Krummbek

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei hohen Kaufpreisen

Die aktuellen Angebotswerte für Krummbek zeigen ein markantes Ungleichgewicht: Die Angebotsmiete liegt bei 8,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.446 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,84 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 35,19. Beide Werte sind kein amtlicher Mietspiegel, sondern basieren auf Inseraten.

Der Kaufpreisfaktor von 35,19 bedeutet, dass der Kaufpreis das 35,19-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Ein solcher Faktor ist außergewöhnlich hoch und signalisiert, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind. Die Bruttomietrendite von 2,84 Prozent liegt damit weit unter den typischen Werten für das ländliche Schleswig-Holstein.

Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis ist das bestimmende Merkmal des Krummbeker Marktes. Sie unterscheidet den Ort deutlich von den meisten anderen Gemeinden in der Region.

Preisentwicklung: Kaufpreise verdoppelt, Mieten volatil

Die Kaufpreise in Krummbek haben zwischen 2021 und 2024 eine extreme Dynamik gezeigt: Von 2.200 Euro pro Quadratmeter stiegen sie auf 4.835 Euro pro Quadratmeter – das ist mehr als eine Verdopplung in drei Jahren.

Die Mieten verlaufen dagegen volatil und ohne klaren Trend. Sie lagen 2018 bei 8,80 Euro pro Quadratmeter, fielen bis 2021 auf 6,51 Euro, erholten sich bis 2025 auf 8,21 Euro und lagen 2026 bei 7,95 Euro.

Das Zusammenspiel von stark steigenden Kaufpreisen und stabilen bis leicht fallenden Mieten hat die Bruttomietrendite systematisch gedrückt. Wo Kaufpreise exponentiell wachsen und Mieten stagnieren, schrumpft die Rendite zwangsläufig.

Regionale Einordnung: Außenseiter in Miete und Rendite

Krummbek liegt mit der Angebotsmiete von 8,16 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Kreises Plön (10,01 Euro), Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) und Deutschlands (8,92 Euro). Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 3.446 Euro pro Quadratmeter über allen drei Vergleichswerten (Kreis: 2.732 Euro, SH: 2.625 Euro, Deutschland: 2.409 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 35,19 übertrifft den des Kreises Plön (23,21), Schleswig-Holsteins (22,05) und Deutschlands (22,05) deutlich. Die Bruttomietrendite von 2,84 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,95 Prozent), dem Landesdurchschnitt (5,09 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 4,52 in Schleswig-Holstein gehört Krummbek zu den 5 Prozent der vergleichbaren Orte mit der niedrigsten Rendite im Land.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,1 Kilometern hat Krummbek die niedrigste Angebotsmiete (nachstehend: Stakendorf mit 8,98 Euro). Der Kaufpreis liegt mit 3.446 Euro unter dem von Stakendorf (3.746 Euro) und Schönberg (4.324 Euro), ist aber deutlich höher als bei allen anderen Nachbarn. Die Rendite von 2,84 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte.

Dieses Muster – niedrige Mieten bei hohen Kaufpreisen – ist in der gesamten Nachbarschaft nicht zu finden. Die Nachbarorte weisen durchweg höhere Mieten und niedrigere Kaufpreise auf, was zu deutlich höheren Renditen führt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde

Die Bevölkerung Krummbeks ist seit 2015 rückläufig: Von 414 Einwohnern im Jahr 2015 auf 387 im Jahr 2024, ein Verlust von 6,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 71 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2019 mit 2,04 Prozent sehr niedrig, stieg bis 2023 auf 3,28 Prozent. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 acht Personen.

Der Bevölkerungsrückgang korreliert mit dem schlechten Prognos-Rang im Bereich Demografie des Kreises Plön (390 von rund 400 Kreisen). Die steigenden Kaufpreise bei gleichzeitig schrumpfender Bevölkerung entsprechen dem Muster von Gemeinden, bei denen die Nachfrage nach Wohnraum nicht von der einheimischen Bevölkerung ausgeht.

Standortfaktoren: Schwache Zukunftsaussichten des Kreises

Der Kreis Plön, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, landete 2025 im Gesamtrang 354 von rund 400 deutschen Kreisen. In den Teilindizes schnitt der Kreis durchweg im unteren Drittel ab: Dynamik Rang 330, Stärke Rang 349, Demografie Rang 390, Arbeitsmarkt Rang 369, Wettbewerb und Innovation Rang 338. Einziger positiver Ausreißer ist der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 147.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die durchweg niedrigen Ränge in Dynamik, Stärke und Demografie entsprechen dem beobachteten Bevölkerungsrückgang und der steigenden Arbeitslosenquote von 2019 bis 2023. Der positive Rang im Wohlstandsindex korreliert mit dem hohen Kaufpreisniveau, das über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt.