Heikendorf
Heikendorf (PLZ 24226) liegt im Kreis Plön in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 8.698 Einwohner auf 14,7 km², das entspricht 591 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,21 € pro m², der Kaufpreis bei 4.826 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,53 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,3 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heikendorf über dem Renditeniveau von 15 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,39 € auf 15,19 € pro m², im Mittel 6,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Plön Rang 354 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 330, Stärkerang 349). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Mönkeberg, Brodersdorf und Laboe an.
Immobilienpreise in Heikendorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heikendorf
Heikendorf ist eine Gemeinde am Kieler Fjord im Kreis Plön mit deutlich überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Die Angebotsmiete liegt bei 14,21 €/m², der Kaufpreis bei 4.826 €/m² – beides Werte, die weit über dem Kreis-, Landes- und Bundesdurchschnitt liegen. Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 6,7 %, während die Arbeitslosenquote von 1,64 % auf 3,36 % stieg. Der Kreis Plön schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im Wohlstandsindex gut ab, aber bei Dynamik und Innovation im unteren Drittel.
Marktüberblick: Premiumlage am Kieler Fjord
Heikendorf ist eine Gemeinde am Ostufer der Kieler Förde im Kreis Plön und grenzt heute fast direkt an das Kieler Stadtgebiet. Seit 1967 ist der Ort staatlich anerkanntes Seebad. Die Gemeinde umfasst fünf Ortsteile und hat eine Fläche von 14,72 km² bei einer Bevölkerungsdichte von 591 Einwohnern pro Quadratkilometer.
Der Immobilienmarkt in Heikendorf ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 14,21 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.826 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit über den Vergleichswerten für den Kreis Plön (Miete: 10,01 €/m², Kaufpreis: 2.732 €/m²), Schleswig-Holstein (9,87 €/m² bzw. 2.625 €/m²) und Deutschland (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,3 – das bedeutet, dass das 28,3-fache des Jahresgrossmiete als Kaufpreis verlangt wird. Zum Vergleich: Im Kreis Plön liegt der Faktor bei 23,2, in Schleswig-Holstein bei 22,0. Die Bruttomietrendite von 3,53 % liegt im unteren Fünftel der Bundesländer (Perzentilrang 15,4), was auf einen nachfragestarken, preisdurchsetzten Markt hinweist.
Preisentwicklung: Starker Anstieg mit hoher Volatilität
Die Zeitreihen zeigen einen starken, aber volatil verlaufenden Preisanstieg. Die Angebotsmiete stieg von 9,39 €/m² (2018) auf 15,19 €/m² (2026), was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,2 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.636 €/m² (2018) auf 4.720 €/m² (2026) mit 7,6 % jährlichem Wachstum.
Beide Reihen weisen jedoch deutliche Schwankungen auf: Die Miete sank von 13,06 €/m² (2021) auf 12,05 €/m² (2023), bevor sie 2024 sprunghaft auf 16,35 €/m² anstieg und 2025 wieder auf 13,87 €/m² fiel. Beim Kaufpreis folgte ein ähnliches Muster – ein Rückgang von 4.658 €/m² (2021) auf 4.115 €/m² (2023), gefolgt von einem Anstieg auf 5.515 €/m² (2025) und einem erneuten Rückgang auf 4.720 €/m² (2026).
Die Volatilität in den letzten Jahren ist bemerkenswert: Die Miete schwankte 2024–2026 um über 3 €/m², der Kaufpreis um mehr als 800 €/m². Dies deutet auf einen Markt hin, der empfindlich auf konjunkturelle oder nachfrageseitige Veränderungen reagiert. Die angebotenen Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Regionale Einordnung: Deutlich über dem Umland
Im regionalen Vergleich hebt sich Heikendorf deutlich vom Umland ab. Mit 14,21 €/m² Miete und 4.826 €/m² Kaufpreis liegt der Ort bei beiden Kennzahlen über allen aufgeführten Nachbarorten – außer beim Kaufpreis, wo er unter Stein (6.051 €/m²) und Laboe (5.053 €/m²) liegt.
Die Bruttomietrendite von 3,53 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn: Sie ist höher als bei Stein (2,43 %) und Laboe (3,19 %), aber niedriger als bei Mönkeberg (3,99 %). Brodersdorf fällt mit einer Rendite von 8,58 % und einem Kaufpreis von nur 1.329 €/m² aus dem Muster – ein Hinweis darauf, dass die Preise innerhalb des engen Umkreises stark variieren und die Lage am Kieler Fjord einen deutlichen Aufschlag generiert.
