Gönnebek

Marktüberblick

Gönnebek ist eine Gemeinde im Kreis Segeberg in Schleswig-Holstein mit 533 Einwohnern auf 14,86 km². Der Ort liegt etwa 15 km östlich von Neumünster in der Metropolregion Hamburg und gehört zum Amt Bornhöved. Die Wirtschaft ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt; seit den 1960er Jahren existiert eine Gärtnersiedlung mit Topfpflanzenproduktion, die nach Insolvenzen im Strukturwandel teilweise auf Direktvermarktung umgestellt hat. Der nächste Bahnhof befindet sich in Rickling, östlich verläuft die A 21, nördlich die B 430.

Der Immobilienmarkt von Gönnebek zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Verhältnis von Miete zu Kaufpreis aus. Die Angebotsmiete liegt mit 9,46 € je m² knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 9,87 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.330 €/m² liegt dagegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.527 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m². Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 8,54 %, die mit einem Perzentilrang von 94,84 im Bundesland zu den höchsten gehört. Der Kaufpreisfaktor von 11,72 bedeutet, dass der Kaufpreis je m² dem 11,72-fachen der Jahresmiete entspricht — im Kreisdurchschnitt liegt er beim 21,6-fachen. Gönnebek liegt damit etwa 46 % unter dem Kreisdurchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Gönnebek war in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt. Von 4,88 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2024 auf 12 €/m² — ein Anstieg um 146 % in sechs Jahren. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 9,09 €/m², 2026 liegt der Wert bei 10,25 €/m². Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die gesamte Reihe wird mit 9,72 % angegeben.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2021 vor (1.330 €/m²). Ein Vergleich mit der Miete von damals (8,33 €/m²) ergibt einen Kaufpreisfaktor von etwa 13,3 — ähnlich niedrig wie der aktuelle Wert.

Die starke Mietentwicklung geht einher mit dem Bevölkerungswachstum: Die Einwohnerzahl stieg von 468 (2015) auf 533 (2024), was einer Zunahme von 13,9 % entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,11 % (7 arbeitslose Personen). Der Wert von 51,27 % im Jahr 2016 ist ein offensichtlicher Ausreißer und wird nicht weiter verwendet.

Der niedrige Kaufpreisfaktor von 11,72 steht im Kontrast zu den verhältnismäßig hohen Mieten und deutet auf einen Markt hin, in dem die Nachfrage nach Eigentum begrenzt ist, während die Mietnachfrage stabil bleibt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich weist Gönnebek eine Angebotsmiete von 9,46 €/m² auf, die über der von Rendswühren (6,27 €/m²) und Trappenkamp (9,26 €/m²) liegt, aber unter der aller anderen aufgeführten Nachbarorte. Der Kaufpreis von 1.330 €/m² liegt im unteren Drittel der Nachbarn — deutlich unter Bornhöved (2.497 €/m²) und Groß Kummerfeld (2.673 €/m²), aber über Ruhwinkel (843 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 8,54 % ist die zweithöchste unter den Nachbarorten — nur Ruhwinkel weist mit 13,73 % einen höheren Wert auf. Trappenkamp liegt mit 8,28 % knapp darunter. Die niedrige Rendite von Nachbarn wie Bornhöved (5,24 %) oder Groß Kummerfeld (4,68 %) resultiert aus deutlich höheren Kaufpreisen bei ähnlichen oder höheren Mieten.

Auf Kreisebene liegt Gönnebek mit seiner Miete knapp unter dem Durchschnitt von 9,89 €/m², mit dem Kaufpreis jedoch fast 50 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.527 €/m². Die Rendite von 8,54 % liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,06 %.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Segeberg auf Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 142 über dem Median, während der Stärke-Index mit Rang 180 unter dem Median liegt. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Gönnebek.

Standortfaktoren

Gönnebek ist eine kleine ländliche Gemeinde mit 36 Einwohnern je km² — deutlich unter der Kreis- und Landesdurchschnittsdichte. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde ist Teil der Metropolregion Hamburg, hat aber keinen eigenen Bahnhof. Der nächste Bahnhof befindet sich in Rickling (4,9 km Entfernung). Östlich verläuft die A 21, nördlich die B 430.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, fehlender Hochschulpräsenz und ländlicher Struktur korrespondiert mit dem niedrigen Kaufpreisniveau. Der sehr niedrige Kaufpreisfaktor von 11,72 steht im Kontrast zu den verhältnismäßig hohen Mieten und deutet auf einen Markt hin, in dem die Nachfrage nach Eigentum begrenzt ist, während die Mietnachfrage stabil bleibt.

Die demografische Entwicklung ist positiv: Mit 13,9 % Wachstum seit 2015 wächst Gönnebek schneller als viele ländliche Gemeinden in Schleswig-Holstein. Die Arbeitslosenquote von 2,11 % (2023) ist ein niedriger Wert, der die ländliche Struktur widerspiegelt.