Bösdorf

Marktüberblick

Bösdorf ist eine amtsfreie Gemeinde im Kreis Plön in Schleswig-Holstein mit 21,09 km² Fläche und rund 1.350 Einwohnern. Seit 2014 wird die Gemeinde von der Stadt Plön verwaltet. Der lokale Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Angebotsmiete von 8,94 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Kreises Plön (10,01 Euro) und des Landes Schleswig-Holstein (9,87 Euro), aber knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.470 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt (2.732 Euro) und dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent ist damit niedriger als der Kreisdurchschnitt (4,95 Prozent) und der Landesdurchschnitt (5,09 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 23,02 liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt (23,21), aber über dem Landesdurchschnitt (22,05).

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Kaufpreisen ergibt sich daraus, dass die Mieten in Bösdorf noch stärker unter dem Mittel liegen als die Kaufpreise. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,03-Fachen des Bundesdurchschnitts knapp darüber, die Miete hingegen nur mit dem 1,00-Fachen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist also ungünstiger als im bundesweiten Durchschnitt, was die Rendite drückt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis in Bösdorf zeigen eine ausgeprägte Volatilität, die auf den kleinen Markt mit geringen Transaktionszahlen hindeutet.

Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,03 Euro (2020) und 11,87 Euro (2024). Der langfristige Trend seit 2019 liegt bei einem jährlichen Wachstum von 1,38 Prozent. Der Kaufpreis verzeichnete einen CAGR von 8,23 Prozent seit 2018, wobei die Werte zwischen 1.455 Euro (2023) und 4.143 Euro (2024) lagen. Der extreme Anstieg 2024 auf über 4.000 Euro pro Quadratmeter und der Rückgang auf 2.209 Euro im Folgejahr deuten auf eine geringe Stichprobengröße hin – einzelne Inserate können den Durchschnittswert stark verzerren.

Die beiden Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich verfügbaren Inseraten basieren. Die hohe Volatilität macht einzelne Jahreswerte jedoch wenig aussagekräftig für die Einschätzung der langfristigen Marktentwicklung. Der CAGR von 8,23 Prozent ist vor diesem Hintergrund als verzerrt einzustufen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von Bösdorf mit 8,94 Euro unter allen acht umliegenden Orten mit verfügbaren Daten. Nur Nehmten (9,05 Euro) liegt knapp darunter. Die nächstgelegenen größeren Orte Plön (5,2 km) und Malente (5,3 km) weisen Mieten von 10,62 bzw. 11,09 Euro auf – also deutlich über dem Bösdorfer Niveau.

Beim Kaufpreis liegt Bösdorf mit 2.470 Euro im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Höher sind Plön (2.993 Euro), Malente (2.860 Euro), Bosau (3.158 Euro), Nehmten (2.856 Euro) und Dörnick (3.648 Euro). Unter dem Bösdorfer Niveau liegen Grebin (2.189 Euro) und Rathjensdorf (1.484 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarn. Höhere Renditen bieten Grebin (5,2 Prozent) und insbesondere Rathjensdorf (7,78 Prozent). Die niedrigsten Renditen finden sich in Dörnick (3,66 Prozent) und Bosau (3,79 Prozent), was dort auf besonders hohe Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten zurückzuführen ist.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Bösdorfs ist seit 2015 um rund 4,0 Prozent von 1.298 auf 1.350 gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung ist nicht linear – zwischen 2017 und 2019 ging die Zahl zunächst zurück, bevor sie ab 2020 wieder stieg.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,56 Prozent, was 28 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 2,80 Prozent (2022) und 4,18 Prozent (2020). Die niedrige Arbeitslosigkeit entspricht der Struktur einer ländlichen Gemeinde mit landwirtschaftlich geprägter Wirtschaft.

Die Kombination aus leichtem Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin, auch wenn die absolute Größe des Marktes begrenzt ist.

Standortfaktoren

Der Kreis Plön, dem Bösdorf angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Demografierang von 390 und der Arbeitsmarktrang von 369 sind sehr schlecht. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt mit 338 ebenfalls im unteren Drittel. Positiv hebt sich der Wohlstands- und sozialen Lage-Rang mit 147 ab – dieser ist deutlich über dem Median.

Die schlechten Werte in Demografie und Arbeitsmarkt spiegeln strukturelle Herausforderungen ländlicher Räume wider: Abwanderung junger Menschen, Überalterung und begrenzte Arbeitsplatzvielfalt. Der gute Wohlstands-Rang korrespondiert mit der Tatsache, dass Bösdorf und der Kreis Plön zu den wohlhabenderen ländlichen Regionen Schleswig-Holsteins gehören.

Die Wirtschaft Bösdorfs ist überwiegend von der Landwirtschaft geprägt. Zwei Campingplätze und ein Golfplatz weisen auf eine gewisse touristische Nutzung hin. Die Bundesstraße 76 verbindet die Gemeinde mit Plön und Eutin. Eine Anbindung an überregionale Schienenwege besteht nicht direkt; die Busanbindung an den Bahnhof Plön wird über ALFA-Linien und Stadtbuslinien gewährleistet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Bildungseinrichtungen befinden sich in Plön und Eutin.