Bornhöved

Marktüberblick

Bornhöved ist eine Gemeinde im Kreis Segeberg in der Holsteiner Vorgeest mit rund 3.400 Einwohnern auf 14,12 km². Der Ort liegt etwa 20 km östlich von Neumünster und wird vorwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Die Autobahn 21 und die Bundesstraße 430 kreuzen sich im Norden des Gemeindegebiets, was eine verkehrsgünstige Anbindung bietet.

Die Angebotsmiete liegt bei 10,91 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.497 Euro pro Quadratmeter und liegt knapp über dem Bundeswert von 2.409 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,24 % gehört damit zu den besseren Werten im Vergleich – sie liegt über dem Kreisdurchschnitt (5,06 %), dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 %) und dem Bundeswert (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 19,07 ist unter dem Kreis- (21,58) und Landesdurchschnitt (22,05), was bedeutet, dass der Markt im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in vielen anderen Orten der Region.

Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und moderatem Kaufpreis ist in Schleswig-Holstein eher ungewöhnlich und führt zu einer attraktiven Rendite im Vergleich zu anderen Orten. Im Perzentilrang der Mietrendite belegt Bornhöved Platz 64,8 % im Bundesland – mehr als zwei Drittel der Orte schneiden schlechter ab.

Preisentwicklung und Bevölkerung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen, die auf die kleine Marktdichte in einer Gemeinde mit rund 3.400 Einwohnern zurückzuführen sind. Im Jahr 2019 lag der Angebotskaufpreis bei nur 274 Euro pro Quadratmeter, während er 2026 mit 3.234 Euro pro Quadratmeter das Zwölffache erreichte. Auch die Miete schwankte zwischen 5,47 Euro (2019) und 12,76 Euro (2024). Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Inseraten und Transaktionen und macht einzelne Jahreswerte wenig aussagekräftig.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil: Von 3.286 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde bis 2024 auf 3.406 – ein Zuwachs von 3,65 %. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2019 und 2021, als die Einwohnerzahl um 85 Personen stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 3.406. Diese positive Entwicklung steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Schleswig-Holstein und deutet auf eine attraktive Wohnlage hin.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Bornhöved durch seine überdurchschnittliche Angebotsmiete ab. Mit 10,91 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert über allen acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 km. Der nächstgelegene Ort, Ruhwinkel (2,9 km), weist mit 9,65 Euro eine deutlich niedrigere Miete aus, obwohl er eine extrem hohe Bruttomietrendite von 13,73 % aufweist – was auf einen sehr niedrigen Kaufpreis von nur 843 Euro pro Quadratmeter zurückzuführen ist. Diese Diskrepanz zeigt, wie unterschiedlich die kleinen Märkte in der Region ausgeprägt sind.

Im Kreis Segeberg liegt Bornhöved mit seiner Miete über dem Durchschnitt von 9,89 Euro, während der Kaufpreis leicht darunter liegt (2.497 gegenüber 2.527 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 19,07 ist der niedrigste im Vergleich – er liegt 11,6 % unter dem Kreis- und 13,5 % unter dem Landesdurchschnitt. Das bedeutet, dass Bornhöved im Verhältnis zur Miete günstiger ist als die meisten anderen Orte im Kreis und im Land.

Standortfaktoren

Der Kreis Segeberg, zu dem Bornhöved gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 173 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 139, während die Werte bei Demografie (Rang 219) und Wohlstand (Rang 208) unter dem Median liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 142 deutet auf eine positive Entwicklungsdynamik hin.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grund- und Gemeinschaftsschule (Sventana-Schule) mit rund 500 Schülerinnen und Schülern sowie eine Realschule. Die Arbeitslosenquote liegt bei rund 1 %, was auf eine stabile lokale Wirtschaft hindeutet.

Bornhöved blickt auf eine lange Geschichte zurück: Der Ort besaß von 1299 bis 1426 Lübische Stadtrechte und war Sitz des Landesältesten von Holstein-Rendsburg. Die Lage an den Seen Bornhöveder und Schmalensee sowie die verkehrsgünstige Anbindung an die A 21 tragen zur Attraktivität als Wohnort bei.