Rathjensdorf

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Rathjensdorf präsentiert sich als einer der günstigsten Wohnstandorte im Kreis Plön und in Schleswig-Holstein. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.484 Euro pro Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.732 Euro. Auch die Angebotsmiete von 9,62 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 10 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 7,78 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4,95 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Im Bundesland belegt Rathjensdorf damit den 92. Perzentilrang – von 1.106 betrachteten Orten liegen nur etwa 8 Prozent über der Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 12,85 ist ebenfalls der niedrigste im Vergleich zu allen Nachbarorten: Plön (Stadt) liegt bei 23,21, Lebrade bei 18,15, Grebin bei 21,13.

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Markt in Rathjensdorf ist durch ein erhebliches Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet. Während die Mieten im regionalen Rahmen liegen, sind die Kaufpreise strukturell unter dem Niveau der Nachbargemeinden. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die hohe Rendite ist primär eine Funktion des niedrigen Kaufpreises, nicht überdurchschnittlicher Mieten. Im Vergleich dazu weist Mucheln mit nur 6,92 Euro Miete eine noch niedrigere Rendite von 3,34 Prozent auf – weil der Kaufpreis mit 2.488 Euro pro Quadratmeter deutlich höher liegt als in Rathjensdorf.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreisdaten dünn

Die Mietpreise in Rathjensdorf sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 8,26 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie 2026 11,06 Euro. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsfaktor von knapp 5 Prozent.

Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Sprung auf 10 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 8,75 Euro im Jahr 2023, bevor die Preise wieder anstiegen. Diese Volatilität ist für einen kleinen ländlichen Markt typisch, bei dem einzelne Vermietungen oder Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Für den Verkaufsmarkt liegen nur einzelne Datenpunkte vor. Der letzte verfügbare Wert aus dem Jahr 2020 beträgt 4.340 Euro pro Quadratmeter – ein Wert, der deutlich über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 1.484 Euro liegt. Da nur ein einzelner Transaktionswert aus 2020 vorliegt und der aktuelle Angebotspreis auf Inseraten basiert, ist nicht klar, ob dieser Unterschied auf unterschiedliche Objekttypen, eine veränderte Marktlage oder eine geringe Transaktionsdichte zurückzuführen ist. Eine belastbare Aussage zur Kaufpreisentwicklung ist für Rathjensdorf nicht möglich.

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in Rathjensdorf trotz rückläufiger Bevölkerung zunimmt. Dieser Widerspruch lässt sich möglicherweise durch eine veränderte Struktur der Wohnnachfrage erklären – etwa durch eine steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Region Holsteinische Schweiz.

Demografie: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Rathjensdorf hat 466 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 12,58 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 37 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 4,7 Prozent zurückgegangen – von 489 auf 466.

Der Rückgang verlief ungleichmäßig: Nach einem Tiefpunkt von 469 Einwohnern im Jahr 2021 stieg die Zahl 2022 kurzzeitig auf 486, fiel dann aber wieder auf 466. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,46 Prozent, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Mit nur 7 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt straff.

Dieser Befund steht im Kontrast zum allgemeinen Bevölkerungsrückgang und deutet darauf hin, dass die verbleibende Bevölkerung wirtschaftlich gut eingebunden ist. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Plön im Gesamtranking auf Platz 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Indizes Demografie (Platz 390) und Arbeitsmarkt (Platz 369). Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Platz 147 deutlich besser.

Diese Mischung aus strukturellen Schwächen und guter sozialer Lage beschreibt den Ort: Er ist kein dynamischer Wachstumsstandort, aber ein sozial stabiler Wohnort.

Regionale Einordnung: Schatten der Kreisstadt Plön

Rathjensdorf liegt nur drei Kilometer nördlich der Kreisstadt Plön und ist über die Bundesstraße 430 angebunden. Diese Nähe zu einer Kleinstadt mit knapp 9.000 Einwohnern und Schloss als Wahrzeichen prägt den Standort: Rathjensdorf profitiert von der Infrastruktur der Nachbargemeinde, ohne deren Preise zu erreichen.

Im Vergleich zu den acht untersuchten Nachbarorten weist Rathjensdorf die niedrigsten Kaufpreise und die höchste Bruttomietrendite auf. Plön (Stadt) liegt mit 2.993 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hoch. Selbst die nächstgelegenen Gemeinden wie Grebin (2.189 Euro) und Lebrade (2.233 Euro) liegen deutlich über dem Rathjensdorfer Niveau. Die Angebotsmieten liegen dagegen nur geringfügig unter denen der Nachbargemeinden, was den niedrigen Kaufpreis noch wirkungsvoller auf die Rendite durchschlägt.

Die Gemeinde gehört zum Amt Großer Plöner See und liegt im Herzen der Holsteinischen Schweiz, einer bekannten Urlaubsregion. Das Waldgebiet Hohen Köhlen im Osten des Gemeindegebiets ist Teil des europäischen Natura-2000-Schutzgebiets FFH-Gebiet Grebiner See, Schluensee und Schmarkau. Diese landschaftliche Einbindung könnte die Nachfrage nach Wohnraum in Rathjensdorf stützen, auch wenn die Kaufpreise im Vergleich zu anderen Orten der Region niedrig bleiben.

Standortfaktoren: Ländlicher Wohnort ohne eigene Hochschule

Rathjensdorf verfügt über keine eigene Hochschule. Die Grundschule wurde 1975 geschlossen, die Kinder werden seitdem in Plön eingeschult. Im ehemaligen Schulgebäude besteht seit 1996 ein gemeinsam mit Lebrade betriebener Kindergarten. Die Gemeinde gehört zur evangelisch-lutherischen Kirchengemeinde Lebrade.

Das Gemeindegebiet ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt. Die Ortsteile Rathjensdorf, Theresienhof, Tramm und Neutramm bilden ein Straßendorf, das 1963 als "Schönstes Dorf" ausgezeichnet wurde. Diese Auszeichnung und die landschaftliche Lage in der Holsteinischen Schweiz sind Standortfaktoren, die über die rein wirtschaftlichen Kennzahlen hinausgehen.

Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich des Bodenrichtwerts, liegen für Rathjensdorf nicht vor. Dies unterstreicht den ländlichen Charakter des Ortes, für den solche Daten oft nicht flächendeckend erhoben werden.

Die Kombination aus fehlenden Bildungseinrichtungen, landwirtschaftlicher Prägung und der Nähe zur Kreisstadt Plön beschreibt Rathjensdorf als typischen ländlichen Wohnstandort: Er bietet bezahlbaren Wohnraum in landschaftlich attraktiver Lage, ohne eigene wirtschaftliche oder infrastrukturelle Zentralfunktion zu besitzen.