Belau

Marktüberblick

Belau ist eine Gemeinde im Kreis Plön in Schleswig-Holstein mit 366 Einwohnern auf 14,89 km². Sie liegt am Ostufer des Belauer Sees, einem Teil der Bornhöveder Seenkette, etwa 25 Kilometer südlich von Kiel. Zur Gemeinde gehören die Ortsteile Perdöl und Vierhusen. Belau ist Mitglied im Amt Bokhorst-Wankendorf. Die Gemeinde geht auf eine Fusion von Landgemeinde und Gutsbezirk Perdöl im Jahr 1928 zurück; Gut Perdöl gehört zu den ältesten Gütern Holsteins.

Der Immobilienmarkt in Belau zeigt ein für die ländliche Peripherie Schleswig-Holsteins ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,62 Euro je Quadratmeter deutlich über dem schleswig-holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.455 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 2.732 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Diese Kombination aus hoher Miete und relativ niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,19 Prozent – über dem Landesmittel von 5,09 Prozent und dem Kreiswert von 4,95 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,26 und liegt damit rund vier Punkte unter dem Kreisdurchschnitt von 23,21. Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis in Belau bei aktuellem Mietniveau schneller amortisiert als in den meisten anderen Orten des Kreises Plön.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Belau war zwischen 2019 und 2023 außergewöhnlich dynamisch: Die Angebotsmiete stieg von 7,07 auf 12,39 Euro je Quadratmeter, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 15 Prozent entspricht. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Inseratedaten basiert. Im gleichen Zeitraum legte der Kaufpreis von 2.100 Euro je Quadratmeter (2021) auf 2.550 Euro (2025) zu – das entspricht einer jährlichen Steigerung von knapp 5 Prozent. Die Kaufpreisreihe ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet.

Ein wichtiger Befund: Die aktuelle Angebotsmiete von 10,62 Euro liegt deutlich unter dem 2023er Wert von 12,39 Euro. Das deutet darauf hin, dass der starke Mietanstieg der Vorjahre sich seitdem wieder beruhigt hat. Der Kaufpreisfaktor von 19,26 ist rund 17 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 23,21 und unterstreicht, dass das aktuelle Mietniveau im Verhältnis zum Kaufpreis attraktiv ist – zumindest solange die Mieten nicht weiter sinken.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Belau vor allem durch seine überdurchschnittliche Miethöhe ab. Mit 10,62 Euro je Quadratmeter liegt die Angebotsmiete über dem Kreisdurchschnitt (10,01 Euro) und deutlich über den meisten Nachbarorten im Umkreis. Nur Bornhöved (10,91 Euro) liegt leicht darüber.

Der Kaufpreis von 2.455 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 2.732 Euro und deutlich unter dem von Schmalensee (3.013 Euro) und Damsdorf (2.900 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,19 Prozent platziert Belau auf dem 63. Perzentil im Landesvergleich – besser als etwa 63 Prozent der 1.106 untersuchten Orte in Schleswig-Holstein. Im direkten Nachbarschaftsvergleich ist die Rendite in Belau höher als in Schmalensee (3,4 Prozent) und Damsdorf (3,0 Prozent), die beide durch überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei vergleichsweise niedrigen Mieten gekennzeichnet sind. Der Ausreißer Ruhwinkel mit 13,73 Prozent Rendite bei nur 843 Euro Kaufpreis je Quadratmeter ist statistisch nicht vergleichbar und deutet auf ein anderes Marktsegment hin.

Der Kaufpreisfaktor von 19,26 liegt unter dem Kreiswert von 23,21, ist aber nicht der niedrigste im Nachbarschaftsring: Ruhwinkel (berechnet rund 1.050) und Stolpe (rund 1.544) weisen niedrigere Faktoren auf, was jedoch mit ihren deutlich niedrigeren Kaufpreisen und Mieten zusammenhängt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Belau ist seit 2015 rückläufig. Von 385 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl zunächst auf 365 (2018), stieg dann vorübergehend auf 395 (2020) und fiel bis 2023 auf 366 – ein Rückgang von knapp 5 Prozent über den gesamten Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 25 Einwohner je Quadratkilometer, was Belau zu einer der dünnst besiedelten Gemeinden im Kreis Plön macht.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,9 Prozent und entspricht damit einem Niveau, das deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Mit fünf arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt vor Ort sehr klein und stabil. Dieser Befund steht im Widerspruch zu den Prognos-Rängen, die den Arbeitsmarkt des Kreises Plön auf Rang 369 von rund 400 Kreisen einordnen – ein Hinweis darauf, dass die lokale Arbeitsmarktlage besser ist als der übergeordnete Kreisdurchschnitt.

Die demografische Entwicklung des Kreises Plön wird vom Prognos-Institut mit Rang 390 von 400 als besonders problematisch eingestuft. Belau selbst zeigt mit einem Rückgang von 385 auf 366 Einwohnern seit 2015 dieselbe Tendenz, wenn auch in moderaterem Ausmaß. Die Gemeinde hat keine Hochschulen oder größeren Arbeitgeber, die den Zuzug junger Menschen strukturieren könnten.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Kreises Plön, auf die sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein gemischtes Bild. Der Rang im Gesamtindex liegt bei 354 von rund 400 deutschen Kreisen, was eine schwache bis unterdurchschnittliche Position bedeutet. Die Teilindizes variieren stark: Der Wohlstand und die soziale Lage werden mit Rang 147 am besten bewertet, während die Demografie (Rang 390) und der Arbeitsmarkt (Rang 369) die schwächsten Bereiche sind. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 330 ebenfalls im unteren Drittel.

Belau profitiert von der Lage im Schleswig-Holsteinischen Hügelland am Belauer See, einem Teil der Bornhöveder Seenkette. Die Entfernung von 25 Kilometern zu Kiel bietet eine Pendleranbindung in eine der wirtschaftsstärksten Regionen Schleswig-Holsteins, ohne dass der Ort selbst über eigene Hochschulen oder bedeutende Arbeitgeber verfügt. Die Gemeinde ist Teil des Amtes Bokhorst-Wankendorf, was eine gemeinsame Verwaltung mit den Nachbargemeinden Wankendorf, Stolpe, Dersau und Kalübbe bedeutet.

Es liegen keine Bodenrichtwerte für Belau vor, was für kleinere Gemeinden im ländlichen Raum typisch ist und die individuelle Grundstücksbewertung erschwert.