Demografie und Arbeitsmarkt: Wachsende Gemeinde mit steigender Arbeitslosigkeit
Die Bevölkerung Heikendorfs wuchs von 8.150 Einwohnern (2015) auf 8.698 (2024) – ein Anstieg von 6,7 %. Besonders dynamisch war die Entwicklung zwischen 2018 und 2022, als die Einwohnerzahl von 8.183 auf 8.688 stieg. Seit 2023 stagniert die Bevölkerungszahl bei 8.698.
Gleichzeitig stieg die Arbeitslosenquote von 1,64 % (2015) auf 3,36 % (2023). Der Anstieg ist vor allem auf den Sprung von 1,3 % (2017) auf 3,12 % (2018) zurückzuführen; seitdem schwankt die Quote zwischen 2,6 % und 3,4 %. Die aktuelle Arbeitslosigkeit liegt bei 147 Personen.
Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und steigender Arbeitslosigkeit geht einher mit einem sich verändernden lokalen Arbeitsmarkt: Der Zuzug neuer Bewohner steht einer zunehmenden Arbeitslosigkeit gegenüber.
Standortfaktoren: Wohlstand, aber schwache Dynamik
Der Kreis Plön, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreicht im Gesamtindex Rang 354 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Besonders schwach sind die Teilindizes Dynamik (Rang 330) und Wettbewerb & Innovation (Rang 338). Im Index Wohlstand & Soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 147 deutlich besser ab – das ist der einzige Bereich, in dem er im oberen Drittel liegt.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus hoher Wohnpreisentwicklung und schwacher Dynamik im Zukunftsatlas deutet darauf hin, dass Heikendorf primär als Wohnstandort mit hoher Lebensqualität wahrgenommen wird, nicht als Wirtschafts- oder Bildungsstandort.
Die Lage am Kieler Fjord, die Nähe zu Kiel und der Status als staatlich anerkanntes Seebad sind Faktoren, die die Wohnnachfrage und damit die Immobilienpreise strukturell stützen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heikendorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heikendorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,39 €/m² |
| 2019 | 10,06 €/m² |
| 2020 | 11,34 €/m² |
| 2021 | 13,06 €/m² |
| 2022 | 12,62 €/m² |
| 2023 | 12,05 €/m² |
| 2024 | 16,35 €/m² |
| 2025 | 13,87 €/m² |
| 2026 | 15,19 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heikendorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.636 €/m² |
| 2019 | 3.869 €/m² |
| 2020 | 3.950 €/m² |
| 2021 | 4.658 €/m² |
| 2022 | 4.217 €/m² |
| 2023 | 4.115 €/m² |
| 2024 | 4.889 €/m² |
| 2025 | 5.515 €/m² |
| 2026 | 4.720 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heikendorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,28 % |
| 2019 | 3,12 % |
| 2020 | 3,44 % |
| 2021 | 3,36 % |
| 2022 | 3,59 % |
| 2023 | 3,51 % |
| 2024 | 4,01 % |
| 2025 | 3,02 % |
| 2026 | 3,86 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heikendorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 8.150 Einwohner |
| 2016 | 8.177 Einwohner |
| 2017 | 8.180 Einwohner |
| 2018 | 8.183 Einwohner |
| 2019 | 8.369 Einwohner |
| 2020 | 8.451 Einwohner |
| 2021 | 8.498 Einwohner |
| 2022 | 8.688 Einwohner |
| 2023 | 8.698 Einwohner |
| 2024 | 8.698 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heikendorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,64 % |
| 2016 | 1,39 % |
| 2017 | 1,30 % |
| 2018 | 3,12 % |
| 2019 | 2,71 % |
| 2020 | 2,97 % |
| 2021 | 2,75 % |
| 2022 | 2,61 % |
| 2023 | 3,36 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 354 Rang |
| Dynamik | 330 Rang |
| Stärke | 349 Rang |
| Demografie | 390 Rang |
| Arbeitsmarkt | 369 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 338 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 147 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Heikendorf liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Heikendorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heikendorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heikendorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heikendorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Heikendorf | 14,21 €/m² |
| Laboe | 13,45 €/m² |
| Stein | 12,27 €/m² |
| Mönkeberg | 12,25 €/m² |
| Probsteierhagen | 11,56 €/m² |
| Schönkirchen | 11,44 €/m² |
| Altenholz | 11,17 €/m² |
| Brodersdorf | 9,51 €/m² |
| Lutterbek | 9,25 €/m² |
| Prasdorf | 9,10 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heikendorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heikendorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Brodersdorf | 8,58 % |
| Schönkirchen | 4,87 % |
| Altenholz | 4,10 % |
| Mönkeberg | 3,99 % |
| Prasdorf | 3,56 % |
| Heikendorf | 3,53 % |
| Probsteierhagen | 3,41 % |
| Laboe | 3,19 % |
| Lutterbek | 3,14 % |
| Stein | 2,43 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Mönkeberg | 2,9 km | 24248 | 12,25 € | 3.680 € | 3,99 % |
| Brodersdorf | 3,2 km | 24235 | 9,51 € | 1.329 € | 8,58 % |
| Laboe | 3,8 km | 24235 | 13,45 € | 5.053 € | 3,19 % |
| Schönkirchen | 4,0 km | 24232 | 11,44 € | 2.817 € | 4,87 % |
| Lutterbek | 5,1 km | 24235 | 9,25 € | 3.536 € | 3,14 % |
| Probsteierhagen | 5,4 km | 24253 | 11,56 € | 4.066 € | 3,41 % |
| Prasdorf | 5,8 km | 24253 | 9,10 € | 3.064 € | 3,56 % |
| Stein | 6,3 km | 24235 | 12,27 € | 6.051 € | 2,43 % |
| Altenholz | 6,6 km | 24161 | 11,17 € | 3.273 € | 4,10 % |
Wo liegt Heikendorf?
