Kirchnüchel

Marktüberblick: Extrem niedrige Kaufpreise bei überdurchschnittlichen Mieten

Kirchnüchel ist eine 10,09 km² große Gemeinde im Kreis Plön mit 202 Einwohnern (2024). Der Ort liegt in Schleswig-Holstein und bildet mit wenigen Nachbarorten eine lokale Gruppe mit außergewöhnlich niedrigen Immobilienpreisen.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.190 Euro je Quadratmeter. Das ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.732 Euro/m² und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,22 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem Neunfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Plön beträgt der Faktor 23,2, in Schleswig-Holstein 22,0. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Angebotsmiete von 10,76 Euro/m² (Kreis: 10,01, Land: 9,87) führt zu einer Bruttomietrendite von 10,85 Prozent. Diese Rendite liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 4,95 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Kirchnüchel erreicht im Bundesland das 98. Perzentil bei der Bruttomietrendite – die Rendite ist also höher als bei 98 Prozent der anderen 1.106 Orte in Schleswig-Holstein.

Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ hohen Mieten ist im Kreis Plön einzigartig. Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,3 Kilometern weist nur Högsdorf (6,8 km entfernt) mit 1.171 Euro/m² Kaufpreis und 10,38 Prozent Rendite ein ähnliches Profil auf. Alle anderen Nachbarorte – Kasseedorf, Schönwalde am Bungsberg, Kletkamp, Blekendorf, Eutin, Malente, Wangels – liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.072 und 3.287 Euro/m² und Renditen zwischen 4,07 und 6,6 Prozent deutlich über Kirchnüchel. Kirchnüchel und Högsdorf bilden damit eine lokale Ausreißergruppe mit deutlich unterdurchschnittlichen Kaufpreisen.

Preis- und Mietentwicklung: Begrenzte Daten, klare Tendenzen

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen begrenzte, aber aussagekräftige Entwicklungen.

Die Angebotsmiete ist geschätzt und liegt in einer Reihe von 2021 bis 2025: 7,00 Euro/m² (2021), 7,40, 7,80, 8,20 und 8,60 Euro/m² (2025). Die geschätzte Mietentwicklung entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 5,3 Prozent. Der aktuelle Wert von 10,76 Euro/m² liegt deutlich über dem letzten geschätzten Jahreswert von 8,60 Euro/m² – dies deutet auf einen weiteren Anstieg in der jüngsten Zeit hin.

Die Kaufpreiszeitreihe ist nicht geschätzt, umfasst aber nur zwei Datenpunkte: 1.274 Euro/m² (2018) und 1.148 Euro/m² (2019). Der Rückgang von 2018 auf 2019 beträgt rund 10 Prozent. Der aktuelle Wert von 1.190 Euro/m² liegt leicht über dem Wert von 2019, aber deutlich unter dem von 2018.

Die begrenzte Datenlage bei den Kaufpreisen – nur zwei Jahre vor 2020 – erschwert eine fundierte Einschätzung der langfristigen Preisentwicklung. Der aktuelle Kaufpreis liegt nahe dem Niveau von 2019, was auf eine relative Preisstabilität in den letzten Jahren hindeuten könnte. Die Miete zeigt dagegen einen klaren Aufwärtstrend.

Demografie und Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit gemischter Zukunftsbewertung

Kirchnüchel hat 202 Einwohner auf 10,09 km² Fläche, was einer Bevölkerungsdichte von 20 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde wächst: Seit 2015 (184 Einwohner) hat sich die Bevölkerung um 9,8 Prozent auf 202 Personen erhöht. Das Wachstum beschleunigte sich in den letzten Jahren – von 186 Einwohnern (2021) auf 196 (2022) und 202 (2023/2024).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,1 Prozent, was einem Wert von 5 arbeitslosen Personen entspricht. Die Quote schwankte in der Beobachtungsperiode zwischen 3,28 Prozent (2021) und 6,9 Prozent (2018). Der aktuelle Wert liegt im mittleren Bereich der historischen Bandbreite.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Plön insgesamt auf Rang 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Die soziale Lage und der Wohlstand liegen mit Rang 147 deutlich über dem Durchschnitt, während Demografie (390), Arbeitsmarkt (369) und Wettbewerb und Innovation (338) im unteren Drittel liegen. Die Dynamik liegt mit Rang 330 ebenfalls unter dem Median. Diese Struktur – gute soziale Lage bei schwächeren dynamischen Indizes – entspricht dem Muster ländlicher Räume in Schleswig-Holstein, die zwar stabile Lebensbedingungen bieten, aber weniger wirtschaftliche Dynamik aufweisen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es gibt keine Boden- oder Grundstückswerte für Kirchnüchel.