Stein

Marktüberblick: Extreme Preise im regionalen Vergleich

Stein ist eine 3,81 km² große Gemeinde an der Kieler Außenförde im Kreis Plön, rund 20 Kilometer nördlich der Landeshauptstadt Kiel. Mit 852 Einwohnern (2024) und 224 Einwohnern pro Quadratkilometer handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden der Region. Die Gemeinde grenzt direkt an Laboe, Lutterbek und Wendtorf und hat sich in den letzten Jahrzehnten von einem Fischer- und Bauerndorf zu einem Tourismus- und Wohnort entwickelt. Die Steiner Mole, ein mehrere hundert Meter langer Steindamm, gilt als Wahrzeichen des Ortes.

Der Immobilienmarkt von Stein weist ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Miet- und Kaufpreisen auf. Die Angebotsmiete liegt bei 12,27 Euro pro Quadratmeter und damit 23 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 10,01 Euro. Der Angebotskaufpreis von 6.051 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 2.732 Euro jedoch um mehr als das Doppelte. Diese Diskrepanz zeigt sich auch in der Bruttomietrendite von 2,43 Prozent, die deutlich unter dem Kreiswert von 4,95 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 41,1 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 41,1-fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der den Kreisdurchschnitt von 23,2 um das 1,8-Fache übersteigt.

Im Bundeslandvergleich belegt Stein mit einem Perzentilrang von 2,53 die Top-2,5 Prozent der teuersten Orte in Schleswig-Holstein. Die Angebotsmiete liegt 24 Prozent über dem Landesdurchschnitt, der Kaufpreis sogar 130 Prozent darüber.

Preisentwicklung: Volatilität und wachsende Diskrepanz

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Stein ein außergewöhnlich volatiles Marktgeschehen. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,45 Euro pro Quadratmeter (2019) und 14,58 Euro (2021). Der Angebotskaufpreis bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 2.084 Euro (2018) und 7.696 Euro (2021). Diese extremen Ausschläge entsprechen dem Muster kleiner Märkte mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Verkäufe den Durchschnittswert überproportional beeinflussen können.

Trotz dieser Volatilität zeigt der langfristige Trend eine klare Entwicklung: Der Kaufpreis-CAGR von 11,43 Prozent über den betrachteten Zeitraum liegt deutlich über dem Miet-CAGR von 0 Prozent. Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise insgesamt stark erhöht haben, während die Mieten auf dem Niveau der Anfangsjahre verblieben sind. Diese Entwicklung treibt die Mietrendite weiter nach unten und erhöht den Kaufpreisfaktor.

Die jüngsten Werte der Zeitreihe (2025: 5.718 Euro, 2026: 4.954 Euro Kaufpreis; 2025: 10,29 Euro, 2026: 10,68 Euro Miete) zeigen eine leichte Abkühlung im Kaufpreissegment, während die Mieten stabil bleiben. Ob dies eine nachhaltige Marktkorrektur oder eine weitere kurzfristige Schwankung darstellt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Regionale Einordnung: Stein als Ausreißer im Kreis Plön

Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden hebt sich Stein deutlich ab. Mit 6.051 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt Stein vor Laboe (5.053 Euro) und Wendtorf (3.942 Euro) an der Spitze. Die Miete von 12,27 Euro liegt zwar unter der von Laboe (13,45 Euro), aber deutlich über der von Lutterbek (9,25 Euro) und knapp unter der von Wendtorf (12,38 Euro).

Die Bruttomietrendite von 2,43 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte mit verfügbaren Daten. Laboe liegt bei 3,19 Prozent, Lutterbek bei 3,14 Prozent, Wendtorf bei 3,77 Prozent. Einige Nachbarorte wie Brodersdorf (8,58 Prozent) oder Barsbek (7,19 Prozent) weisen deutlich höhere Renditen auf, was auf deutlich niedrigere Kaufpreise bei Mieten in ähnlicher Größenordnung hinweist.

Der Kreis Plön als Ganzer liegt mit einem Durchschnittskaufpreis von 2.732 Euro und einer Durchschnittsmiete von 10,01 Euro deutlich unter den Werten von Stein. Dies zeigt, dass Stein ein Ausreißer im Kreis ist und nicht dem regionalen Durchschnitt folgt.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und infrastrukturelle Einbindung

Die Bevölkerung von Stein ist seit 2015 um 10,2 Prozent von 773 auf 852 Einwohner gewachsen. Der stärkste Zuzug erfolgte zwischen 2021 und 2023, als die Einwohnerzahl von 764 auf 852 stieg – ein Anstieg von 11,5 Prozent in nur zwei Jahren. Die Gemeinde liegt in der Probstei-Region, die sich in den letzten 30 Jahren verstärkt von einem Fischer- und Bauerndorf zu einem Ort mit bedeutender Tourismusrolle entwickelt hat.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,04 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im historischen Vergleich schwankte sie zwischen 1,12 Prozent (2019) und 2,31 Prozent (2021).

Auf Kreisebene erreichte der Kreis Plön im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtranking Platz 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 390) und Arbeitsmarkt (Rang 369). Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schnitt er mit Rang 147 deutlich besser ab. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Stein zu.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Buslinien, die vom Bahnhof Schönberg ausgehen. Die direkte Anbindung an die Bundesstraße 502 erfolgt über Kreisstraßen.