Lage
Heikendorf auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heikendorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,21 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.826 € |
| Bruttomietrendite | 3,53 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,3 |
| Einwohner | 8.698 |
| Einwohner je km² | 591 |
| Fläche (km²) | 14,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #354 |
| Prognos Dynamikrang | #330 |
| Prognos Stärkerang | #349 |
| Koordinaten | 54,3713, 10,2071 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heikendorf
Was kostet eine Wohnung in Heikendorf?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 14,21 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.826 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 28,3 und eine Bruttomietrendite von 3,53 Prozent. Hinweis: Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Heikendorf entwickelt?
Die Mieten sind von 9,39 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,19 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 6,2 Prozent entspricht. Besonders stark war der Anstieg von 2023 (12,05 €/m²) auf 2024 (16,35 €/m²). Vorher gab es bereits deutliche Steigerungen, mit einer leichten Korrektur in den Jahren 2022 und 2023.
Wie haben sich die Kaufpreise in Heikendorf entwickelt?
Die Kaufpreise stiegen von 2.636 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.720 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 7,6 Prozent entspricht. Der Anstieg war besonders stark zwischen 2018 und 2021, mit einer leichten Korrektur in den Jahren 2022 und 2023. Im Jahr 2025 erreichten die Preise mit 5.515 Euro pro Quadratmeter ihren höchsten Wert, bevor sie 2026 wieder auf 4.720 Euro fielen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heikendorf?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,53 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei 28,3. Damit liegt die Rendite deutlich unter dem Durchschnitt von Schleswig-Holstein (5,09 %) und dem Kreis Plön (4,95 %). Der Perzentilrang von 15,4 im Bundesland bedeutet, dass rund 85 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor spiegelt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie teuer ist Heikendorf im Vergleich zum Kreis Plön und Schleswig-Holstein?
Heikendorf liegt bei den Angebotsmieten mit 14,21 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Plön (10,01 €/m²) und Schleswig-Holsteins (9,87 €/m²). Auch beim Kaufpreis mit 4.826 €/m² liegt Heikendorf weit über dem Kreisdurchschnitt von 2.732 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 2.625 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 28,3 ist ebenfalls höher als der des Kreises (23,2) und des Bundeslandes (22,0).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heikendorf?
Die Bevölkerung wuchs von 8.150 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.698 im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 6,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 591 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,47 Prozent und bewegte sich damit in einem niedrigen Bereich.
Woher stammen die Daten zu Heikendorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heikendorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heikendorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Plön
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Ruhwinkel | 24601 | 9,65 € | 843 € | 13,73 % |
| Rantzau | 24329 | 11,05 € | 1.073 € | 12,36 % |
| Kirchnüchel | 23714 | 10,76 € | 1.190 € | 10,85 % |
| Högsdorf | 24327 | 10,13 € | 1.171 € | 10,38 % |
| Stolpe | 24601 | 9,35 € | 1.203 € | 9,33 % |
| Brodersdorf | 24235 | 9,51 € | 1.329 € | 8,58 % |
| Rathjensdorf | 24306 | 9,62 € | 1.484 € | 7,78 % |
| Köhn | 24257 | 9,85 € | 1.599 € | 7,39 % |