Schönberg (Holstein)

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Schönberg (Holstein) ist eine Gemeinde im Kreis Plön an der Ostseeküste, die sich im Immobilienmarkt deutlich vom regionalen und überregionalen Durchschnitt abhebt. Die Angebotsmiete liegt bei 12,74 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.324 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Niveau des Kreises Plön (Miete: 10,01 €/m², Kaufpreis: 2.732 €/m²) und auch über dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (Miete: 9,87 €/m², Kaufpreis: 2.625 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,28, was bedeutet, dass das 28,28-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis angegeben wird. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,54 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (4,95 %) und dem Landesdurchschnitt (5,09 %). Im Bundesland liegt Schönberg bei der Rendite auf dem 15. Perzentil — von rund 1.100 Orten im Land liegen etwa 85 % über diesem Wert. Das Preisniveau ist also hoch, die Rendite niedrig.

Preis- und Mietentwicklung: Starke Schwankungen mit Aufwärtstrend

Die Miet- und Kaufpreise zeigen in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 starke Schwankungen bei insgesamt steigender Tendenz. Die Angebotsmiete stieg von 8,88 €/m² (2018) auf 15,25 €/m² (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von rund 7 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.169 €/m² auf 4.975 €/m², bei einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von etwa 11 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Zwischen 2018 und 2026 sind jedoch mehrere Rückphasen zu erkennen: Die Miete fiel 2021 auf 10,55 €/m² und 2023 auf 10,54 €/m², der Kaufpreis 2020 auf 2.569 €/m² und 2023 auf 3.418 €/m². Diese Korrekturen entsprechen dem bundesweiten Marktgeschehen der Jahre 2022/23, als die Immobilienmärkte nach der Corona-Phase vorübergehend einbrachen. Der Anstieg von 2025 auf 2026 ist besonders ausgeprägt: Die Miete springt von 11,44 auf 15,25 €/m² (+33 %), der Kaufpreis von 4.443 auf 4.975 €/m² (+12 %). Dieser starke Anstieg im letzten Jahr der Reihe hebt sich deutlich vom vorherigen Verlauf ab und könnte auf eine veränderte Angebotszusammensetzung oder eine methodische Verschiebung zurückgehen.

Der Kaufpreisfaktor von 28,28 liegt um 28 % über dem Landesdurchschnitt (22,05). Das bedeutet, dass Käufer in Schönberg im Verhältnis zur Miete einen deutlich höheren Preis zahlen als in den meisten anderen Orten des Landes.

Regionale Einordnung: Spitzenreiter bei Miete und Kaufpreis

Schönberg hebt sich von allen Nachbarorten im Umkreis bis 4,4 km durch das höchste Mietpreisniveau ab. Mit 12,74 €/m² liegt die Angebotsmiete über allen verglichenen Orten: Höhndorf (11,15 €/m²), Krokau (10,80 €/m²), Fiefbergen (10,79 €/m²), Wisch (10,95 €/m²), Stakendorf (8,98 €/m²), Barsbek (11,88 €/m²) und Bendfeld (13,07 €/m²). Nur Bendfeld liegt mit 13,07 €/m² knapp darüber.

Beim Kaufpreis liegt Schönberg mit 4.324 €/m² ebenfalls an der Spitze der Nachbarn. Barsbek (1.983 €/m²) und Krokau (2.156 €/m²) liegen deutlich darunter, während Wisch (3.660 €/m²) und Stakendorf (3.746 €/m²) nahe herankommen.

Die Bruttomietrendite von 3,54 % liegt unter allen Nachbarorten außer Krummbek (2,84 %) und Stakendorf (2,88 %). Das Muster zeigt: In Schönberg sind die Mieten stark gestiegen, aber die Kaufpreise sind noch stärker gestiegen, was die Rendite unter Druck setzt. Im Kreis Plön und in Schleswig-Holstein insgesamt liegen die Renditen bei rund 5 %, also mehr als doppelt so hoch wie in Schönberg.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, strukturelle Herausforderungen

Schönberg ist mit 6.313 Einwohnern (Stand 2024) die sechstgrößte Gemeinde im Kreis Plön. Die Bevölkerungsentwicklung seit 2015 verläuft relativ stabil: Von 6.208 Einwohnern (2015) stieg die Zahl bis 2017 auf 6.376, fiel dann leicht auf 6.313 (2023/2024) und zeigt damit eine Gesamtzunahme von rund 1,7 % über den Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 543 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 11,63 km².

Die Lagefaktoren des Kreises Plön, gemessen im Prognos-Zukunftsatlas 2025, fallen durchweg unter dem Median aller deutschen Kreise ein. Der Kreis rangiert auf Platz 354 von rund 400 im Gesamtindex, mit den Teilindizes Demografie (390), Arbeitsmarkt (369), Wohlstand und soziale Lage (147), Wettbewerb und Innovation (338), Dynamik (330) und Stärke (349). Der Platz 147 im Wohlstandsindex ist der beste Wert und hebt sich positiv von den übrigen Indizes ab. Die übrigen Indizes liegen im unteren Drittel, was auf strukturelle Schwächen in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Innovation hinweist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Sitz des Amts Probstei und verfügt über eine historische Bahnverbindung nach Kiel, die seit 1897 besteht und die Entwicklung zum Seebad maßgeblich förderte. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Neuschönberg, Schönberger Strand, Kalifornien und Holm, wobei die Strandabschnitte Kalifornien und Brasilien als bekannte Seebäder Teil der Probstei sind.