 | 81.880 Einwohner |
| 2023 | 82.719 Einwohner |
| 2024 | 82.719 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Norderstedt
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,70 % |
| 2016 | 3,37 % |
| 2017 | 3,28 % |
| 2018 | 4,07 % |
| 2019 | 4,15 % |
| 2020 | 5,36 % |
| 2021 | 5,28 % |
| 2022 | 4,66 % |
| 2023 | 4,27 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 173 Rang |
| Dynamik | 142 Rang |
| Stärke | 180 Rang |
| Demografie | 219 Rang |
| Arbeitsmarkt | 176 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 139 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 208 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Norderstedt liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Norderstedt im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Norderstedt ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Norderstedt ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Norderstedt
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bönningstedt | 14,24 €/m² |
| Hasloh | 13,32 €/m² |
| Ellerbek | 13,29 €/m² |
| Norderstedt | 13,28 €/m² |
| Henstedt-Ulzburg | 12,63 €/m² |
| Tangstedt | 12,30 €/m² |
| Quickborn | 12,25 €/m² |
| Ellerau | 12,24 €/m² |
| Tangstedt | 11,75 €/m² |
| Wakendorf II | 10,04 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Norderstedt ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Norderstedt
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ellerau | 5,21 % |
| Wakendorf II | 4,79 % |
| Tangstedt | 4,60 % |
| Bönningstedt | 4,43 % |
| Tangstedt | 4,38 % |
| Quickborn | 4,30 % |
| Henstedt-Ulzburg | 4,11 % |
| Ellerbek | 3,89 % |
| Norderstedt | 3,86 % |
| Hasloh | 3,46 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hasloh | 5,8 km | 25474 | 13,32 € | 4.617 € | 3,46 % |
| Tangstedt | 6,6 km | 22889 | 12,30 € | 3.372 € | 4,38 % |
| Quickborn, Stadt | 7,0 km | 25451 | 12,25 € | 3.423 € | 4,30 % |
| Ellerau | 7,4 km | 25479 | 12,24 € | 2.819 € | 5,21 % |
| Bönningstedt | 7,7 km | 25474 | 14,24 € | 3.857 € | 4,43 % |
| Henstedt-Ulzburg | 9,4 km | 24558 | 12,63 € | 3.686 € | 4,11 % |
| Ellerbek | 10,0 km | 25474 | 13,29 € | 4.095 € | 3,89 % |
| Tangstedt | 10,1 km | 25499 | 11,75 € | 3.065 € | 4,60 % |
| Wakendorf II | 10,2 km | 24558 | 10,04 € | 2.512 € | 4,79 % |
Wo liegt Norderstedt?
Lage
Norderstedt auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Norderstedt
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,28 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.130 € |
| Bruttomietrendite | 3,86 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,9 |
| Einwohner | 82.719 |
| Einwohner je km² | 1.424 |
| Fläche (km²) | 58,1 |
| Arbeitslosenquote | 4,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #173 |
| Prognos Dynamikrang | #142 |
| Prognos Stärkerang | #180 |
| Koordinaten | 53,7061, 9,9969 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Norderstedt
Was kostet eine Wohnung in Norderstedt?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 13,28 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 4.130 Euro pro Quadratmeter. Dabei handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Norderstedt entwickelt?
Die Mieten sind von 10,49 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,60 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,30 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.870 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.689 Euro (2026), bei einer jährlichen Steigerung von etwa 3,19 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten.
Wie teuer ist Norderstedt im Vergleich zum Umland und Schleswig-Holstein?
Norderstedt liegt mit 13,28 Euro Miete pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und des Kreises Segeberg (9,89 Euro). Auch der Kaufpreis von 4.130 Euro pro Quadratmeter übertrifft die Landeswerte (2.625 Euro) und den Kreisdurchschnitt (2.527 Euro) deutlich. Im Vergleich zu Nachbarorten liegt Norderstedt etwa auf dem Niveau von Ellerbek (13,29 Euro/m²) und unter Bönningstedt (14,24 Euro/m²).
Welche Bruttomietrendite kann man in Norderstedt erwarten?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 3,86 Prozent, was unter dem Durchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 Prozent) und des Kreises Segeberg (5,06 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,91 ist ebenfalls höher als der Landesdurchschnitt (22,05) und der Kreiswert (21,58). Ein niedrigeres Renditeniveau und ein höherer Kaufpreisfaktor gehören zusammen und spiegeln das höhere Preisniveau wider.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Norderstedt?
Die Einwohnerzahl ist von 76.712 im Jahr 2015 auf 82.719 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Zuwachs von rund 7,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.424 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit ein kontinuierliches Wachstum, das sich auch in den steigenden Immobilienpreisen widerspiegelt.
Woher stammen die Daten zu Norderstedt?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Norderstedt sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Norderstedt führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Segeberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Negernbötel | 23795 | 10,89 € | 1.298 € | 10,07 % |
| Winsen | 24568 | 9,43 € | 1.130 € | 10,02 % |
| Gönnebek | 24610 | 9,46 € | 1.330 € | 8,54 % |
| Glasau | 23719 | 9,18 € | 1.293 € | 8,52 % |
| Mözen | 23795 | 9,56 € | 1.370 € | 8,37 % |
| Trappenkamp | 24610 | 9,26 € | 1.343 € | 8,28 % |
| Rohlstorf | 23821 | 10,68 € | 1.595 € | 8,04 % |
| Bimöhlen | 24576 | 12,71 € | 1.973 € | 7,73 % |