Barsbek

Standort und Demografie

Barsbek ist eine Gemeinde im Kreis Plön in Schleswig-Holstein mit 577 Einwohnern auf einer Fläche von 8,73 km². Die Gemeinde gehört zum Amt Probstei und liegt östlich von Kiel im Ostholsteinischen Hügelland. Durch das Gemeindegebiet verläuft die Bundesstraße 502, die Kiel mit Lütjenburg verbindet. Der überwiegende Teil der Einwohner pendelt in die umliegenden wirtschaftlich stärkeren Zentralorte Kiel, Schönberg oder Lütjenburg. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,27 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerung wuchs von 550 Einwohnern im Jahr 2015 auf 577 im Jahr 2024, was einem Anstieg von knapp fünf Prozent entspricht.

Die Gemeinde ist eine klassische Auspendlergemeinde mit geringer eigener Wirtschaftskraft. Das Fehlen von Hochschulen oder größeren Arbeitgebern vor Ort prägt den lokalen Immobilienmarkt: Die Nachfrage wird vor allem durch Bewohner bestimmt, die ihren Arbeitsplatz außerhalb der Gemeinde haben und hier Wohnraum zu moderaten Preisen suchen.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Barsbek liegt bei 1.983 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,88 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Kaufpreis unter dem Durchschnitt des Kreises Plön (2.732 €/m²) und Schleswig-Holsteins (2.625 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,91 — deutlich niedriger als im Kreis (23,21) und im Bundesland (22,05). Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken; ein niedrigerer Wert bedeutet bei gleicher Miete einen günstigeren Kaufpreis.

Die Bruttomietrendite von 7,19 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis und liegt im Perzentil 89,5 von Schleswig-Holstein. Das bedeutet, dass Barsbek von allen gemessenen Orten im Bundesland zu den renditestärksten gehört. Diese hohe Rendite ist primär auf den niedrigen Kaufpreis zurückzuführen: Der Kaufpreis liegt rund 27 % unter dem Kreisdurchschnitt, während die Miete mit 11,88 €/m² nur knapp 19 % über dem Kreisdurchschnitt liegt.

Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein klares Muster: Wendtorf, Wisch und Stein weisen deutlich höhere Kaufpreise (3.064 bis 6.051 €/m²) und entsprechend niedrigere Renditen (2,43 bis 3,77 %) auf. Barsbek liegt mit seinem niedrigen Kaufpreis und der hohen Rendite außerhalb dieses Musters und hebt sich vom regionalen Vergleich ab.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt eine volatile Preisbewegung. Die Angebotsmiete stieg von 7,98 €/m² im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 14,77 €/m² im Jahr 2023 und fiel bis 2026 auf 8,35 €/m² zurück. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.224 €/m² (2018) über 2.340 €/m² (2019) auf 1.643 €/m² im Jahr 2025. Die Jahreswachstumsrate (CAGR) liegt bei -4,23 % für den Kaufpreis und +0,57 % für die Miete.

Die aktuellen Werte von 1.983 €/m² (Kaufpreis) und 11,88 €/m² (Miete) liegen über den Werten der Zeitreihen für 2025/2026 (1.643 €/m² bzw. 8,35 €/m²). Dies zeigt, dass sich die Preise nach dem Tiefpunkt der Zeitreihe wieder erholen. Der Kaufpreis fiel von 2.340 €/m² (2019) auf 1.643 €/m² (2025), liegt aber aktuell mit 1.983 €/m² wieder rund 21 % darüber. Die Miete stieg von 8,35 €/m² (2026) auf 11,88 €/m², was einem Anstieg von rund 42 % entspricht.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft deutlich stabiler als die Immobilienpreise: Seit 2015 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 542 und 577. Die Arbeitslosenquote fiel von 4,8 % (2015) auf 2,27 % (2023).

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Kreis Plön erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 147 deutlich besser, während die Indizes für Demografie (390), Arbeitsmarkt (369) und Dynamik (330) im unteren Drittel liegen. Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes und nicht spezifisch für Barsbek.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, hoher Rendite und stabiler Bevölkerungsentwicklung macht Barsbek zu einem der günstigsten Wohnstandorte im Kreis Plön. Die B502 als direkte Verbindung nach Kiel ermöglicht den Auspendlerstatus, der die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde prägt. Das Fehlen von Bodenrichtwerten in den Daten zeigt, dass für Barsbek keine offiziellen Bodewertdaten vorliegen.