Brodersdorf

Marktüberblick

Brodersdorf ist eine 3,63 km² große Gemeinde im Kreis Plön mit rund 404 Einwohnern, gelegen etwa 12 km nordöstlich von Kiel und 2 km landeinwärts von Laboe an der Bundesstraße 502. Der Ort ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt und verzeichnet einen steigenden Anteil an Arbeitspendlern, die nach Kiel oder in die Küstengemeinden wie Laboe und Heikendorf auspendeln. Diese Struktur prägt den lokalen Immobilienmarkt grundlegend: Die Kaufpreise liegen deutlich unter dem Niveau der Förde-Gemeinden, während die Mieten sich am regionalen Durchschnitt orientieren.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.329 Euro pro Quadratmeter. Das ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.732 Euro/m² und rund 50 % unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,65 – knapp mehr als die Hälfte des Bundesdurchschnitts von 22,05. Die Angebotsmiete liegt mit 9,51 Euro/m² nahe dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro/m² und über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m².

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und durchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 8,58 %. Dieser Wert liegt weit über dem Kreisdurchschnitt von 4,95 %, dem Landesdurchschnitt von 5,09 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Bundesland liegt Brodersdorf damit im 95. Perzentil – die höchste Rendite von allen verglichenen Orten. Für Investoren signalisiert dies einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten ungewöhnlich niedrig sind.

Die Zeitreihe der Mieten zeigt eine volatile Entwicklung: 2018 lag die Angebotsmiete mit 15,09 Euro/m² deutlich über dem aktuellen Niveau, fiel 2019 auf 7,50 Euro/m² und erholte sich bis 2023 auf 9,79 Euro/m². Der aktuelle Wert von 9,51 Euro/m² liegt leicht darunter. Der CAGR von -8,29 % über die gesamte Reihe wird durch den extremen Ausreißer von 2018 geprägt. Für den Kaufpreis liegen nur einzelne Datenpunkte vor (2018: 1.329 Euro/m²), sodass keine Entwicklung abgeleitet werden kann.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5 km zeigt sich ein deutliches Gefälle: Alle Nachbargemeinden verzeichnen deutlich höhere Kaufpreise. Lutterbek (1,9 km) liegt bei 3.536 Euro/m², Laboe (2,6 km) bei 5.053 Euro/m², Stein (3,5 km) bei 6.051 Euro/m². Die höchsten Mieten finden sich in Heikendorf mit 14,21 Euro/m² und Laboe mit 13,45 Euro/m² – beide direkt an der Kieler Förde gelegen.

Brodersdorf fällt aus diesem Muster heraus: Mit 1.329 Euro/m² Kaufpreis und 9,51 Euro/m² Miete liegt der Ort preislich deutlich unter dem Förde-Umland. Die Bruttomietrendite von 8,58 % übertrifft die der Nachbarn um ein Vielfaches – die nächsten Werte liegen bei 3,14 % (Lutterbek) und 3,19 % (Laboe). Dieser Unterschied entsteht nicht durch überdurchschnittliche Mieten, sondern durch die unterdurchschnittlichen Kaufpreise.

Der Ort folgt damit keinem regionalen Preismuster, sondern bildet ein eigenes Preissegment ab. Die unterdurchschnittlichen Kaufpreise korrespondieren mit der Lage des Orts, der nicht direkt an der Kieler Förde liegt, während die Mieten durch die Kieler Pendlernachfrage auf einem mittleren Niveau gehalten werden.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Brodersdorfs ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 423 Einwohnern (2015) auf 404 (2024), ein Verlust von 4,5 %. In den Jahren 2015 bis 2019 sank die Einwohnerzahl kontinuierlich von 423 auf 396, erholte sich 2020 kurzzeitig auf 415 und stabilisierte sich danach um den Stand von 404. Die Bevölkerungsdichte beträgt 111 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,14 % (2023) deutlich unter dem typischen Bundesdurchschnitt und spiegelt die Funktion Brodersdorfs als Pendlergemeinde wider. Viele Erwerbstätige arbeiten außerhalb der Gemeinde – in Kiel, Laboe oder den anderen Förde-Gemeinden. Nur 6 Personen sind arbeitslos gemeldet.

Der Kreis Plön schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Drittel ab: Rang 354 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach sind die Teilindizes Demografie (Rang 390) und Arbeitsmarkt (Rang 369). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 147 deutlich besser. Diese Struktur entspricht dem Bild einer ländlichen Gemeinde mit alternder Bevölkerung, aber relativ gutem Wohlstandsniveau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist über mehrere Buslinien an den öffentlichen Kieler Personennahverkehr angebunden.